房贷房租等个税抵扣专项被明确，你的住房“普通”吗？

近日，国务院常务会议在北京召开，确定落实了新修订的个人所得税法的配套措施，为广大群众减负。

至此，风传多年的住房贷款利息抵扣个税终于进入倒计时阶段。与此同时，房租纳入个税抵扣，“租售同权”实质性落地的*步也正式迈出。

会议明确，要确保10月1日起如期将个税基本减除费用标准由3500元提高到5000元并适用新税率表。

分析人士指出，此次个税改革将起征点提高、低档税率级距扩大、增加专项附加扣除，多管齐下，主要惠及中低收入家庭，为这部分家庭实实在在地提高“收入”。

增加“实际收入”

那么，按照新的个税税率表，究竟能够增加多少“实际收入”呢？

《国际 金融报》记者简单算了一笔账，扣除五险一金后，月收入1万元的纳税人，月纳税额将从745元降低至290元，“增收额”每月455元，每年5460元，较之前降低个税61.07%；而扣除五险一金后月收入2万元者，月纳税额将从3120元降低至1590元，“增收额”每月1530元，每年18360元，较之前降低49.04%。

以此类推，月收入越高，则降税幅度越不明显。而对于中低收入家庭来说，个税降低幅度则十分直观。

同时，此次会议还强调，要抓紧按照让广大群众得到更多实惠的要求，明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准，使群众应纳税收入在减除基本费用标准的基础上，再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入。

专项附加扣除范围和标准在向社会公开征求意见后依法于明年1月1日起实施。今后随着经济社会发展和人民生活水平提高，专项附加扣除范围和标准还将动态调整。

也就是说，还有不到4个月，从明年元旦开始，对于那些背着房贷与房租压力的居民来说，在纳税上就更能体会到减负效果。

你的住房“普通”吗？

需要特别注意的是，在8月31日通过的新个税法中，专项附加扣除中对于房贷利息扣除的措辞是 “住房贷款利息或者住房租金”，而在此次的国常会上，则变更为 “普通住房贷款利息”和“住房租金”两项。

这一看似简单的变化，其后所代表的含义却很不“简单”。

首先，“住房贷款利息或者住房租金”明显意指房贷利息和房租不能同时抵扣，与两项分列之后所代表的的含义截然不同。

业内人士指出，如果只是房贷利息抵扣个税，那受益者只有有房一族；如果只是房租抵扣个税，那么刚需购房者也被排除在外。只有将房贷利息与房租一同纳入抵扣范围，才能体现个税对于“住有所居”的支持。

其次，在贷款利息抵扣专项上，此次特意强调了“普通”住房。

根据国家规定的普通住房认定标准，需满足三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3.实际成交价格原则上应当低于按确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

有分析人士表示，对于购房群体来说，在“房住不炒”的总体方针下，这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等，大体上说也是为了降低刚需购房者的负担。在此基础上，对于改善性需求产生的换房，是否算首套、是否能享受到这一优惠暂时还都是未知数。

此外，值得关注的是，在北上广等一线城市，现有的普通住宅标准已经多年未曾调整。

以北京为例，普通住宅的认定标准*早是在2008年出台，后来在2011年和2014年10月经过了两次调整，一直沿用到目前。安居客数据显示，2014年10月北京楼市均价为3.7万元/平米，而在2018年9月，*新均价已经飙升至5.9万元/平米，整体涨幅超59%。刚需住宅“被豪宅”现象开始涌现，比如北京四环内、上海中环以内，由于价格较高，原先的刚需房都被冠以“豪宅”之名。

除了北京外，上海市上一次调整普通住宅标准是在2014年11月；深圳上一次调整普通住宅标准是在2015年10月。

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