龙岗轨道网5条地铁线，哪条周边置业潜力*？（下）

上周我们在龙岗轨道网5条地铁线，哪条周边置业潜力*？（上）中，为大家介绍了龙岗三大深圳重点发展区域的规划（大运新城、坂雪岗科技城、平湖金融与现代服务业基地），以及各条地铁沿线主流置业区域的现状，现在下篇将详细分析，各条线路站点附近的新盘、二手房各自优劣势pk，市场情况以及优质笋盘推荐。

大龙岗的楼盘价格体系目前显得较为混乱，存在1-2个站点之间的新房价格差达1-1.7万。且新房价格基本都高于周边二手，并未形成价差局面随着区位规划、地铁建设、城市更新等变化，各个大片区之间即将价值重组，目前反而是寻找被低估的价值洼地时机。

龙岗目前的新房住宅，大部分还是相对集中在大运附近片区，延16号地铁线分布。一部分则是延地铁三号线站点分布，其余则零星分布在10号线站点附近。5号线与14号线沿线周边目前基本已经没有新房在售了。16号线经过的大运新区高端居住相对集中，舒适性非常好，新房也较多，先来详细说说。

大运龙中*宜居，新房在龙城西、数码城、回龙埔三站周边

大运片区的住宅新房，基本都是在16号地铁线一公里范围之内，目前在售的有佳兆业未来城、京基御景中央、又一城与御景蓝湾公馆以及吉祥里豪庭。而在二手房方面，各独立小区域的市场价格分布基本上还是比较合理，呈现以学位优异、楼盘大小、楼龄新旧由高到低趋势，龙城西和清林路以北价格区间主要在3.5-5w之间，与其他龙岗二手宜居片区：坂田、石芽岭以及怡翠、信义、大芬等区域基本在相同的档次。

大运龙中新房分布

龙城西站

佳兆业未来城与京基御景中央两盘在龙城西站点附近，位于大运片区核心地段，临近在建设的新地标深港国际中心地段优势非常明显，也是大运置业的热点楼盘。周边二手房数量不多，楼龄较新，均价约4.2w，*型的二手房是中海康城，新房价格还是高于二手，并未形成价差局面。但大运片区内阳光天健城与奥林华府、中森双子座、绿景大公馆号称龙岗四小龙，带外国语学位，二手房价目前已达6-8万是龙岗*。

龙城西二手房分布

御景中央*新一批房源备案均价约4.6万/平，户型为较常规的86-129平3-4房。佳兆业未来城首批房源备案均价约4.9万/平，户型是89-120多平的3-4房，目前已全部售罄，下半年预计会推出新房源。未来城社区规模较小，京基御景中央是规模性大盘，二者的户型特性差异不大，从居住上御景中央的小区空间更大，舒适性更高，改善属性强。

回龙埔站

又一城的位置在大运*北边，临近立交桥有一定的噪音影响，周边环境也相对弱势，但其核心卖点在于深圳*龙岗*部学位，是目前市面上少数几个带名校学位的小面积新盘，在售73-89平2-3房住宅，均价4.6万/平，据说卖的也挺好。同样学位的二手房有招商依山郡、麓园与万科翰林城之间差价很大其中麓园均价*仅3.6万有少量81平三房产品。万科翰林城均价达5.2万，户型赠送整体较高，78-89的3-4房。

回龙埔二手房分布

下面来看看介于大运与龙中之间的成熟区域中的两个新房御景蓝湾公馆与吉祥里豪庭，这两个盘的推广与市场发声较少很容易被忽略，但各自在价格与户型上在新房市场具有一定优势，可以算是沧海遗珠建议关注哦！而周边地铁口一公里范围内龙中其他楼盘大部分是05年之后的次新，价格在3.5-5万之间，房源也较多，某些高赠送的户型还是挺不错的。

御景蓝湾公馆，仅有两栋，基本上无社区，是典型龙岗中心区的学位区楼盘。去年底踩盘时看到400多万能拿下的102平四房户型实用率很高，似乎已经卖完了，目前房网显示在售建面88/92平3房住宅户型，均价约4.2万/平

御景蓝湾公馆比较适合学位型的上车家庭。龙岗中心区传统核心地段，区域成熟，公园和商场林立。配套平安里*龙岗排名前列，能满足刚需家庭。虽然缺乏小区园林，但是门口是社区公园，700米外是龙中公园，并不缺乏休闲场地。总价可以不太高。非常适合普通有娃家庭，一次性解决自住和读书问题

回龙埔新房分布

吉祥里豪庭与是御景蓝湾在相同片区，有7栋39-46层超高层住宅，具有一定标杆性质，在2017年底开盘时价格优势并不明显，目前在售建面约88平4房、143平5房，均价约4.8万/平。估计kfs也不差钱留着慢慢卖，项目整体的户型使用面积高88平4房对比大运在售楼盘在市场上有一定的优势，学位上也是吉祥里*，较适合改善型居住需求

龙平与同乐村

16号沿线新房，除了大运片区，其余便是近期入市的远洋新天地与怡瑞达乐郡两个盘。远洋新天地龙平站，怡瑞达乐郡在同乐村站，均非传统的核心宜居区域，两个盘都是小面积多房间，周边目前都是以大范围的城中村与工业区为主，居住环境较弱，有旧改更新的预期。新天地主推81-105平的3-4房，备案均价约为4万/平，周边零星3-5个二手房，均价约3-3.2万左右。乐郡主推建面85-89平3-4房住宅，均价约3.8万/平，周边甚至没有二手房。对比龙中大运新房的环境配套与价格，这两个盘的地段特性弱1-2个档次，价格相对也弱一级，350w左右的3-4房，适合龙岗本地有限的刚需上车。

远洋新天地周边二手房分布

3号线新盘都有偏贵嫌疑

3号线上的在售新房基本都是前期在售的新房如深房传麒尚林、名居广场、中粮祥云龙誉、颐安都会中央等盘，其中爱联地铁口的名居广场有81平的三房户型不错，但备案均价4.6万也不便宜了，中粮祥云龙誉89-130平2-4房住宅，均价4.5万/平。周边二手房均价大约只在3.2-3.5w。颐安都会中央是大运双线地铁口大盘，价格一直是片区新房*贵的那一拨，二期在售77-145平3-5房住宅，均价约5.8万/平。三期主推约88-129平3-4房，已开放样板，具体开盘时间待定。传麒尚林二期在售88平3房及124平4房，毛坯交楼，均价3.7万/平，位于3号线在建的东延段新城路站附近。对比大运新房的环境与价格，目前3号线上的新盘感觉性价比不高，整体偏贵。

爱联二手房分布

14号线上现房，一个站距离每平差价竟然高达1.7万

14号线上基本都是二手房市场，少数几个新房是尾盘 现楼销售，价格与二手持平。但为什么惠心要拿出来说了？看看四联站的 恒地悦山湖 约82-168㎡3-4房，均价约4万/㎡。 六约北站的瑞泽佳园89平3房均价约3.8万/㎡、而石芽岭的宏宇健康花城在售89平3房、143平5房，均价约5.6万/㎡。这样一两个站点之间，居住环境氛围差距不大，地段之间的价格总体还是在同一阶段，这样异军突起的楼盘，如果品质规模没有特别亮眼，基本上就都是价格虚高啊。

六约北-四联二手房较多

四联与六约北周边都是居住与工业厂房城中村夹杂，居住的范围数量不算少，是能满足日常商业，但较大型的集中商业集中在龙岗大道一侧。这边总价较低的三房，也是较适合资金有限的刚需上车考虑， 对比价格与户型都差不多的16号线的刚需新盘，14号线上楼盘居住环境要更优，且更适合关内的外溢需求置业，地铁通勤到关内的时间会缩减很多。将来这里到石芽岭的二手房价格，是否可能与坂田看齐？

总结

基本上，以大运站周边为核心的话，3号线的爱联与16号线的龙城西、回笼埔站的新房在一个价阶，4.6-4.9万均价，总价370-400万起的81-89平三房，周边生活环境相差却略远，想要宜居还是得选择主流的龙中大运片区。

而对于更低总价的置业需求来说，14号线的六约北、四联与3号延长线的新城、16号线的龙平同乐站，这些是一样的价位，也都是3.7-4万的均价，总价310-340万起的81-89平的三房，但居住生活上14号线更方便。

二手房方面，300-400万的三房，龙中、大运、大芬、石芽岭与横岗片区都有较多房源，以次新的楼龄为主，居住舒适度有保障，其实非常适合刚需置业。关内外溢的需求现在除了传统的大芬区域，还可以重点关注14号线的石芽岭与横岗，但这边学位较弱。好学位的追求，就依然是回龙埔到龙岗汽车站之间的龙中片区。