第三次调控大浪扑来，开发商要彻底佛系？

站在未来的某个节点回望刚刚过去的6月，很多人会发现，这并不是一个平凡的月份。

随着975万名考生走进考场，*批00后开始踏上“社会跳板”，接受人生的挑战。

考场之外，千股跌停，亿万股民哀叹命运不济；世界杯冷门不断，天台上已容不下熙熙攘攘的人群。

股市、球市癫狂，楼市亦如此。

央行第三次定向降准，不少人期待的楼市大利好没来，先来却是意外：三四线棚改定向放水改被叫停，住建部等七部委高举铁拳，冲向市场，整治楼市乱象……

于此，第三次调控大浪已经狠狠扑来，已经被逼向墙角的开发商，会不会放弃抵抗，彻底佛系？

1

一次“诡异”的开盘

前几天，武汉一个叫恒大常青花园的神盘开盘，出现了两点值得深思的现象。

❶“乒乓球摇号”重现江湖

乒乓球，是*原始的摇号方式，仅仅只比抓阄科技感强一点。相比网上开盘、现场开盘系统，是*公平公正的方式。不是没有作假的可能，而是造假的可能性极低。

这也是开发商*不愿意采用的一种开盘方式。你想啊，网上开盘，一秒钟房源全红；现场开盘，一次摇出10组客户。乒乓球多慢，开一次盘，*过去了。

可以说，这是一次没有套路的开盘。因为没摇中的人中，有恒大员工，有能支付全款的客户，有号称找了关系的，也有给不良中介掏了茶水费的……

实打实的，各凭运气。这也算是当前楼市中的一股清流了。

❷ 备案价暗藏玄机

不知道你有没有发现蹊跷？

这个楼盘所有房源，不分楼栋、不分楼层、不分面积，所有房源价格，统统13300元/平米。

正常情况下，开发商都会差别化定价。比如备案均价1.5万，开发商把两套房，一套定价2万，一套定价1万，均价还是1.5万。定价2万的，拿出来，给你们随便摇号。定价1万的，要么给关系户卖人情，要么收“茶水费”。

恒大这次为什么不走寻常路？这恐怕透露出了一个信号，今后的房价指导会更加细致，不是一个盘一个指导价，而是一栋楼一个指导价，比如你开3栋楼，就是3个指导价。

这样的情况下，开发商再差别化定价，还有什么意义呢？

2

棚改收紧，三四线凉凉？

6月25日，相关部委再次祭出兵器库里的看家法宝，货币定向宽松。定向降准、定向降息全有了。央妈放水，加上多地楼市库存告急，不少人认为房价又要蠢蠢欲动了？

然而事实却走向反面。

以往此时股市皆飘红，为何这次地产股却逆天连跌。原因又是一则关于“国家开发银行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚户区改造”的传闻。

棚改自2005年提出，本对房价没有太多影响，问题其实出在货币化安置和PSL（补充抵押贷款）。

棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%，2017年这一比例达到50%，按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%。

简单来说，棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。

政府的钱从哪里来呢？

那是地方政府拿土做抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民，让居民自己去买房。这也就意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，三四线城市的去库存也完成了。

目前三四线城市房价虚高，200个县城房价近万， “功劳”很大程度上归功于棚改货币化安置。

自2017年开始，河南省棚户区改造计划项目货币化安置率将不低于50%，对商品房库存消化周期在24个月至30个月的市县，货币化安置比例不得低于80%，大于30个月的市县，要全部实行货币化安置。

▲ 数据来源：泰辰行技术*

结果是，2017年，环郑州城市房价涨幅明显，平均涨了50%。其他一些经济基础较强的城市，同比增幅也在25%左右。这里面，棚改货币化安置扮演了重要角色。

▲ 数据来源：泰辰行技术*

所以，是央行*近几年不断的对三四线城市地产的定向宽松，同时收紧一二线城市，才造就了三四线城市的*。很多不知名的小县城房价破万，当地人民幸福感满满，觉得自己也是有钱人了。

但美梦总有终结日，棚改货币化是为了去当地库存，而不是拉房价，拉房价只是为去库存服务的，现在使命完成，该抽梯子了。对于已经在三四线城市买房的人来说，这无疑是晴天霹雳。

总之，三四线城市黄昏已至，各安天命。

3

第三波调控大浪

6月24日，西安调控升级。

6月25日，长沙集大成版调控升级。

6月26日，杭州调控升级。

6月28日，重庆调控升级，对“三无”人员不再贷款。

……

如果以2016年10月为本周期全国性调控的*轮，以2017年3月为本周期全国性调控*轮，那么2018年6月便是第三轮的新起点。

前两轮全国性调控运用各种手段，促使一线城市的楼市恢复理性，消化二三四线城市的去库存任务。结果却引发购房者蜂拥到二三四线城市“掘金”，迫使各地楼市出现新房二手房价格倒挂。

地方ZF开始纷纷响应“房住不炒”的方针，发布限购、摇号等调控政策。结果却是，地方ZF也在明争暗斗谋业绩，随之打出“人才新政”的*。

上有政策，下有对策。

天价“茶水费”、“关系房”、“装修费”和离婚买房等现象频出，让楼市变得越来越扭曲。在这种扭曲的事态中，刚需和炒房客的热情仍然不灭……

于是乎，监管层再次高举铁拳，冲向市场。

6月28日，住建部会同中宣部、公安部、司法部等7部委，联合印发通知，将从2018年7月初至12月底，在北上广深等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

本次*打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

调控终于到了*有力的阶段，不仅只扫门前雪还要扫出一条宽敞的大道。

虽然《通知》阐述的内容较表面，但从各地出台的具体措施来看，火药味十足。比如西安、长沙、贵阳、天津等地，突击离婚限买，限售5年！公司买房更是直接就被枪毙了！

未来，其他城市会不会模仿跟进，全国扩散。只能说，这种可能性很高。

近期国内外经济形势异常复杂，贸易战不断升级，经济增长逐步放缓，央行金融政策可谓进退两难！在外部美联储接连加息，内部各种债务风险加大，金融去杠杆的大背景下，对于国内金融、资产市场、股市与楼市的考验都不轻松。

不难看出，监管层铁拳砸向楼市，目的无外乎满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

至于*终结果会怎样，任志强说过一句话，“我们出台任何一项政策的时候，往往初衷是好的，但终究会在保护一批人的同时，非常意外地严重伤害另外一批人。”

这其实也就是经济学中“*”和“歧视”的问题。*必然导致歧视，房子是*的，好房子更是*的。任何一项调控政策，既然要保护一批人，就必然会伤害（歧视）另一批人。

我们不应该问要不要歧视，而是要问，应该如何歧视。

4

房价会不会降？

不久前，亿翰智库发布了上半年房企销售排行榜。

*名碧桂园销售金额4124亿，与30强*一名远洋地产的430亿相比，差不多是10倍差距。

也就是说，1个行业老大，大约等于10个30强房企，而100强是68亿，那就差得远了。现在不是百强与非百强的差距大，而是30强内部，也是天差之别。

据预计，2018年全年破千亿预计30家，目前从半年业绩来看，30家左右是大概率事件。

去年这个数字是17家，而之前才11家，2015年是7家。未来千亿，只是房企晋级一个“小门槛”，是入场券，仅仅半年，2018年半年破千亿都有7家了。

未来的房地产，是规模时代，等将来出现万亿房企时，1000亿也就不算个什么了。

人们总习惯看结果，楼市风吹草动，都要问上一句，房价会涨还是会跌？其实，这并没有多大意义。人生犹如棋局，能识局者生，善破局者存。

从国内近十年历史经验上看，在黄金、债券、股票和房产之中，投向房产的资金*是*亮丽且稳定的。

房价高吗？高！

但你看看香港，自2003年起，香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”。过去14年的涨幅超过4.4倍，粗略对比，2016年香港家庭每月收入中位数仅为2.5万港元，较十年前仅上升了45%。国内这几年的房价增长现象跟香港对比，简直小巫见大巫。

调控的目的也不是降房价，而是稳房价。再说，目前这些*渠道，股市、银行、区块链、ICO什么的，各种花样，各种坑，远不如买房保险。

当然，中国楼市是政策市，ZF的基调是“房住不炒”，*的时代注定一去不返。买房人*应该学会的是，把握时机，当机立断，千万不要抱有和政策对赌的心态！

1.刚需者买房，不要再问什么时候是*时机，它早已不存在，重要的是要考虑自己收入和房贷承担能力。

2.*客门槛已经很高，小白肯定不适合现在的市场。理想分析自己收入与负债，处理劣质资产，购入优质资产，*简单也*中肯。

3.三四线城市已经进入黄昏，该散就散吧，谨防成为接盘侠。

4.开发商抵抗政策的余地越来越小，目测未来会出现一大批佛系房企。

5.一二线城市的房产远远优于三四线，有实力的童鞋买房时一定选择一二线，这才是跑赢通胀的*方式。

-End-

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