欧阳捷：新时代，住房市场格局已变

文 | 欧阳捷

十九大报告关于房地产的直接描述并不多，但依然透露了很重要的信息，这直接关系到房地产未来的走向和房企布局。

十九大报告指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

在住房市场上，不平衡体现在我们的人均住房面积不平衡。这既是矛盾，也是住房面积改善型需求的市场机会。

虽然，农村人均住房面积更大，却保持了每年新增1平米以上的建设速度，这可是在农村人口不断减少、农民市民化的进程之中。

尽管转移到城镇的农村人口逐年减少，每年还是有1350万人，农村居民还是更向往城市生活。

虽然城镇新建住房也达到每年人均1平米，去年竣工面积7亿多平米，相当于700多万套住房，但农村进城人口就占用了其中的一半（300多万个家庭，他们租房或买二手房，消耗和置换了存量房，成为居民“以旧换新”的接盘侠）。

这也导致了城镇主要是大城市的住房其实还是短缺的。

城市化恰恰反映出农民放下了在农村老家的房子转而进城租房或买房，不仅住房面积更小、居住品质也未必得到提升，同时还拉低了城镇人均居住面积，农村的住房大量闲置、没有转化为资本，制约了农民进城安家*的能力。

去年，在江西省去库存的宣传口号中有这么一句：农村建房是贬值，城市买房是增值。

但是，农民为了能在农村依然留下根儿，不得已时还能回得去，还是要在村里建房。显然，这是城市化*的缺憾和农民*无奈的选择。

不仅如此，越发达地区人均住房面积往往越低，因为房价更高。

深圳、北京人均住房面积分别只有20.6和31.69平米，而山东人均住房面积*的城市也超过了36平米。

江苏也有同样的特征，南京*，人均住房面积仅有36.5平米，宿迁相对不发达，但人均住房面积比南京多了近9个平米。

住房市场上的不充分，还体现在改善住房需求未满足。

如果我们发现一些城市还有很多平房、多层老旧楼房、大量的城中村，这就是市场机会。

湖北省城镇居民住房中原有私房占比从2011年的15.2%上升到2015年的28.9%，显然这是由于城市扩围导致城中村越来越多。

而全省商品房占比仅为28.9%，显然要满足质量改善型需求，路途还很遥远。

同时，很多城市的房价较低，也意味着中高端产品的短缺。

江苏商品住房均价不到6000元/平米的城市有4个，其中*的只有4514元/平米，其产品品质和功能配套是可想而知的。

新时代，住房市场将如何演变？

*近，我们在多个论坛上诠释了未来五年住房市场的四个典型特征：

1）城镇化已经接近尾声

2）都市圈正成为城市化的新引擎

3）大城市将进入限制性发展新周期

4）租赁住宅将成为大城市供应主流

【详见2017年6月11日文 ；

2017年7月23日文

特征1 城镇化已接近尾声

“

在今年三月的“两会”上，政府工作报告依然延续新型城镇化：

“扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，今年实现进城*1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”。

”

但时隔半年的19大报告中，已经没有“新型城镇化”这五个字了，甚至没有城镇化，这意味着什么？

过去我们说过：“城镇化的路在农民脚下”。

农民进城首先需要就业，不能取得高于农业收入的就业收入，农民就无意、也无法在城里立足，更不要说是拖家带口、安居乐业。

城镇化不是空中楼阁，新型城镇化要求铁路通县城、高速公路到乡镇，结果可能让农村人口更多流向城市而非回归县镇，人口可能随着交通改善而流出，城镇化势必难以为继。

这也印证了我们所说的“城镇化已接近尾声”的观点。

特征2 都市圈正成为城市化的新引擎

我们认为，并不是所有的中小城镇都没有机会了。

十九大提出：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，恰恰印证了我们所说的都市圈将*未来城市群发展。

其实，我们所说的都市圈与国家所提倡的城市群有着内涵上的不同，城市群犹如一盘散沙，其中的城市之间互为竞争关系，从优势产业到优质资源再到*人才，城市政府大多采取攀比式的招商引资引智策略，导致城市之间的恶性竞争。

但都市圈不同，大中小城市如同微信圈里的朋友，资源互换、互惠互利、合作共赢，比如，都市圈周边中小城镇可以用土地资源与核心城市产业和人口资源置换，既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点，又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展。

2020年，上海户籍老年人口预计将超过530万，老龄化程度将达到36%。这样的城市还有创新和活力吗？还具有全球城市竞争力吗？

都市圈中小城镇可以环核心城市建设养老小镇，既帮助核心城市的移居老人享受慢生活，还可以为核心城市腾笼换鸟、实现人口的年轻化。

不过，前提是要突破“两大瓶颈、一个心魔”：

一是突破快速交通连接：要让轨道交通、高速公路、快速公交连接都市圈及其周边中小城镇，实现公交化的便捷交通；

二是突破都市圈大中小城镇公共服务一体化、均等化，尤其是突破医疗、教育甚至高考等政策非歧视性的同权瓶颈。

只有突破这两大瓶颈，才能有效引导产业和人口顺利转移出来。谁能快速突破这两大瓶颈，谁就能占据未来国内甚至世界都市圈竞争力的制高点。

这就需要都市圈核心城市主动与周边中小城市统筹协调都市圈城镇关系、产业分工、交通网络、公共事业等一体化规划。

都市圈发展的核心在于都市圈核心城市的格局与主导力，只要它们勇于打破自己的短期利益藩篱，以博大胸怀带着周边中小城市小兄弟一起奔跑，一定会形成互惠共赢、协调发展的都市圈领跑新格局。

哪个中小城市能够与都市圈核心城市共同突破两大瓶颈，那个中小城市就能夺得先机、率先发展。

特征3 大城市进入限制性发展新周期

十九大报告提出“加快农业转移人口市民化”，农民更愿意往大城市走，那里意味着更多的就业机会和更好的收入来源，但都市圈的发展将引导他们进入核心城市的周边，而不是核心城市。

因此，以“五限”为典型特征的限制性发展新周期的观点依然成立。

1） 限人：

十九大明确提出：“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”，这意味着过去“依托黄金水道，建设长江经济带”发展战略已被修正，也意味着长江经济带沿线大中小城市将进入限制性发展，长江经济带沿线不仅影响环保的产业不能介入，而且大量用工的企业也将受限，才能从“人”的根源上实现“不搞大开发”。

我们相信，明年两会之后，长江沿线城市将逐步进入限制性发展，包括成都、重庆、武汉、合肥、南京、苏州等城市都会在修订规划时调整策略或在实施现有城市规划时微调。

当然，这不意味着这些城市不再发展，只是其发展策略必然改变，逐渐转变到注重人的质量、先进产业及其“亩产”、环境优美，服务业升级并形成服务于全省的金融、数据、科技服务枢纽。

这些城市的住房市场将适应人的升级需求、以中高端改善性需求为未来主流。

2）限地：

大城市包括长江经济带城市土地供应必然逐年减少。

新城新区和开发区建设也将受到更强约束，近期国务院批复的城市总体规划都有明确：“禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区”。

一些省政府也提出了同样的要求，湖北省政府关于荆门市城市总体规划（2013—2030年）的批复也强调：“禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区”

过去我们说过，房价过快上涨的根本原因是人、地、钱资源的错配。

而未来大城市政府会更加“惜土如金”，也意味着未来地价会只升不降。

大城市限地之后，会不会再次加剧人、地、钱资源错配的矛盾，并导致房价*呢？

不会了。

一方面，都市圈建设将引导更多的人转移到都市圈中小城镇，中小城镇的房价会上涨，但都市圈及核心城市的平均房价不会上涨得那么快了；

另一方面，未来的货币供应还会继续收缩并保持货币供求关系的紧平衡，而且政府不会再放任其过度流入房地产了，居民加杠杆会继续降速，开发贷也会降速。

3）限客：

十九大报告延续了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且写进了十九大报告，这意味着至少未来五年，住房市场的政策不会再反复，而且将不再允许*投机。

这也印证了我们所说的：限购限贷限售将长期持续、至少五年以上。

中国已进入新时代，如果我们还幻想未来会有三年小周期，就一定会自陷泥淖的。

十九大报告还提出：“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”，如果仔细对比十八大报告：“多渠道增加居民财产性收入”、十七大报告：“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，可以很明显地看出，过去是在帮助大家拥有和增加财产性收入，现在只是扩宽渠道，并且劳动收入放在了*位。

这就意味着：新时代不再鼓励财产性收入的过度增加，不再容忍两极分化加大，再看看下面的话，可能我们的感受会更加强烈：

细心的朋友一定会看出其中的天壤之别的，大家自行意会，这里就不多言传了。

未来的逻辑是“给你渠道”而不是“更多拥有”，“鼓励守法致富”而不是“保护合法收入”，合法不会是由那些富豪自己说了算的，调节过高收入也意味着财产税迟早都会推出，是新时代通向“均贫富”桃花源的必由之路。

4）限钱：

十九大报告指出：“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。

显然，金融监管会越来越强，其中房地产是防范系统性金融风险的前哨阵地。

无论是严查前端融资、通道业务、*贷、消费贷违规，还是开发贷限额、按揭定向升息，或是住建部、央行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，根本的逻辑都是限制金融过度投向房地产，防范资产泡沫继续膨胀。

可以预见，未来按揭贷款增速还会继续下降，明年继续负增长。

开发贷增速会不会也同步下降呢？

相信也会下降，但下降速度不会太快，因为随着行业集中度的提升，资源包括开发贷款都在向百强房企集中，这也符合十九大报告提出的：“实现……竞争公平有序、企业优胜劣汰”。

5）限价：

眼下，几乎所有的大中城市都在或明或暗、或紧或松地限价，很多城市价格封顶、毫不松动，房企卖房不难，难在没有溢价、甚至亏本，客户全款购房还要凭关系。

显然，更多一些开发商已在捂盘惜售，虽然政府要求取得预售证数日内必须开盘，但也有房企拖延施工、迟缓取证。

尽管调控已经极大限度地抑制了需求，但土地供给不足、新房上市减少双双造成供给低迷，市场将出现新的供不应求，并倒逼房价上涨。

但“房住不炒”既然已经成为国策，就不要幻想限价令会取消。

虽然十九大报告指出：“市场经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为*，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活……”，但住房价格反应灵活还是会由政府主导，未来五年，限价令是不会退出的，更何况政府部门已经到手的权力也不会愿意轻易放手的。

*的结果是我们所预言的“渐进式放松”。

调控就是调整、控制，要不断地微调，*地控制，大砍大杀导致大起大落就不是调控，而是折腾了。

特征4 租赁住房成为大城市的供应主流

十九大指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

“多主体供给”意味着：土地供给将由城市国有土地单一垄断供应，变成国有土地主要用于可售住宅用地并保障土地财政收入，农村集体建设用地入市用于租赁住房用地并补充城市土地供给不足。

这将有效解决大城市土地资源不足问题。

但是，农村集体建设用地入市租赁住房，要符合城市规划并且要有良好的基础设施和商业配套。

这些地方往往是城中村，现有住房已经出租，改造之后未必能增加很多住房供应，即便是拆除重建，也不会很快入市。

如果是郊区，就必须通达道路、配建基础设施、公共服务设施和商业配套，这也不是容易之事，这牵涉到政府与村集体的投入与利益分配，远水解不了近渴。

但租赁住房依然是一个不可小觑的大趋势。【详见上期文章《】

多渠道保障意味着商品住房、共有产权住房、租赁住房，以及货币化保障房等成为不同客户群的保障渠道，桥归桥、路归路，未来住房市场的调控政策可以更加*、细腻和差别化。

比如，未来三年，部分大城市土地供应或将有所回升，并将更多用于租赁住宅，推动更多集体建设用地入市，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。

未来三年，或将看到高端住宅调控放松的希望，前提是房价统计方法率先调整，保障房房价和高端住宅房价均不再纳入商品房房价统计，而且房地产税实施办法基本定型。

*终，住房市场还是要回归到人民日益增长的美好生活需要上来，解决发展不平衡、不充分的矛盾。

类似南京楼市的小浪花还会不断涌现，明年一些一二线城市会出现供应严重不足、备案延迟影响合同履约甚至影响交付等极端情况，但请相信，住房市场将在调控中趋于平稳发展，大城市的发展周期还会更长。

附记：

除了上述四个典型特征之外，我们还注意到：“三降一去一补”依然留在十九大报告中，而十九大报告是要管未来五年的。

住宅市场去库存已经取得明显成效，或可说距离目标完成也已不远，“去库存”又是针对什么呢？

也许，这意味着商业地产去库存会再次进入*视野并加速推动？也许意味着在住宅市场降速影响经济平稳的同时，商业地产将接过稳经济的接力棒？

附文：

2017年6月11日文

2017年7月23日文

2017年7月16日文 《欧阳捷：“只租不售”阳谋背后的9个疑虑》

2017年11月12日文