回迁房性质可以分为哪些类型

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-09-06 16:06:05

近年来，房价一直处于上涨势头，由于现行规定并不禁止村民或居民将回迁房的购买权部分或全部进行有偿转让，加之回迁房的区位和价格优势十分明显，因此吸引了不少买房者的目光，不少纠纷也随之产生。日前，海淀法院审结了一起房主因房价上涨而拒绝履行买卖合同的案件，*终被判令配合买房者办理过户手续。

根据《北京市一等人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第七条规定，出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。法官解释称，总的来说，回迁房买卖合同的效力应依回迁房*终确认的产权性质确定，具体有以下三种情形：
第1、若回迁房的性质为商品房及按经济适用住房管理的房屋，且合同并不存在法律规定的无效情形，则合同的效力应为有效;
第2、若回迁房的性质为经济适用房，合同的效力则按有关经济适用房的相关法律规定进行处理。具体为：1、相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，回迁房买卖合同无效。2、出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效;
第三、如果回迁房的房屋性质还未确定，因该房屋性质无法确定，故该类合同的效力尚无法确定，当事人可在房屋产权性质确定后另行向法院提起诉讼。

回迁房能否购买主要看其性质、当时拆迁征收的条件和房产本身是否有限制。通常情况下，如果拆迁的是商品房，回迁房自然是商品房，即按商品房的交易原则进行正常交易。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质就不是商品房。根据规定，经济适用房不满五年不能交易；集体土地上私房拆迁建成的回迁房，土地性质一般是划拨用地，没有交土地出让金及相关配套费，正式办理过户手续时，需补交土地出让金及相关费用。如果是城中村改造中的农民回迁安置房，则属于“小产权房”，城镇居民不得买卖，购买也无法办理土地证和房产证，如交易则不受法律保护。所以，购买回迁房一定要查清性质，判断是否能够正常交易。

第1，先办理商品房登记手续的买受人取得房屋的所有权；其次，出卖人先行交付给买方的，已经合法取得商品房所有权的买受人，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；第三，如果数个买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的，请求应予以支持。