北京三宗地揽金47.9亿 土地流拍魔咒真的被打破了吗？

寒冬要过去了吗？

田晏林 | 发自北京

冷寂了半年多的北京土地市场，已经很久没有感受到争抢的压力和一掷千金的快感了。

在9月13日的土地交易现场，房企代表们似乎找到了一些久违的紧张感。

本次出让的三宗土地分别位于朝阳区崔各庄乡马泉营村、房山区青龙湖镇和平谷区夏各庄镇。根据土地公开资料显示，朝阳和房山两宗地为限竞房，平谷地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”。

朝阳区崔各庄马泉营地块因地段位置和土地性质较佳，在国企间足足拼抢了78轮才尘埃落定。

地产壹线在现场获悉，该宗地的报名企业多达12家：中海、中铁建、“首开+金地”联合体、“电建+金隅”联合体、华发、平安、“中交+绿城”联合体、万科、以及招商均有参与。

然而这场争夺战的主角只有一位，便是中海。

竞拍一开始，中海率先和“电建+金隅”联合体发起车轮战。后半程里，“首开+金地”联合体以黑马之姿跃出，对中海展开截杀。几轮过后，中海依旧选择“正面刚”，并在经过78轮的角逐后，以29.1亿元拿下该宗地，溢价率41.9%。

再观房山青龙湖地块，有首开一家企业报名，*终以11.5亿元低价成交。

此外，平谷夏各庄地块吸引了首城、中铁建、路劲和天润等房企的眼球。*终经过20轮竞拍，中铁建以7.3亿元的价格拿下该地。一位熟悉中铁建的业内人士在现场告诉地产壹线，平谷夏各庄地块由中铁建操作的话，做政策房的可能性会比较大。

一个*内，北京挂出的三块宗地揽金47.9亿元。昨天，北京市规土委又公布了《近期计划供应住宅用地项目信息》，文件显示，共有66宗住宅用地即将入市。对此，地产壹线联系了多位国资、民营房企负责土地拓展的业内人士，重点回应两个问题：

*，土地大幅出让释放了什么信号？

第二，66宗土地是否会打破流拍魔咒？

01大幅出让土地背后的三个信号1、提高供给侧，平抑房价。

在业内人士看来，如果这些地大部分都为经营性住宅用地，那么从供需端解决问题，很可能是政府阶段性稳定房价的政策调整。

北京资深地产评论人，泽龙评地栏目撰稿人认为，随着限竞房和共产房批量入市，各家房企都想和时间赛跑，尽快去化，近期房源预计会集中井喷式推出，是购房者的“小阳春”。

不过他同时表示，客户群体的选择面大了，但这些产品同质化略重，偏远区域预计受影响较大，后续供地有很多，购房者会有一定的观望情绪。

2、外地企业或迎来进京* 佳时机。

如此大体量的地块入市，对于回款能力强的房企而言，势必占据优势。同时，这也可能成为外地房企进京的一次绝 佳机会。

早前有媒体报道，今年8月在合景泰富的中期业绩会上，集团主席孔健岷认为现在正是拿地的好时机，“因为现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”

在今天的土拍现场，来自珠海的房企——华发股份参与了朝阳区崔各庄马泉营地块的竞拍。虽未在现场举牌，但在业内人士看来，这是华发战略进京的一次试水。

3、小型房企的生存空间被挤压。

在北京，有时一个土地项目的保证金，就足以让一家小开发商望而却步。

在业内人士看来，政府要控制拍卖节奏，一口气出地太多，开发商无法完全消化。因此，适度降低保证金的门槛和比例，也有助于提高市场参与度。

根据2018年6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年政府计划安排1200公顷住宅用地，在供地结构上包括商品住宅用地、保障性安居工程供地、以及集体土地租赁住房用地。

有行业人士分析称，“就计划供应情况来看，无论在总量还是在供地结构上，住宅用地供应计划都和去年保持一致。如政府要想完成年度供地目标，势必接下来的4个月土地供应节奏将明显加快。”

02打破流拍魔咒 重启用地预申请制度

上个月，北京出让的两宗位于大兴区魏善庄镇的住宅用地，因位置欠佳且限制较多，导致开发商竞地热情低，*终分别以1%、1.6%的低溢价率成交。

然而类似的情况不只在北京出现。自今年以来，全国的土地市场活跃度普遍较低，流标流拍数量明显增多。

根据中原地产发布的数据显示，今年前8个月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。

今年4月，地产壹线曾在一文中提到，房企现金流吃紧、融资难、地块缺乏吸引力、政策严苛是导致土地流拍的四个关键因素。

如今，资金市场银根紧缩，房企仍然面临融资难、贷款利率高等问题。 “钱紧”依旧是困扰不少开发商的难题。

地产壹线统计了这66宗土地分配到不同区域的数量情况：平谷、通州、延庆均是2宗；朝阳和顺义各有9宗；大兴区有6宗；密云、怀柔和海淀分别有3宗。此外，昌平区计划提供5宗土地；丰台有8宗；石景山和房山各有5宗；门头沟有4宗。

若要推测这66块地是否容易流拍，一位上市房企的土地拓展部负责人认为，判断根据可有三点：一看地块位置、二看规划用途、三看楼面价与限价的价差。“位置在城六区，土地用途是纯住宅的地块不轻易会流拍。但楼面价与限价的价差若小于1万元/平，那么房企参与的意愿或许不会太强。”

中原地产首席分析师张大伟发文表示，“北京自2018年来，所有住宅类物业销售签约只有939亿，同比持续下调，这种情况下，开发商拿地积极性明显降低。如果这66宗地真供应入市了，预计将出现大量流标。”

一般而言，位置较偏、多带配套公建和带有自持的土地，因为去化难度大，很难得到开发商的青睐。不过在一位常年观察北京土地市场的业内人士看来，“如果这块地够肥的话，能把那部分利润背回来，就可以接受。”

有关“66宗土地能否打破流拍魔咒”的疑问，还需以规划部门后续核发的《建设项目规划条件》为解答依据。当前，为防止土地流拍，北京市规土委也在加紧进行预防工作。

9月11日，针对两宗位于石景山区古城南街东侧的地块，北京市规土委发布《北京市国有建设用地使用权出让预申请书》公告，明确表明：有竞买意向者申请受让某编号的项目用地，愿意以人民币多少万元为*出价，交纳相应的保证金，并按要求参加此宗地的挂牌出让活动。

（官网下载的《预申请书》文件截图）

该文件指出，如该宗地挂牌出让，有竞买意向者不参加竞买或竞买报价低于*出价，则无权要求规土委返还已交纳的保证金。

地产壹线获悉，用地预申请制度，也称“勾地制度”。对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”。

如果地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。

业内人士分析认为，如此一来，政府既可以规避土地出让时面临的“流拍”风险，同时也能使土地价格稳定不降。

不过据地产壹线了解，上述操作并非新规则。早在2010年、2013年的北京土地市场上，就曾使用过“用地预申请制度”。

重拳调控中的楼市，热度下行，开发商的拿地动作逐渐减少。此次政府为避免土地在市场低潮期被贱卖，重启“勾地”制度，或许会是规避流拍风险的有效手段。