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CBD泰禾世纪大并购始末

来源:地产大哥   发布时间:2017-10-09

2016年12月的某一天,注定载入北京CBD的发展史册。

一群地产大佬和金融大鄂盘踞在北京东四环,意欲抢食CBD上空的夜明珠——东四环中路远洋国际中心B座。

这一天,有人星夜兼程,有人隔岸观火,有人提前蹲守,有人临阵退缩。或多方接触,或坐地起价,或预留后路,或不断抛出问题,或故意难题迭出。

这群人或是地产大佬,或是金融大鳄,在他们面前,是一道饕餮美味大餐—一栋优质的住宅公寓即将出售。

时间不早也不晚,这宗北京CBD世纪并购大案,多位重量级大佬亲自坐阵,更显得剑拔弩张。在这场并购大案的背后,是地产黄金30年的大幕徐徐落下。在这个最诡秘的时点,原来的生意经统统都要推倒,从“买便宜”“买趋势”,从价值发现城市更新一切正在改变,一切刚刚开始。

2016年12月21日,伴随深交所的一纸公告,这宗世纪并购大案尘埃浇定,花落泰禾,并被重新命名为“泰禾•金尊府”(以下皆简称金尊府)。

地产大哥和多位接触此次交易内幕的专业人士交流,将市场的最新思考呈现给大家,尝试揭秘泰禾闪电一击的核心秘密。

空气中弥漫着懊恼和不甘

并购金尊府的核心看点是,存量市场下的并购是产业逻辑,还是市值逻辑,或是商业逻辑?

一家上市公司老板A事后很后悔出手太慢。这个项目无疑是CBD核心区的优质资产,当时纠结在于证券化套利的空间到底有多大,虽然产业逻辑和投资逻辑都认可,还是习惯于过往的证券化并购的狂欢,过多讨价还价,错失良机。

虽然很遗憾,但他也清楚自己的能力边界,“能不能沿着你的产业链控制成本,把自己的能力增量为竞争力,实现1+1>2的协同,我当时也不是完全有底气。”

老板B早早接触,却是受困于董事会内部的扯皮,交易方案的设计反复而功亏一篑。交易标的资产的盈力能力预期值,到底有多高,支付方式的选择,是用股,还是现金,还是资产,每走一步都是困难重重。

实际上,并购是一个完整的链条操作,不仅仅是战略判断,谈判和博弈,还有交易的执行,后续的实施,以及最终的整合。企业的战略决定你是否要出手,博弈决定能否达成,执行力决定能不能顺利实施,后续整合决定了项目基本面能否改善。老板B止步于第二步,就泪别疆场。

老板A和老板B都是遗憾满满。

事后坊间有传言说,黄其森是带着支票,上了谈判桌;甚至有传言说,如果黄其森拍板晚一秒,金尊府就会易名。这些无从考证的传言,让空气中弥漫着懊恼和不甘。

说黄其森是闪电一击,并不为过。金尊府的基准估值日是2016年12月16日,泰禾发布公告的日期是2016年12月21日。也就是说,从估值到并购完成,黄其森满打满算仅仅用了不到一周的时间

还有一个时间账本,从交易完成到移交物业,买卖双方仅仅花费一个月左右的时间。

并购发展,加大油门

黄其森砍伐决断的背后,到底是怎么想的,让我们从他过往的讲话中发现端倪(详见附文_):

1.过去的30年是外生繁荣,未来30年是内生繁荣。

换句话说,未来30年是城市上建造城市,核心是优化现有土地资源以及现有建筑物的使用效率。深圳最先喊出“城市更新”这个口号,上海是“退二进三”(即实现总规模“零增长”的城市发展方式),北京的口号更偏学术化,即“控规动态规划”。不过,北京越来越喜欢用深圳的口号——城市更新。

2.城市更新的实质是,在房地产业大洗牌中,企业购买生产资料从拍地拍房,在拍房中展开白刃战。

白刃战会增加公司报表利润,体现的成长性会增加企业二级市场的估值,在利润和估值同步增长的同时,构成了市场几何式的增长,形成证券化的收益。

3.并购的成功概率很低,不仅要读懂交易语言背后的真正诉求,还要知道交易诉求如何掌控,什么时候要加油门、什么时候踩一脚刹车。交易不仅仅是贡献大资金,还有大智力大能力,有没有大产品再造的能力。

黄其森的这一脚油门,牢牢掌控了交易金尊府的主动。

战火一触即发?

5月入场,9月入市,站在金尊府顶层,直线距离不到2公里的中国尊已经封顶,中服地块的多栋建筑早已拔地而起,蔚为大观。以朝阳公园为代表的四大城市公园环抱,四大使馆区簇拥,构成北京楼市的“第一世界”地位。无论是位置、价格、档次,还是发展商的底蕴。

强者从来都是不怒自威,他们拒绝用喋喋不休的方式维系自私的市场关注度。

数周前地产大哥对话金尊府负责人,问及产品定位和接下来的市场动作,多事之秋,是否有非常之举。

没有想到,金尊府的策略是,虽然在泰禾内部,府系产品非常成熟,但泰禾抱着宁可推迟开盘时间,也要拿出一份全面提升CBD第一居所品质的最佳设计方案的决心,甚至不惜拿掉数层销售面积,改作业主生活配套,以期和纽约中央公园的432比肩。

跟北京市场诸多顶豪相比,金尊府完全可以而且应该高点切入,根本不需要低调潜行。原因在于,金尊府一出生就风华正茂,周边配套成熟且高配,借助城市的公园景观、周边的酒店和大型商业,区别于商务住宅,成为CBD核心区的第一居所。

即便是从投资角度,原来超过80%的满租率已是市场给出包票,况且周边楼盘价格动辄千万总价起步。料想金尊府的入市,不会看市场脸色,只需看开发商的心情。

而且,主流操盘观点认为,资金回笼为王,高举低打,虽然粗暴,但效果一直很好。但从实楼样板间的展示看,泰禾对处在北京顶豪第一世界大平层的金尊府,显然有更多期待。

期待一:坐拥北京SKP、长安俱乐部等高端商务、社交和生活全体系配套,却坚持置入“泰禾+”服务体系;

期待二:不是花拳秀腿,略施粉黛,而是名家手笔,配之以嘉格纳、德国当代等国际一线精装品牌;

期待三:抱绝概念化泡沫,冷酷到底,与北京主流顶豪产品标配相向而行。比如室内运用十余种原产意大利的罕世名玉及臻稀石材,经传统手工打磨、整板切割拼装等重重匠心工艺洗练,保持纯粹、莹润的天然质感,晕染新中式之美;智能化家居系统一骑绝尘,对标国际顶豪标准。

如果说泰禾的“院子系”是北京楼市轰然而至的远程战略轰炸机,泰禾的“府系”则是足以躲避最新雷达追踪的新一代隐形无人机

根本的原因是,前者以自然资源占有为王,后者城市资源占有为王。对于这一次特殊机缘获取的金尊府,更是典型“王炸产品”,同时具备自然资源和城市资源,要在CBD摆场子,自然是世界级顶豪的近距离产品对决。不仅仅需要“擅长破译客户密码”,还需要占有绝对的话语霸权,也是泰禾设计大创新、管理大创新的终极考量。

几乎没有人会怀疑金尊府在北京CBD的成功,包括泰禾自己。这一次,泰禾雄挟金尊府而至,不知会重创北京顶豪几许?新一轮的顶豪升级大战,会不会因为金尊府一触即发?

因为这款新一代的泰禾号隐形无人战斗机,北京顶豪格局究竟走向何方,因此变得更加扑朔迷离和深不可测!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
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