房地产征收评估有什么办法

“房子面临拆迁，到底该定多少补偿价”？对于被拆迁人来说，“评估价格”是他们*关心的问题。大多数的被拆迁人都觉得拿到的评估报告有问题，评估价格太低，那么问题出在了哪里？很多人不得而知。现在，律师教您如何审查《房屋评估报告》。

中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。办法规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、*法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济*，应当选用*法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

国有土地上房屋征收评估办法
　　第1条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
　　第2条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

房地产拆迁评估和一般的房地产价格评估的区别
房屋拆迁估价是以旧房所处的地段商品介，旧房屋建设所使用的材料，如砖混结构，彩钢结构，按每平米估价。房地产估价是指开发公司或是土地出让部门，按现地段的土地商品价，未来一两年的土地增值来评估的。两者之间的关系：房屋拆迁若是估价过高，就会造成商品房开发成本过高，就没有开发商竞标了。所以，房屋拆迁估价，既不能过高，也不能过低，要双赢。

如何审查《房屋评估报告》是否合法？
首先确定评估机构的选定是否合法
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
2评估机构是否具有相应资质
从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
3评估人员是否为两人以上并期望取得相应证照
从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师，且须由两名以上注册房地产估价师进行评估。
4审查评估时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
5评估方法是否选用正确
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济*的，应当选用*法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
6房屋征收部门与评估公司是否签订房屋征收评估委托合同
房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
7房屋评估报告中对于房屋面积的认定
 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房地产价格评估机构也应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况、测量登记房屋面积，并交由被拆迁人确认并签字。