CBD泰禾世纪大并购始末

2016年12月的某*，注定载入北京CBD的发展史册。

一群地产大佬和金融大鄂盘踞在北京东四环，意欲抢食CBD上空的夜明珠——东四环中路远洋国际*B座。

这*，有人星夜兼程，有人隔岸观火，有人提前蹲守，有人临阵退缩。或多方接触，或坐地起价，或预留后路，或不断抛出问题，或故意难题迭出。

这群人或是地产大佬，或是金融大鳄，在他们面前，是一道饕餮美味大餐—一栋优质的住宅公寓即将出售。

时间不早也不晚，这宗北京CBD世纪并购大案，多位重量级大佬亲自坐阵，更显得剑拔弩张。在这场并购大案的背后，是地产黄金30年的大幕徐徐落下。在这个*诡秘的时点，原来的生意经统统都要推倒，从“买便宜”到“买趋势”，从价值发现到城市更新，一切正在改变，一切刚刚开始。

2016年12月21日，伴随深交所的一纸公告，这宗世纪并购大案尘埃浇定，花落泰禾，并被重新命名为“泰禾•金尊府”（以下皆简称金尊府）。

地产大哥和多位接触此次交易内幕的专业人士交流，将市场的*思考呈现给大家，尝试揭秘泰禾闪电一击的核心秘密。

空气中弥漫着懊恼和不甘

并购金尊府的核心看点是，存量市场下的并购是产业逻辑，还是市值逻辑，或是商业逻辑?

一家上市公司老板A事后很后悔出手太慢。这个项目无疑是*区的优质资产，当时纠结在于证券化套利的空间到底有多大，虽然产业逻辑和*逻辑都认可，还是习惯于过往的证券化并购的狂欢，过多讨价还价，错失良机。

虽然很遗憾，但他也清楚自己的能力边界，“能不能沿着你的产业链控制成本，把自己的能力增量为竞争力，实现1+12的协同，我当时也不是完全有底气。”

老板B早早接触，却是受困于董事会内部的扯皮，交易方案的设计反复而功亏一篑。交易标的资产的盈力能力预期值，到底有多高，支付方式的选择，是用股，还是现金，还是资产，每走一步都是困难重重。

实际上，并购是一个完整的链条操作，不仅仅是战略判断，谈判和博弈，还有交易的执行，后续的实施，以及*终的整合。企业的战略决定你是否要出手，博弈决定能否达成，执行力决定能不能顺利实施，后续整合决定了项目基本面能否改善。老板B止步于*步，就泪别疆场。

老板A和老板B都是遗憾满满。

事后坊间有传言说，黄其森是带着支票，上了谈判桌；甚至有传言说，如果黄其森拍板晚一秒，金尊府就会易名。这些无从考证的传言，让空气中弥漫着懊恼和不甘。

说黄其森是闪电一击，并不为过。金尊府的基准估值日是2016年12月16日，泰禾发布公告的日期是2016年12月21日。也就是说，从估值到并购完成，黄其森满打满算仅仅用了不到一周的时间。

还有一个时间账本，从交易完成到移交物业，买卖双方仅仅花费一个月左右的时间。

并购发展，加大油门

黄其森砍伐决断的背后，到底是怎么想的，让我们从他过往的讲话中发现端倪(详见附文_)：

1.过去的30年是外生繁荣，未来30年是内生繁荣。

换句话说，未来30年是城市上建造城市，核心是优化现有土地资源以及现有建筑物的使用效率。深圳*喊出“城市更新”这个口号，上海则是“退二进三”（即实现总规模“零增长”的城市发展方式），北京的口号更偏学术化，即“控规动态规划”。不过，北京越来越喜欢用深圳的口号——城市更新。

2.城市更新的实质是，在房地产业大洗牌中，企业购买生产资料从拍地到拍房，在拍房中展开白刃战。

白刃战会增加公司报表利润，体现的成长性会增加企业二级市场的估值，在利润和估值同步增长的同时，构成了市场几何式的增长，形成证券化的*。

3.并购的成功概率很低，不仅要读懂交易语言背后的真正诉求，还要知道交易诉求如何掌控，什么时候要加油门、什么时候踩一脚刹车。交易不仅仅是贡献大资金，还有大智力和大能力，有没有大产品再造的能力。

黄其森的这一脚油门，牢牢掌控了交易金尊府的主动。

战火一触即发?

5月入场，9月入市，站在金尊府顶层，直线距离不到2公里的中国尊已经封顶，中服地块的多栋建筑早已拔地而起，蔚为大观。以朝阳公园为代表的四大城市公园环抱，四大使馆区簇拥，构成北京楼市的“*世界”地位。无论是位置、价格、档次，还是发展商的底蕴。

强者从来都是不怒自威，他们拒绝用喋喋不休的方式维系自私的市场关注度。

数周前地产大哥对话金尊府负责人，问及产品定位和接下来的市场动作，多事之秋，是否有非常之举。

没有想到，金尊府的策略是，虽然在泰禾内部，府系产品非常成熟，但泰禾抱着宁可推迟开盘时间，也要拿出一份全面提升CBD*居所品质的*设计方案的决心，甚至不惜拿掉数层销售面积，改作业主生活配套，以期和纽约*公园的432比肩。

跟北京市场诸多顶豪相比，金尊府完全可以而且应该高点切入，根本不需要低调潜行。原因在于，金尊府一出生就风华正茂，周边配套成熟且高配，借助城市的公园景观、周边的酒店和大型商业，区别于商务住宅，成为*区的*居所。

即便是从*角度，原来超过80%的满租率已是市场给出包票，况且周边楼盘价格动辄千万总价起步。料想金尊府的入市，不会看市场脸色，只需看开发商的心情。

而且，主流操盘观点认为，资金回笼为王，高举低打，虽然粗暴，但效果一直很好。但从实楼样板间的展示看，泰禾对处在北京顶豪*世界大平层的金尊府，显然有更多期待。

期待一：坐拥北京SKP、长安俱乐部等高端商务、社交和生活全体系配套，却坚持置入“泰禾+”服务体系；

期待二：不是花拳秀腿，略施粉黛，而是名家手笔，配之以嘉格纳、德国当代等国际一线精装品牌；

期待三：抱绝概念化泡沫，冷酷到底，与北京主流顶豪产品标配相向而行。比如室内运用十余种原产意大利的罕世名玉及*石材，经传统手工打磨、整板切割拼装等重重匠心工艺洗练，保持纯粹、莹润的天然质感，晕染新中式之美；智能化家居系统一骑绝尘，对标国际顶豪标准。

如果说泰禾的“院子系”是北京楼市轰然而至的远程战略轰炸机，泰禾的“府系”则是足以躲避*雷达追踪的新一代隐形无人机。

根本的原因是，前者以自然资源占有为王，后者城市资源占有为王。对于这一次特殊机缘获取的金尊府，更是典型“王炸产品”，同时具备自然资源和城市资源，要在CBD摆场子，自然是*顶豪的近距离产品对决。不仅仅需要“擅长破译客户密码”，还需要占有*的话语霸权，也是泰禾设计大创新、管理大创新的*考量。

几乎没有人会怀疑金尊府在北京CBD的成功，包括泰禾自己。这一次，泰禾雄挟金尊府而至，不知会重创北京顶豪几许？新一轮的顶豪升级大战，会不会因为金尊府一触即发?

因为这款新一代的泰禾号隐形无人战斗机，北京顶豪格局究竟走向何方，因此变得更加扑朔迷离和深不可测！