北京公积金新政：做空五环内购房，做多五环外购房

文｜叶书利

昨天北京公积金新政被许多人曲解成又一场楼市调控。在壹书生看来，这是一种误解，本质上这是一场北京新版城市规划下的人口疏解的插曲。

人口疏解的又一段插曲

壹书生认为，北京公积金新政，本质上是一场符合京津冀一体化逻辑下的人口疏解的插曲。

首先，北京城市总体规划的本质是引导五环外崛起，抑制五环内的人口集聚。

此前按照北京城市总体规划精神而出台的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，强调在五环内进行各种人流集聚限制，以引导人口、物流和信息流向五环外转移，以去中心化。自此，北京五环内，尤其四环内进入限制性发展阶段，主要受限的产业包括：

A限制新建大型商业项目；

B限制新建大型商务办公项目；

C限制区域性物流基地和批发市场；

D五环内限制新增综合性医疗机构；

E五环内限制新增中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体；

F四环内限制住宅项目开发；

G三环内限制仓储物流项目。

也就是说，北京五环内，尤其四环内进入以减人、减业为主要特点的减量限制发展阶段。而副中心总体规划面世以及后期新机场临空经济区规划待出，正在带动北京5-7环的全面崛起。详情可见此前的文章《》。

原文截图详见下图：

其次，本次的北京公积金新政进一步强化了此人口疏解逻辑。

A,昨天北京住房公积金管理中心发布的文件中明确道：此政策是“落实北京城市总体规划有关要求”。详见下图标红处。

B,公积金贷款发放的差别化贷款政策部分也在抑制五环内消费，鼓励五环外消费。

该新政规定道：申请人户籍在东城或西城，欲在城六区外购买首套房，公积金贷款额度可上升20万；申请人户籍在城六区，欲在城六区外购买首套房，公积金贷款额度可上浮10万，以结构性地鼓励北京城六区的户籍人士到五环外的城六区去购房安家。详情可见下图的原文截图标红处。

消灭刚需：北京“房住不购”时代来临

对于北京公积金新政对楼市的影响，壹书生仅发表如下观点，以作参考。

A,牙缝里的韭菜，那也是韭菜呀！割一点算一点。

B,只要严控北京人口总量的大方针不变，未来以精准打击DD人群的政策还会继续出来。此前的打击出租房的群居、商住收编、拆墙打洞、拆城中村以及本次的精准打击刚需，本质上都缘于北京人口增长压力太大了。所以，未来北京刚需的上车门槛还会不断上升。毕竟房价是赶人的* 佳方式。

C,租售并举的本质就是楼市的消费需求全面分化：有钱人才去买商品房，没钱的人要不租房，要么购买共有产权房，要么去环京购房，要么离京。为什么非要去买北京的商品房呢？

切记，未来的商品房就是给有钱有权或有才的人购买的。相应地，对于普通人群来说，房住不购的时代真的来了。

现在一些人应该逐渐明白壹书生此前的警告了：租售并举的*终结果是房价要涨，房租也要涨。

D,北京公积金新政对中高端需求者的影响基本可以忽略不计，但正在精准地消灭刚需，因此刚需的上车门槛提高了，租赁需求上涨了，租金还等涨。

E,少点磨矶，少点幻想。如果真的钱少，赶紧在环京上车吧。过几年，环京也不一定会让上了。毕竟未来的北三县及廊永固还会与北京统一管控、统一规划和统一政策呢。

再强调一点：作为北京的刚需，要么在六个钱包上再从七大姑八大姨处凑另外的八个钱包，以便加紧上车；要么安心租房、要么赶紧去环京上车或者赶紧收拾行李，做好随时离京的心理准备，当然，在县城纷纷冲万的背景下，现在的故乡也不一定会接受你了。

“留不下的北上深，回不去的故乡”正在送给一些相信政策的人一首《凉凉》。

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