历史惊人相似！为什么中国又处在了房地产的十字路口？

在十天前的政治局会议喊出“坚决遏制房价上涨”的口号后，中国土地市场立刻凉凉，于是住建部马上开会提出“把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。”

显然，稳地价已经成为房地产市场的首要任务！背后原因就是土地财政还无法找到替代行业，而科技创新取代房地产行业的现状就是四天前我发表的观点《中国为什么嘴上喜欢科技创新，现实却在阻挠科技创新》。

来看看近期的土地市场：

上海宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块，流拍！

上海青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块，流拍！

上海市中心杨浦区内环内，流拍！

苏州苏地2018-WG-10号地，流拍！

苏州苏地2018-WG-15号地，流拍！

苏州苏地2018-WG-8号地，二拍，起拍楼面价由1.5万/㎡降为1.3万/㎡！

合肥包河区铜陵路以东、淝河路以南S1802号地块，流拍！

合肥包河区龙川路以南、唐横路以东S1803号地块，流拍！

琼海裕溪路北、渣济路西E1803号地块，流拍！

新站高新区学林路以北、张衡路以东XZQTD237号地块，无人报名!

新站高新区学林路以北、张衡路以东XZQTD238号地块，无人报名!

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应该说，开发商还是很配合的，领导们一宣布遏制房价上涨，于是大家集体不拿地了。就像当初地皇一出现，开发商们纷纷提高房价一样。所以，我才发表了《住建部紧急辟谣：“坚决遏制房价上涨”绝非房价下跌》。

现在摆在领导面前非常复杂的局面，一方面要希望房价下跌遏制房地产泡沫，一方面不希望房价下跌引起土地税收减少。这种复杂局面不仅本届领导面临，所有领导在任时都面临过同样的局面，成为了中国特色的房地产市场。演绎了一出出屡战屡败、屡败屡战的调控神奇。

而调控的目的就是让老百姓都有房住，领导调控的本意是让房价回归到合理水平都买得起房。可是什么是合理水平却谁也不知道，于是调控就成为了乱棍瞎打。而保护刚需和抑制投资的划分就成为了差别化的调控的核心。

于是，投资性住房需求到底是打压还是鼓励，成为了政策左右摇摆的关键。这中间二套房的对待标准就成为每次调控的关键点。出名的3.30新政现在还在部分执行，但是每次调控都是如何划分二套，尤其是广大人民群众对美好生活的向往到底是否支持就是中国房地产市场*纠结的症结。

在这种背景下，“房子是用来住的不是用来炒的”决策层声音应运而生。用来住是因为房子具有居住属性具有民生功能，不能炒是承认有投机属性但是因为民生功能而不能大起大落。

虽然以前区分了商品房和保障房，但是这两种房产在居住功能上没有严格区分，尤其商品房的大涨大跌直接影响到保障房的市场价格，比如自住性住房和共有产权房必然会受到商品房价格的下跌带来同步下跌，引发保障性人群的动荡。

在这种背景下，把具有民生功能的房产区别对待其实就是解决当前房地产问题的关键。也就是把住宅和非住宅严格区分就是核心。更确切的说就是“房住不炒”应该定位为“住房不炒”。所以近期的调控已经把调控核心转到了住房的限售环节，也就是减少住房的流通性。

当“房住不炒”变成了“住房不炒”，立刻就得出了这样几点结论：

1.只让住宅拥有居住属性而失去流通属性，这就是中央政治局反复提出的抑制房地产泡沫的措施，这个泡沫就是租金回报率太低。众所周 知，中国住宅租金回报率全球倒数名列前茅，如何抑制这个泡沫，又不能允许住宅房价大跌，于是限制住宅的流通性就是目前*新调控的政策所指。

2.让住宅失去流通性而只能居住，这样就能锁住卖出房产。而住宅牵扯到太多的家庭，包括中低收入保障家庭，一旦引发价格暴涨暴跌，会让绝大多数家庭财富大起大落。尤其一旦引发住宅出现连锁卖出价格快速下跌，太多人就会恐慌性抛售，国家将出现剧烈动荡。所以才有了住宅限售的调控政策，目的就是锁住住宅的流动性，不让卖出只能居住，切断未来卖出的可能性，就不会出现大量抛售带来的崩盘可能。

3.多个城市限制公司名义购买住宅，就更加明确指出国家层面指导公司购买投资的只能是非住宅房产。而当前非住宅房产的房价远远低于纯住宅，这种倒挂现象在国际上只有中国才存在，而非住宅的租金回报率是住宅的数倍，不仅没有泡沫，还属于被低估的房产。

4.一旦住宅的限售期结束后，一般都要七八年后，那个时候住宅的租金回报率处于合理位置也就无所谓泡沫，一旦还有泡沫，那么必然采用提高住宅交易税的方法继续锁住流动性，就像长沙提高住宅转让个税的方法一样。

5.以上表明，中央的调控目的就是凡是用来住的房子一定限制流通，也就是只能有居住属性不能投资投机，因为这类房产是民生保障范围。而非住宅房产属于投资性房产，这类房产既可以出租获得回报，也可以转让获得溢价。当然还可以参与资产证券化进行股份流通。

责编｜伯林

校对｜甘雨

部分图片来源网络

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