地产版贾跃亭？这家小房企，要用5年从110亿搞到3000亿

对于房企而言，没有梦想真的跟一条咸鱼没什么区别。

近期，有家规模在2017年刚过百亿的房企说出了它的梦想：五年剑指3000亿合约销售额！

3000亿是个什么概念？克而瑞数据显示，2017年超过3000亿合约销售额的房企只有6家。

更为抢眼的是，这个目标是原世茂执行董事廖鲁江提出的。算了一下日子，廖鲁江就任现在这家房企执行总裁一职快接近4个月了。

这家房企是正在筹备申请港股IPO的大发地产。

作为11年房地产行业的“老江湖”，理论上，廖鲁江无论是对公司经营的把控还是行业的评判应该都是非常专业的。其在加盟大发地产没多久就抛出了千亿目标，应该是做足了功课，准备好了应对大发地产现阶段的一系列“拦路虎”：土储匮乏、净利润率较低等现实困难。

大发地产是谁？

大发地产创办于1996年，发迹于浙江温州，5年后将总部一并迁至沪上，随后在长三角建立业务据点。

招股书显示，截至2018年2月28日，大发地产已拥有24个多元化项目组合，包括20项住宅物业、3栋商业综合楼及一个办公楼层。

值得注意的是，中指院的数据显示，大发地产2017年合约销售金额为110亿元，位列行业第136。

虽说大发地产规模不大，但野心可不小。

《华夏时报》报道称，在3月份的一次公开场合，廖鲁江提出了大发地产冲击千亿的计划，以及五年达到3000亿的目标，以及项目跟投、利润共享机制。

廖鲁江曾公开表示，*房企的打法仅仅埋头干活是不够的，还必须抬头看天。你较好首先要有一个战略性目标，然后围绕这个目标去构建自己的布局和打法，而绝不是根据当下有多少米，去做多少饭。

公开资料显示，廖鲁江拥有超过11年房地产行业经验，曾任龙湖地产有限公司人力资源部副经理、世茂房地产控股有限公司执行董事。

2018年2月，其正式从世茂集团跳槽至大发地产，任执行总裁一职，负责大发地产的业务运营及日常管理。

廖鲁江任职大发地产后曾公开表示，中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力。

敢叫日月换新天。这句话孙宏斌刚接手乐视的时候也这么说过。

千亿目标下土储竟不到两百万平

一般对房企而言，土地储备是未来几年业绩的基础。

招股书中显示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是大发地产自身竞争力所在。

但现实情况是：

1、土储面积不到两百万平

截至2018年2月底，大发地产现有土储总建筑仅为172.03万平方米。其中：

可销售及出租的已竣工物业共计20.28万平方米，占总土地储备的11.8%；

110.36万平方米的在建物业，占总土地储备的64.1%；

41.39万平方米的持作未来开发物业，占总土储的24.1%。

也就是说，大发地产待开发土储仅40多万平！

然而，对大发地产来说，现阶段火速买地可能也是个难题。

招股书显示，大发地产2017年净资产负债率达269.8%，同比上年增长119.8%。

《上海证券报》报道称，有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。

2、土储主要分布在三四线城市

从大发地产土储分布情况来看，安徽是大发地产名列前茅大土储所在地，占据了近半壁江山。

招股书数据显示，大发地产35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖。

要支撑3000亿的销售额，显然仅靠三四线城市的土地储备是不够的。

而对于新进一线城市来说，可能已经错过了较好窗口期。

*近两年的净利润率比余额宝年化*率还低

2015至2017年，大发地产净利润率分别录得7.9%、3.3%、3.4%。

这是个什么概念？

截止2018年5月24日，余额宝七日年化*率约为3.72%。

根据中银国际统计，A股房地产行业板块2017 年平均净利率为11.7%。

较低的净利润率背后，除了成本的原因外，可能反应的是大发地产品牌还相对弱势，没有较强的定价话语权。

招股书的数据显示，2017年，大发地产土地使用权占销售价格成本比重由2015、2016年的平均11%、12%上升至45%。

与较低的净利润率相反的是，融资成本相对却比较高。

大发公布的过往三年公司的融资有效利率分别是10.3%、9.1%、10.3%。

根据中信建投研究发展部的统计，2017年，头部房企融资成本位于4.5%-7.5%之间。

招股书显示，2015至2017年，大发地产融资成本分别为1.02亿元、1.15亿元、1.24亿元。而其近3年的平均净利润为7576万元。

根据招股说明书的测算，大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。而在目前的房地产市场调控大的背景下，行业销售成本上升可能将是个大概率事件。

大发地产梦想很大，但盈利质量显然也需要跟上。

以上这些问题，相信抛出3000亿目标的廖鲁江会给出答案。

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