重庆楼市将迎来促销大战？

2008年，冬，某百万方大型楼盘售楼部。

外面已经去到了0度上下，因为天冷，行人走起路来都比较匆忙，重庆的冬天，湿冷湿冷的，让人很不舒服。

售楼部里面，空调开的很足，28度上下，很暖和。但诺大一个售楼部，经常一整天只来个1-2组客户，没有人专程为了蹭空调跑来售楼部。

开发商们坐在开足空调的办公室里，心里可比天气冷多了。因为说不定哪天公司就可能因为没收入维持运营，把空调关了！

甚至收拾箱子走人...

全球性金融危机，搞垮了很多企业...

房地产一样，裁员！降薪！停工！

还有一些连农名工工资都发不下来！

房子因为没人买，各大楼盘打出了价格促销！

特价房、一口价、清盘价、年末狂欢价、老板不在，低于成本价割肉...

买房送车位、买房送装修...

当年很多开发商，估计都相当绝望！

随后的几年，这样的促销，没少见，周而复始。

历史不会简单的重复，但总有很多惊人的相似。

十年后，2018国庆才过，很多人又喊出了“冬天来啦！”

近期一些楼盘的推广，变天了！

国庆开始，好多开发商和楼盘做出了一些活动，到访送礼、成交送礼、各类“购房节”，简直是热闹。比较典型的有：

金科房交会。

九月份就开始了，金科做了一个“房交会”宣传，没动价格，但有“万套新房”抢市场！

龙湖“改善换房，先看龙湖”。

这个也有点意思，国庆前一天我看到这个信息，龙湖在重庆的主力项目的新房产品差不多都上了宣传海报，还有几个读者问“龙湖打折了？

我专门问了一下，基本是延续之前的价格或政策，没有变化。

融创商铺促销节。

这个就很猛，开始了一段时间，全线打折，折扣还不低。但目前只是商铺。

恒大全员卖房打折节。

据爆料，恒大体系每个员工都有“销售任务”，当然，“员工折扣”、“分期付款”、“经纪人推荐”过去玩过的套路都来了，“打折”在重庆住宅部分还没出现。

万科“活下去”节。

这个也没什么说的，万科说了句他要活下去，引起轩然大波，仿佛让人觉得房地产马上就要死掉一样。让买房人和一些小开发商颤抖。

但实际情况，重庆万科并没有看到什么促销活动。

XX园停工节。

某园收缩三四线，四处维权，自己百度一下。这家负面太多，我认为是他自己转变的太快，我们知道开发商的战略通常都是中长期制定，短期微调。

房地产上下游几十个产业，一家开发商起码是按“万人”为单位来计算所影响的就业岗位，这些社会责任也该是开发商要考虑的！

乍一眼，主流的开发商近期在重庆都搞了一些“活动”，比如XX节、XX有礼、地铁口的老蜜蜂也变得异常汹涌！

的确变天了。新房多了，很多楼盘开盘不能当天清盘了，也有的楼盘动了动价格，将位置差的进行“特价”促销。

目前，可以明确的一点：

这一轮行情到这，一个月涨10%，一年翻倍的那种狂热期肯定是已经完了！

对于整个中国房地产这个行业而言，野蛮生长，傻傻赚钱的时代，或许也已经完了。

但就此凉了吗？

用10年的周期眼光看，我理解的凉了，是一个售楼部平常日子只有1-2批次看房客户，周末只有不超过15批次看房客户。

民间已经没有人谈论房子

开发商都不敢开盘，新拿到一栋预售证，置业顾问会没有自信的且态度极好的跟客户说“老师，有几个好楼层出来，价格比上次还划算（降价了），过来了解哈嘛！”

进而，开盘去化率可能降到30%上下，也就是开盘100套卖30套，优质平价楼盘才可能到70%以上，一些冷门楼盘，甚至会掉到10%，都不足为奇。

这才是凉了。

凉了以后，开发商会使出18般武器，比如总经理跟小姨子跑路，新领导打折狂促销！天天都是“周年庆”促销，买房送车位送装修！还比如永远的“*后X套”笋盘特价！

相信很多人跟我一样怀念2011-2016年的重庆楼市。开盘去化率在30-50%徘徊，如果置业顾问稍有怠慢，可以潇洒的扭头就走。

真不知道说楼市凉了的人，那些年的“冰河世纪”是怎么过来的。

作为消费者，我认为应当客观的认识房地产这个行业的一些道理：

Ø房地产有周期性，也很受客观经济环境和政策影响，必然有其阶段性波动。但就像2008年全球金融危机，不也一样走过来了。

Ø房价的长期走势，将与供求关系、政策引导、经济发展、通货膨胀等因素高度相关，而这些决定了只要城市选对了，标的物没有错，房价长期看都是上升的。

Ø房价在某种程度上就是国运，虽然已经有迹象表明，这一点正在被试图转变，但需要的时间会比较漫长。

如果明白这些基本道理，你再回过头看这些老谋深算、手握巨资的开发商大鳄们。

哪些是真危险，哪些是扮猪吃老虎，你心里会不会大概有了点数？

开发商集体选择在国庆前后展开了秋季攻势，我判断是这么几个因素：

共性：

1、抢跑。市场转稳以后，主动的战术调整

2、业绩&利润决定开发商从业人员这一年的荷包厚度，四季度必须得多卖点啊！

3、现金流需要

4、前期库存出清，新买的地如今到了供应节点

5、跟风

个性：

1、每家企业不同的销售策略与任务计划，四季度任务多寡和自身节点，决定了不同楼盘之间的分化

2、开发商不同的营销能力，产品的市场认同度。有些是没有办法只能真促销，有些仅仅是借势宣传

3、战略性预期

4、对于行业使命和社会责任感的不同理解。比如央企和民企，比如特大开发企业和中型开发企业。他们的角色和使命都是不同的

由此。基本判断出目前行情，短周期走势，以及对开发商的预判。

1、行情转淡。

可以理解为在731政治局定调楼市以后，快速完成了调控的方向性目标，从过热到平稳，转变之快，令人咂舌。

2、二手房有跌幅空间。

二手房实际价格游离于调控监测之外，相应的，也就脱离了“稳定市场”的政策性底线。理论上，二手跌多少，政府都可以不管！风险自担。

跌幅空间来自于新房供应量大增以后，一二手剪刀差会导致二手房价值回归，一部分泡沫较大的劣质楼盘会因为无人问津而降的比较明显。

3、新房会发生分化，但总体没有问题。

新房市场是经济稳定的压舱石，楼市会是抵御当前外部金融贸易冲击的“武器”，可以波动，但不能垮！要相信“政策容忍底线”的存在。

但根据开发商自身能力不同，分化会加剧。

旺季时，优的劣的，远的近的，只要是个房子，都在飞，平稳的市场则不然。

会考验产品力（比如户型、朝向、品质呈现、附加配套，以及口碑）+策略与执行力（包括定价、需求定位、宣传推广等）

依然会有新楼盘被抢，也会有楼盘低价促销。

4、选对开发商，变成了异常关键的事。决定了未来交房的实际品质，甚至关乎会否烂尾。我就差直接说出来：对于偏远冷门地区，毫无优势卖点，全凭销售一张嘴的那种中小开发商的纯新楼盘，谨慎！

5、开发商的真假促销

X大XX园之高杠杆急周转的民企，*有可能真促销，但大幅降价对楼盘价值伤害会很大。不管是口碑还是质量品质。

中海保利等根正苗红的央企，这一轮都还没有看到他们的促销海报，个中意味可以自行咀嚼。

万科的“活下去”，如果这句标语是刻意为之，那么就有着“半预告半营销”的意思。老谋深算，不必太在意。

龙湖打出了“改善选龙湖”，我倒认为完全是一场蹭热度营销，因为龙湖的杠杆率出了名的低。他的主力产品也都不是需要跑量的“刚需”。

开发商的真假促销，细心观察，是能看得出来的。

而促销大战？*多只是一轮大潮退去以后，裸泳的人们慌不择路，自乱阵脚，或是为此前的冲动买单而已。

况且，市场究竟会如何，依然掌控在发号施令者手中。

你看近期的风向，除了明确棚改要“因城施策”如期执行，还有持续的“降准”，以及推动“一亿人*”...

好多事，你操心啥？

-End-