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大家说 | 陈凯:变与不变,利己与利他

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-06-18 00:00:00

中南置地董事长、上海菩悦资产创始人

(6月15日下午第七期易居沃顿实战研修项目课题发布会发言)

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有所行动

拥抱变化

才能走向升级发展的胜利

我想说的,无非是对过去的一些总结,对未来的一些展望。

变化,是大家都在面临的事情。面临的既然是前人没有走过的路,就要善于做他人没有做到的事。

— 壹 —

现在头部企业已经快要接近一万亿,全国商品房销售面积16.9亿平方米,同比增长7.7%, 2017年的商品房成交量到达了历史*点。

更关键的是,区域市场一直在变。对开发商而言,这面临一系列路径选择的问题,继续坚持在一二线吗,还是去三四线?还是五线?如果要坚守一线,怎么做?

我们大概估算一下量。广东市场有1.9万亿,长三角3万亿多一点,珠三角、长三角加在一起有5万亿左右。

我们换一种算法,如果能做区域的头部房企,比如能切到广东蛋糕的10%,那就是1900亿,够大吧,干嘛要搬到上海来?要不要全国化?

整个市场在不断发生大的变化。我们一定要有所行动,拥抱变化,才能走向升级发展的胜利。

中国房地产前*,数数总部在上海多还是深圳多,总部还要不要搬到上海来?我觉得这个观念得变,此起彼伏。

我认为市场在变,客户在变,中国的人口政策起非常大的作用,大家不要小看人口政策,我看到一个材料是90后比80后少了五千万人,00后再少两千万,他们的行为路径发生了很大的变化。

在这样的客户面前,传统的三房两厅两卫要不要变,我觉得应该变。

— 贰 —

但是没有一个地产商大胆变,可能这一代没有主流,或者当他们生活面对现实的时候没有选择,这个可以变,变得有多大,可以研究一下。

我们的商业模式在变,他们做的事情越来越多以后,我觉得家里的厨房会越来越小,家里的客厅也会越来越小,很多功能都放在一起,产品就会发生很大的变化,社区配套也会有很大的变化。对于客户的研究,我们可以再深入一些领域。

竞争格局会变,*近开始研究互联网一些东西,发现互联网*名有70%的市场份额,*名20%,剩下的10%,这个市场份额会不会在地产圈实现呢?也许有可能。

再说一个盈利能力的细分,传统的开发商我认为将来会演变成四大块,*、开发、运营、服务,你买地本身是*行为,大家就可以想想,在前面三个领域,你们擅长哪块,靠什么挣钱。

*就是*的能力,开发才是高周转,好产品本身意味着在周转的成本之间,要把产品做好,可是得省钱,现在限价了,你还能做好产品吗?

开发是个苦活,我们全是高周转低成本的模式在走,从我经历几个企业来看,我自己内心深处把自己当开发商没有把自己当*商,*的基本属性是什么?低买高卖,金融属性是拿到钱,掌握好的节奏,就这么简单,可是你能拿到钱吗?拿不到钱能踩对节奏吗?踩不对只能等。

重资产、轻资产*的不同是重资产给自己挣钱,轻资产是让别人*,*以后分点盈利给你,要有这种心态,要有利他的心态,未来估值才会越来越高,当然要有规模,没有规模不行。

我坚持做开发,其实一个人一生能够坚持做一件事情,做透,已经很不容易。

— 叁 —

市场的变化我们是被动的,监管的变化我们也是被动的,但盈利能力、但组织架构、企业文化、分配体系等变化都是主动的,每个企业怎么变,这是有学问的。

组织和文化,组织里面现在肯定是扁平化会越来越多,至于多扁平,因人而异,现在有集团、区域、城市、项目,四级,传统企业四级。你可以扁平到总部,城市、项目,三级。

你也可以再极端一点,现在好像没看到,但是我认为有可能。

我觉得需要有一些灰度空间给员工,除了物质应该有精神层面的发挥,让不想来的人来了,想走的人不走了。

企业里面留住人有两条。安全,企业是安全的,不会出事或者说企业要倒闭。*个公平,企业是公平的,很多时候要达到公平的状态,某种程度上这两者做到了,会让一个人觉得在企业愿意待。

— 肆 —

2012年的时候,我把“战略五步法”梳理了一下,那年提出的高周转、低成本,没有摇摆过,我们走出来了。

当年我们选非常好的五个城市:上海、苏州、杭州、福州、厦门,这五个城市可以做到五百亿,后来很多头部房企在这五个主力城市都做到了。但接下来可能不能这么选城市。我觉得回顾一下自己这么几年,五步法基本上还是坚持在做。

但接下来不能这么选城市,我觉得回顾一下自己这么几年,这一点上五步法基本上还是坚持在做。

不变在哪里呢?创新肯定是不变的,必须创新,*近思考比较多的,主要在中南的创新,把传统的开发商分解成投融管退的基金思路在尝试,还有一个就是客户至上不能变,客户觉得好才是真的好,这个不能变。

战略环境正在急剧变化,其中有质变也有量变,有渐变也有突变。

提高思维的预见性,这才是*房企升级发展的关键词。

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