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20年,中介这件事只做了一半……

来源:攸克地产   发布时间:2018-09-13

有过卖房经历的朋友,都跟房地产中介打过交道。买二手房的,应该也离不开中介。租房,有可能是直租,但更多是选择中介。总之,不管是买房卖房租房,人民群众是越来越离不开中介了。

有贝壳研究院提供的数据为证:

1998年至今,全国二手房累计交易GMV从百亿达到30.33万亿元,交易总套数达2391万套。北京二手房交易GMV是5.1万亿元,交易总套数210万套;上海二手房交易GMV是6.6万亿元,交易总套数365万套。

其中大部分交易量是在过去5年实现的。这5年里,全国交易量达1557万套。全国有21个城市的二手房交易量超过新房,包括全部的四个一线城市和二三线核心城市。

过去20年,是我国经济调整发展的20年,也是房地产市场高速发展的20年。房地产中介机构也不例外。

90年代甚至直到21世纪初,有点实力的中介机构是在各地晚报、都市报上发布房源信息,多数是在电线杆上贴小广告,或者是将传单往车里塞。那时有朋友开玩笑说,电线杆上最多的是三种小广告:一种是莆田系的,一种是夜总会的,一种就是小中介的。

那时候中介除了拿佣金,另一个重要的收入来源是利用信息的不对称性吃差价。

记得好像是链家吧,2004年公开提出“不吃差价”。这个旗号打出来,同行都等着看笑话。因为有经纪人说:不吃差价的,不适合在这行里混。大概有两年时间,链家的交易量是下滑的。但IT工程师出身的左晖硬是坚持了下来。

那时攸克君刚入行房地产不久,北京中介名气最大的,是中大恒基。链家、麦田?要么没听说过,要么是“哦好像是有这么个公司”,但排不上号。然而,某一天醒来,忽然听同行说,链家已经是北京市场占有率第一。

在攸克君看来,这些年二手房市场或者说房地产中介机构最大的改变,有三点:一是资金监管,二是不吃差价,三是真房源。每一点都与买(卖)房人的利益直接相关。

别小看了这个资金监管,当年卷了买房人资金跑路的小中介时有耳闻。即使是今天,在一些未实行资金监管的三四线城市,还有个别小中介因为近期所谓P2P爆雷而上演跑路的闹剧。

如果说不吃差价是动了中介自身的奶酪,倡导真房源,却是动了整个行业的奶酪。不客气地说,直到今天,某些网络平台,仍然充斥着大量虚假房源,中介机构对此也心知肚明——平台需要假房源吸引流量以获得端口费用,经纪人需要又好又便宜的假房源吸引客户来访。说到底,这是一场合谋。

在纸质房源时代,推行真房源、甄别假房源的难度很大,但科技的发展让这一切成为可能。前提是,你得有海量可选择的真房源。这就是有的头部中介机构或平台推出楼盘字典或者叫房源辞典(电子房源)的原因所在。

其实这是行业主管部门或者至少是行业协会应该做的事情。但与很多行业一样,政府部门的监管往往滞后于市场的发展,总是需要头部企业带头来探索推动某些规则标准的建立。比如,住宅建设工业化,说了很多年了全行业的进展依然不如人意,倒是万科、碧桂园等头部房企在公司内部推行的住宅工业化建筑体系更像个样子。

虽然真房源可能是动了全行业的奶酪,但攸克君相信这是大趋势,套用一句话,真房源会迟到,但终究会到来。前一阵子,拼多多到美国上市,遭到舆论一片讨伐,就因为它的平台上的商品假冒伪劣泛滥。消费降级不是假货横行的理由。

专家说目前中国城镇家庭已经达到1套户均住房,也就是说,经过20年的发展,我们已基本解决住房短缺问题,你还用15年前的假房源招数来蒙骗追求美好生活的广大人民群众,就说不过去了嘛。

建立(或者说目标)行业性的真房源平台,绝不只是解决信息的可达可信度,更重要的是信任以及建立在信任基础上的合作与共享。这就要说到MLS(Multiple Listing Service),美国早在上世纪30年代就开始建立这套系统了。从纸质到电子时代,数据库房源的累积以几何速度增长,但这只是物理层面的叠加,信任则是基于情感认知以及理性认知上的利益最大化。

房源共享,首先必须一个门店内的经纪人实现,然后才是整个城市公司内部,再就是整个集团,包括直营与加盟。去年以来有个热词叫做赋能,就中介平台而言,最重要的赋能就是包括房源共享、培训和管理支持系统在内。

没有信任就没有合作,没有合作就没有共享说到底,这一切的底层基础还是信任。

说起这个,攸克君想起刚入行的时候,一位老大哥说他找到了投资,要做视频看房撮合交易(超前了15年!现在它的名字应该叫做VR看房),想拉我入伙。但攸克君残忍地拒绝了他。直觉是,这事儿做不成。买房这么大的事,视频解决不了痛点,最多是锦上添花(很遗憾,这位朋友创业失败了)。

这也是一批互联网中介创业企业无法成功的原因。(移动)互联网解决了信息的通达性便利性,但无法解决人与人之间的信任。万科董事长郁亮说,“伦理”是中国企业面临的新问题。而万科此次发起的新一轮组织变革,就是基于人性、人与组织之间关系的变革。

二手房交易离不开经纪人,因为房屋交易这种高价值低频次的交易,需要一个基于情感、人性的中间链接(经纪公司或平台作为背书只是附加作用)。

在最近的一次媒体分享上,贝壳研究院院长杨现领坦诚了他对行业发展20年的一个评价:不管是从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数这6大判断行业健康度和成熟度的指标来看,目前我国的行业现状均未达到国际成熟市场的标准。据贝壳研究院统计,目前中国的佣金率仅有2%,远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率,中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%,也低于美国的0.6%,从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。

高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标依然是整个中介行业的痛点。而这其中也藏着未来的方向。

过去5年二手房交易的快速增长,到2018年,真正的二手房时代正在到来。如果必须用几个关键词来形容,那就是,信任、合作与共享。之前的20年,关于信任,中介机构只做了一半,是面向C端的,且还未完成。用杨现领的话说就是,二手房市场未来能不能出现一个共生型网络?连接不同的品牌,以真房源和合作为基础,提供信息、流量,凝聚成一个跨地域、跨企业的共享平台——这是完全可以期待的。攸克君相信,一个行业型或准行业型的平台,将是连接信任、合作与共享的最合适空间。

 

 

 

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