下半场，佳兆业手里握着大把富矿

沉闷几年后，采掘业又迎来春天，尤其是挖煤。

上市公司中报基本披露完毕。煤炭采掘板块大获丰收，其中冀中能源、中国神华、大同煤业、陕西煤业等13家上市煤企业绩同比翻番。国家统计局数据显示，今年1-7月，煤炭开采和洗选业实现利润总额1807.7亿元，同比增长18.0%。下半年依然看好。

从行业板块来看，今年中报业绩能跟煤炭一比的，就只有房地产和钢铁板块了。尤其是房地产，这么严厉的调控，还能继续保持较快的业绩增长。

但是，房地产市场绝不是你好我好大家好。企业分化，区域分化，城市分化。以区域为例，过去两年一个猛子扎进三四五线城市的房企，随着去库存渐渐落幕，可能将经历尾大不掉的痛苦时期。

于是，人们又将目光转向一二线城市。即便在限购限贷限价的背景下，这些城市的购买力依然很强悍，但问题是，它们没有多少土地供应量。

机会在旧城改造，或者说城市更新。

然而，不是所有的城市更新都有价值，或者说高价值。攸克君的老家在某三线城市，那里的旧城改造你去么？

攸克君认为，从区域来看，城市更新项目*有价值的区域，非粤港澳大湾区莫属；从城市来看，则仍然是一二线城市，或其周边。

为什么是粤港澳大湾区的一二线城市及其周边？*，它是自贸区的组成部分，自贸区是国家战略；第二，粤港澳大湾区也是国家战略，而且据说规划方案已经下发（只是没对外公布）。两个国家战略叠加。

据专家透露，粤港澳大湾区对标的不仅是东京湾区、旧金山湾区，而且还要对标欧盟自贸区。从这个意义上说，粤港澳大湾区的重要性怎么说都不过分。

佳兆业董事局主席郭英成说：“城市更新很多人看来觉得负面，但对我来说，我觉得我们是在挖矿山。” 没错，从房地产市场的角度说，粤港澳大湾区的一二线城市及其周边是目前少有的富矿。

但很多房企忽视了。

如果这个时候你才想到，是不是有点迟？机会是有，但未必抢得到。因为，城市更新不比从公开市场拍地，胆子大钱多就抢得到，它的门槛要高得多。

郭英成说，“在深圳、广州做城市更新项目没那么容易，很多时候要招投标，我们业务板块比较多，特别我们有健康板块，文化体育板块、足球板块，每块地里面我们都可以参与投标，我们有这么多板块的优势，那么我中标的机率也会高一些。”

事实上，佳兆业已经是粤港澳大湾区*的城市更新运营商或之一了。

根据刚刚公布的中报，截至2018年6月底，该公司在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，其中87%位于一线及重点二线城市；在大湾区的土地储备1261万平方米，占整体土地储备57%；2216万平方米的土地储备中，城市更新项目超过310万平方米，主要位于深圳、珠海、东莞、中山等大湾区的一二线城市及其周边。

有些业内朋友盯着佳兆业的负债率，其实这是历史的原因，也就是2016年9月之前两年佳兆业项目封盘的结果。解决历史遗留问题需要时间。对佳兆业来说，一边要谋发展上规模，一边要降负债去杠杆，比任何一家企业都辛苦些。从数据看，仅上半年就降低了负债42个百分点，可能是百强房企里的*吧。

在攸克君看来，现阶段，佳兆业显然不属于极致追求规模的房企，其主要任务仍然是求发展与去杠杆并举。但如果要快速降负债也有办法，就是转让一些非核心资产，用管理层的话说就是，“只要价钱合适”。

一旦去杠杆的阶段性任务完成，从土地储备尤其是潜在土地储备看，佳兆业可以很快把速度提起来。为什么这么说？除了大湾区的土储，攸克君注意到，它还有相当庞大的潜在项目有待转化。

今年上半年，佳兆业签约了大批项目，包括西安阎良国际航空文旅城、西安临潼佳兆业足球小镇、西安碑林八仙宫片区综合改造项目、湖北孝感空港凤凰科技城项目、安徽滁州佳兆业国际健康城等，都是大型产业项目。

正如城市更新项目一样，这些大型项目也需要慢慢转化。但我们都知道，未来的房地产市场，不再是住宅开发一统江湖了，而必须是产业与住宅并举——这恰恰是佳兆业前些年布局的优势所在。佳兆业在城市更新项目竞标中胜出，与在大型产业项目中胜出，均是出于同样的资源、基因。

好在楼市下半场，刚开始。