9月全国重点城市宅地市场小幅回落 土地价格泡沫受到明显遏制

摘要

土地市场概况9月中估联数据监测重点城市宅地市场持续降温趋势，在第三季度连续加大土地供应量后，本月各城市推出地块数量有所收缩。尽管如此，在宅地出让条件仍未放松，宅地市场严控和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企拿地策略有所调整，全国宅地市场成交价格持续下行，开始出现“下滑”的苗头。

CLBI指数：9月宅地市场价格泡沫指数回落13个百分点，LBI值降至-36%，说明9月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场整体仍处于理性区间，开发风险在可控范围。

1、土地市场整体怎么样？

9月全国重点一二线城市宅地市场温度回落，整体“量价齐跌”。 宅地供应面积和出让金出现小幅下滑，环比降幅分别为9%和3%，楼板价也有所收缩，环比跌幅为10%。

受各地政府连续加大土地供应力度、政策及宏观环境综合影响，9月部分城市房地产市场开始出现下滑趋势。市场降温、资金链收紧及楼市预期回落，让房企拿地慎之又慎。

预计下半年全国宅地供应面积会趋于稳定，在调控大方向不变的土地政策下，成交楼面价将维持在小幅波动区间。

全国重点监测城市宅地市场基本情况

2、CLBI泡沫指数走势如何？

9月份重点城市宅地CLBI的均值为-36%，连续第十个月处于负值区域。整体来看，目前重点一二线城市宅地市场仍存在下行压力：

从资金角度来看，在债务集中到期和销售预期下滑的两面加压下，房企普遍面临现金流压力；而从出让土地来看，尽管溢价率在全国范围内出现下降，但出让条件限制条件越来越多，土地属性越来越复杂，因而房企投资态度转为审慎，更多考虑现有项目的去化，从而加快资金回笼。

受企业资金压力加重和土地出让条件严苛的影响，宅地市场价格泡沫保持在低位，整体位于理性区间。

25个样本城市中，2018年9月共有20个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有3个城市的CLBI均值大于0，为上海、合肥和广州。说明此3个重点城出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离，不过从CLBI具体数值来看，此3个城市的CLBI值均保持在泡沫较小区间，开发商的开发风险处于可控水平。目前全国宅地市场整体平稳，调控政策去泡沫效果显著。

3、高风险地块都在哪里？

2018年9月重点城市成交的118幅住宅用地中，不存在成交楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况，整体来看各地宅地供应节奏放缓，且大部分城市目前出让的宅地距离市中心位置较远，周围基建配套有待完善，在销售端持续走弱的背景下，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值地块排行榜中，PLBI大于0的地块共18块，占比21%，环比较上月下降4个百分点。即约五分之一的地块面临不能获取行业平均利润的可能。其中仅一块泡沫较大（PLBI70%）的地块，9月开发风险度较高的地块主要位于西安，武汉，上海和合肥，但泡沫指数大部分分布在较小区间，开发风险度较小。在销售端限价限购的调控，供给端土地成本和附加条件限制趋严的背景下，开发商利润受到挤压，虽然开发商拿地更加理性，但仍有个别地块面临较大的开发风险。

位于西安西咸新区的地块PLBI（项目土地市场泡沫指数）相对较高，为92%。数值处于泡沫较大区间，应当警惕潜在的开发风险。该地块在竞买资格方面设置了诸多条件：竞买人须引入世界500强企业区域总部1个、该企业或其实际控制人应为全国文化企业三十强、竞买人须在西咸新区大轴线上投资建设高度不低于280米的超高层一座、需引进1000人以上规模的室内品牌大剧院一个等，且将四块宗地捆绑一次性出让。在如此严格的出让条件下，*终此块宗地由陕西保利房地产开发有限公司摘得，成交价为底价17.41亿元，根据规划条件，规划住宅建筑面积为57.18万平方米。

该地块位于西咸新区沣东新城，于今年八月开建西安南美商品贸易中心项目，将以优势商贸产品带动旅游观光、电子商贸等现代服务业，从而拉动整个区域的发展，万科、华侨城、绿地等各大房企纷纷聚焦于此，先后入驻，此前保利也已在该板块北部落子303亩的商住用地。在但应当注意的是，商贸中心项目仍在起步阶段，周边配套也还未跟上，且周边预建项目多为商业或办公用途，居住条件并不理想，结合当前周边在售楼盘的价格来看，预计地块未来上市的住宅价格不会过高，开发商面临一定的开发风险。

附表：2018年9月重点城市宅地出让表

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