新经济都“出清”了，传统的房地产还有地位吗？

当所有的关注都聚拢到船的一边，这时，泡沫与风险就已经开始滋生。

在过去的几年时间里，随着传统领域投资空间天花板低垂，在全球低利率环境下，逐利的资本开始大举流入新经济的代表性科技股。

然而，就在两周前，科技股的暴富神话在这轮股市调整中变得不堪一击：美东时间10月10日的“黑色星期三”中，一度被追捧的科技股成为股票抛售重灾区；在港股罕见的破发潮中，平安好医生、小米、美团点评等新经济科技股全部破发。

事实是，在全球经济调整期，一些打着新经济概念的科技股，曾经虚高的估值正一步步挤出水分、理性回调。而这一幕，在房地产行业，早已不陌生。未来楼市怎么走，似乎也不难判断。

新经济“挤泡沫”

在全球科技公司中，或许个个都想成为亚马逊。这一巨头的市值，从去年10月的不足5000亿美金，到今年九月初飙高突破万亿美元，用了不到一年时间。

然而，当黑风暴来临，在从万亿缩水至约8600亿美元，亚马逊也只用了一个多月时间。仅在“黑色星期三”一天，亚马逊市值缩水就高达500亿美元。当天，在美国市场上*受欢迎的五大科技股FAANG中，除了亚马逊与苹果均蒸发近500亿美元市值外，谷歌母公司Alphabet及Facebook的股价也都下滑超过4%，流媒体视频服务商Netflix当日股价则下跌超过8%。

不止是美国科技公司，包括阿里、京东等在内的中国科技股也未能幸免，在此次美股大跌中，中概股市值*的阿里巴巴收跌5.89%，京东跌4.50%,百度跌3.28%,新浪跌5.52%……除了美股，包括小米、美团等在内的港股科技股也在随后几日内大幅调整，10月19日，美团点评、小米集团均创下股价新低，分别为52.8港元和12港元，较发行价下跌23.4%和29.4%。以此为视角，一众被认为代表“新经济产业”的科技股在这次全球股市震荡中随风摇摆。

新经济这一概念并不新，在1996年底美国《商业周刊》的一篇文章中首次被提出。该文认为当时美国出现的二次大战后罕见持续性高速度增长，主要动力是信息技术革命和经济全球化浪潮。2014年，中国加快发展新经济的声音开始被着重提及。

在此轮波及全球的股市回调中，为何“新经济”类科技股跌幅*为明显？原因与其前期的迅猛涨势、估值虚高有不可分割的关系。只不过，待解的问题在于，此次全球市场科技股调整，只是暂时性股价波动，还是对于此前跑赢市场后的理性回吐？

其实，早在此轮波动之前，近年来关于互联网泡沫2.0的悲观论断就已经层出不穷。历史上*次大规模的互联网泡沫出现于1995年至2001年间，互联网公司股价在被热炒后引发投机泡沫。2000年3月10日，NASDAQ指数登顶5048.62的历史高点后出现暴跌，当年的10月9日纳斯达克指数报收于1114点，相比高点跌幅将近80%，创互联网泡沫破灭下*点位。

而2018年秋天这波调整，有声音认为这是美股暴涨十年后的必然。摩根士丹利更是分析认为，投资者大多持有同一类投资，尤其是大型科技股。“如果每个人都站在船的某一边，并突然意识到这点，所有人都会争先恐后地想要离开。”

被房地产挤满的“船的另一边”

在我国经济新旧动能转换的关键阶段，新经济也要经历逆水行舟、优胜劣汰的过程。

据德勤统计，截至2018年9月30日，全球融资额前五大新股多来自信息、媒体与电信行业，其中4个来自中国，分别是中国铁塔、小米集团、美团点评和工业富联，其中中国铁塔以588亿港元融资额居*。

一个颇为熟悉的场景是，当所有人都涌向船的另一边，除了成色各异的“科技股”，还有此前的房地产市场：在此前的十余年间，房地产不光是资本蜂拥想要进入的产业，房子更是数以亿计中国人追求的刚需品、甚至是投资品。即便是在楼价高企的2018年，买房投资仍然是众多中国家庭选择的资产保值增值“捷径”。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在今年5月发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》数据显示，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，43.8%为第二套房，第三套房及以上占比25.4%。过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

在船的某一边，泡沫与风险也就此滋生。

对于炒作新经济概念的部分科技股来说，虚高的估值在上市时早已“透支”了未来的成长性，一旦未来预期调整，在市场回归理性的大环境下，如果没有真正盈利造血能力、没有创新与成长价值就会被首先调整、挤压此前虚高的泡沫。

以今年港交所允许“同股不同权”后扎堆上市的新经济股票为例，与发行时火爆的认购场景形成鲜明对比的是，截至10月18日，今年以来171家赴港上市企业中有132家破发，破发率高达77.19%，其中上市首日就惨遭破发的企业有53家，占比高达30.99%（Wind数据）。而新经济企业被认为是这次破发潮中的重灾区。

对于奔腾多年的楼市也更是如此。当房地产高速增长时代拉下帷幕，虚高的房价回归理性区间也只是时间问题。

楼市回调已成大势？

那么，当打着新经济概念的科技股开始理性回调，楼市又会如何？

一方面，当前，中国经济由粗放式扩张转向高质量发展，已经不再需要房地产做为拉动的车头或引擎。从位于社会金字塔塔尖的富豪群体的更迭可以一窥这一变化。

2009年的胡润百富榜中，前10位富豪中地产富豪占据8席，地产业当之无愧是“造富”主力。而十年之后，在2018胡润百富榜前10位富豪中，地产业富豪已经只剩3席。尽管房地产仍是富豪的聚集区，但造富领域从传统经济向新经济转移的势头已经明显。比如以新上市的拼多多创始人、38岁的黄峥以950亿财富首次上榜便一举进入前15，胡润就评论称，拼多多黄峥是历史上*快达到近千亿财富的企业家，有可能是全球*快达到近千亿财富的企业家。

另一方面，对于当前中国来说，除了发展新经济产生新动能外，也正试图通过扩大内需促进经济高质量发展。2018年上半年，中国社会消费品零售总额达18万亿元人民币，*终消费支出对经济增长贡献率为78.5%，在2017年这一数据为58.8%，而在2007年，这一贡献率数据仅为39.2%。消费已经成为经济稳定增长的“顶梁柱”。

所以，未来房地产行业的发展，既不能继续吸取新经济产业、实体经济中的“造血量”，也不能让高房价继续挤压居民的消费力。工行董事长易会满就曾指出，2010-2017年，家庭债务占GDP的比重由33%升至49%，其中一个原因就是在城镇化进程推进、房价持续升温背景下，家庭收入中投向房产的比例大大超过存款配置。

楼市触顶回调已成大势。

值得关注的一组*新数据是，按照国家统计局日前公布的2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售数据，前三季度，中国房地产开发投资同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；商品房销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。