改善客700万想买“学院路”别墅，陷群体性烦恼！如何破？

房价贵时代，改善客户的群体性烦恼！

房价越来越贵，对于刚需来说，已经只能在二手房市场淘金，但对于改善需求来说，二手房的社区、户型很多特性越来越不符合已经有过多次置业经验的改善客户需求。

在2015年-2017年的这一轮房价上涨前北京有个基本的群体划分：市场按照总价其实基本可以分为：

1：总价300万左右的刚需群体。

2：总价300-600万的首改群体。

3：总价600-1000万的二次改善群体。

4：总价1000万以上的豪宅群体。

但这一标准在2015年随着批量地皇的出现，已经需要在过去的水平线上再+300万：

（北京套均总价趋势图）

数据非常清晰，在6环外占比50%的市场结构下，北京买一套普通住宅的平均门槛价格已经接近800万！

对于刚需来说，除了部分人肯定买不起租房外，还可以等待自住房等保障。

但对于改善客户来说，真的也要去排队等90平米吗？

相比刚需，能购买总价段800万左右的改善群体，恰恰又是对房屋要求*多，较高的一群人：

他们的要求很多：不仅仅希望房屋能够保值*，更需要一个给老人养生居住的养老房、给子女上学的*，甚至还有考虑二胎的四居需求、给爱人一个舒适的安居房需求。

那么细化落地来说，在当前的市场环境下，有什么项目能够满足他们？

如果不考虑价格，那么当然优选会是海淀的“学院路”

不仅因为“学院路”上拥有全国大名鼎鼎的北航、地质、矿业、林业、石油、科大、农大和北大医学部等“八大高校”，“学院路”还拥有“北三环”的少有坐标地位，有“北医三院”这样重量级的前三名医院，学院路两侧高等院校密集，科研单位林立，靠近“元大都遗址公园”，有小月河的相伴，有翠微、大钟寺、北太平庄的商场，据统计辖区内集聚了11所中*、10所*别科研单位，近4000家企业，是北京市及海淀区科技、文化、教育*密集的地区之一。是北京高知人群理想的生活居住地。

但满足这个需求的价格门槛实在太高！区域内一套140平四居的价格在1750万起步，别墅价格在4400万。

这个价格基本可以说，已经将高端人才拒之门外，特别是过去房价较低的时候选择 “万柳”、“学院路”这样的板块的改善人群，现在他们的改善置业需求向何处释放？

— 如何解决北京四大改善版块的取舍难题？！—

从北京地产各板块销售的数据来看，目前北京海淀、中关村的高端居住人群主要向 昌平、门头沟、房山、大兴 几个区域量级释放。

从上图的市场销售数据看，全北京在2017年销售*热点区域居然不是过去一直的大户朝阳区。过高的价格使得朝阳区远离了刚需和改善。

占据销售榜首的成为了房山、昌平、大兴等区。

特别是房山区，在2017年前8个月的数据非常清晰的体现了供应少、库存少、销售多的特征。

这些区域各有优劣势，但为什么房山成为调控严格的市场下，购房者用手里的房票投票选择出来的较优质局域有什么独特之处？

大兴不是一个“新城市级的规划”，整个区域特征与北边海淀的质素不可同日而语,南城印象根深蒂固。

昌平的城市级配套不集中，只有龙德广场这种级别的购物商圈，大型前三名医院更是凤毛麟角，还体现在“镇域级”的服务水平上。

门头沟区域虽然环境不错，但价格已经处于6-8万这数量级，*近2年的地皇入市价格透支了后面一定时期内的价值。

除了配套与设施的差别外，买房必然要看的土地供应也决定了，几个区未来几年可买房源的数量差距，销售量*多的房山区，在住宅土地供应上，则出现了明显的减少。

这种情况下，供需结构的矛盾自然会较先凸显出来！

不仅仅如此，从进入房山的企业看，全国排名前30名的企业，基本已经都有布局：

房山板块在2013年就已经吸引了万科、首开等大批品牌开发商早早进驻。从房山提出打造北京的“CSD*休闲购物区”概念开始，这个区域一起步就是“新城区、全规划、高品牌、多总部”的产城一体化布局。因此房山的销售量在城八区以外一直居于名列前茅，而房山的销售均价却一直居于城八区外“倒数第2”的水平，这与“政府严格控制该区的销售价格、保证供应、稳定市场”不无关系。说明房山目前仍然是政府严控价格的核心区域，仍然是“性价比”很高的潜力区域。

房山板块从2010年提出CSD*休闲购物区的规划开始，历经7年稳健发展，目前已经成为商业、医疗、教育、公园、交通、产业、旅游全功能优势的新宜居城市和城际*。

— 京西“学院路”崛起 复制海淀学院路 高知人群新宠！—

*手持700万，是否还可以在北京找到像“海淀学院路”那样的区域？

在房山南部区域“地铁理工大学站”板块，正在形成一个城市级资源集中，生态环境良好，人文韵味浓厚的“京西学院路”墅区。

因这个南区板块儿，北京理工大学、北京工商大学、中医药大学、首都师范大学、中国社会科学院研究生院等五所大学经过多方论证，*终选择这个板块作为分校甚至总校的驻地。目前多个*新校区都已投入使用，“海淀八大院校的学院路”的辉煌愿景将在此复制。

校区旁是房山水脉“小清河”以及联成一体的万亩滨河公园，堪称比肩“海淀学院路”的小月河和元大都遗址公园环境。

在紧邻“大学城”东侧东环路旁，房山政府规划了一座一等别的“全科前三名医院”，将作为全房山的就医资源*。堪称“北三环学院路”的“北医三院”级别。这是门头沟等区域无法企及的城市级资源。

从交通层面，京良路的开通，使得房山成为无红绿灯交通1**的优势交通区域，从东四环驱车至房山经过测算，只需要1个*。比到“石景山”所需时间还少。

“海淀学院路”的城市资源级别和发展渊源，是对这个“京西学院路”房山南墅区未来的较好诠释。“海淀学院路”历经多年的发展成为城市核心。可以想象，未来“京西学院路”也将成为北京新城际*的重要发展版图。

在区域内选择有价值的项目自然可以享受类似“海淀学院路”城市发展的*。

比如央企标杆——五矿地产开发的五矿名品学院墅，是“京西学院路”房山南墅区的“城市别墅”标杆项目。

项目在理工大学地铁站，京良路畅达，紧邻“小清河”和滨河森林公园，距“京西学院路”理工大学城仅800米。1.67的容积率，为区域少有，“五层建筑”更是北京十分难得的“纯低密”项目。与新建的规模全科前三名医院相隔一条街，宛若“北医三院”护佑。

除了拥有奥特莱斯、龙湖天街等高端购物资源外，社区还配备15000平米的名品商街，满足日常生活需要，为区域仅有。更为突出的是，项目打造“全链教育 一生之宅”定位，项目自建3800平米品牌幼儿园和13000平米品牌*，目前*都已经建设落成。毗邻状元名校十二中朗悦新校区。打造从幼儿园、*、*、大学的全链教育项目。为您实现“海淀学院路”同等的城市级优质墅区生活品质。

项目7#开盘推出“五层四居平墅”，超高得房率，实景准现房，打造满足2-6口之家，全龄家庭生命周期的一生之宅。

135平得166平功能空间，实际使用面积达到145平，相当于市场在售180平米的实际使用面积，独特设计的宽厅四居、采光面宽12米，面宽进深比1：1，双套房设计，堪称满足一个家庭的全生命周期的*终置业。成就少有的城市再改居住的“一生之宅”*终置业别墅项目！

在重重调控下，改善需求买房越来越难，土地已经基本刚需化。所以珍惜有限的市场良机，选择合适的区域，优质的房源：

占据了天时地利人和的五矿名品学院墅非常值得改善需求考虑！