利好！房贷利率迎来下调！又一波涨价潮正在路上？

*近，房地产市场爆炸性的声音不断，从“房产税征收细则出台”到”取消住房预售制度“，再到“限购全面解除”，一波未平一波又起，真真假假，让人眼花缭乱。*近，信贷方面又传出一个重磅消息：全国多城房贷利率下调！

牵一发而动全身，房贷利率的变动向来被视作调控的风向标。此次多地下调房贷利率，也被很多媒体解读为限贷松动的强烈信号，地产股由此全线大涨。

狼来了喊多了，便没人敢轻易相信。于是大家发出疑问，房贷利率下调究竟是真是假？这轮由一线及热点城市掀起的利率变动，能否波及郑州？对于购房者来说，这个信号又意味着什么？全国经济一盘棋，这是否是调控悄悄放松的政策气球？

北上广深等房贷利率纷纷下调，

*下跌10%

根据融360发布的《2018年9月房贷分析报告》数据统计显示，9月全国房贷平均利率小幅上涨至5.70%，已经连续21个月上涨。但是环比上涨0.18%，涨幅已经是连续3个月下降。

不仅如此，进入10月以来，首套房贷利率似乎出现了转向。

北京：下调至15%

北京四大行的房贷利率与此前持平，但个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。如北京民生银行，此前首套房贷利率是基准利率上浮20%，10月以来，下调为基准上浮15%，下调了5个百分点。

广州：下调至10%

10月以来，中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而光大银行、民生银行执行首套上浮25%，下调了5个百分点。

深圳：下调至15%

据证券 时报报道，深圳部分银行首套房贷利率已由20%下调至15%，而且房贷审批速度有所加快，*快一周就能放款。

杭州：下调至10%

10月开始，杭州多家银行将首套房贷利率调至上浮10%。

四大行中工商银行和中国银行的个别网点，开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策，此前四大行普遍执行首套房贷利率上浮15%、二套上浮20%的政策，分别下调了5个百分点；中信银行个别网点将首套房贷利率上浮10%，二套上浮15%；汇丰银行首套房和二套房的房贷利率分别下调至上浮10%和11%。

而且多家银行表示，额度比较宽松，基本7个工作日放款。

南京：下调至16%

10月以来，南京邮政储蓄银行首套房贷利率，由原来的上浮20%下调至上浮16%，农业银行的首套房贷利率*18%。

除此之外，佛山、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调；上海房贷利率仍保持平稳，暂未有下调迹象，不过额度充足，放款时间加快渐成为普遍趋势。

房贷松动，预示楼市拐点出现？

所以我们能肯定的是，部分城市下调首套房贷利率的信息、是真的。但是是否是值得让购房者欢欣鼓舞的重大利好消息呢？

显然通过媒体的解读来看，并不完全是。虽然利率下调一定程度上能够缓解购房者的还款压力，但是另一方面，有人认为这是楼市调控放松的信号，甚至是又一波涨价潮的前兆！

通过利率变动预测楼市走向固然有其依据。从历史上70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势，可以看出两者的走势基本相反：当房价同比增幅高时，房贷利率往往较低，而当房价同比增幅低时，房贷利率往往处在同时期的高位，反向关系明显。

我们以全国房价风向标的北京为例放大了看，2016-2017年间这波大牛市来临之前，房贷利率就曾5次下调，佐以房贷折扣等，*终才促成了房价暴涨。

所以，就有这样一种结论：未来判断房价是否上涨，就看房贷利率调节！

所以也就有了，看到部分城市房贷利率下调，就叫嚣又一波大牛市在路上的人！

那么这波房贷利率下调，是否真的就是楼市拐点预兆呢？

1、房贷利率下调不是普遍现象。

部分城市，部分银行，下调了5%的上浮空间，还有10%-15%的上浮比例。这5%的小利好，充其量是对刚需的一点象征性安慰，对投资客完全不能构成刺激，房价上涨更是妄谈！

比如北京，其实整体上并没有出现房贷政策松动迹象，民生银行利率下调属于特殊情况：“根据监管部门要求，除外资银行外，北京各家中资银行的首套房贷款利率不能低于基准上浮10%，至于具体上浮多少银行自行确定。我们之前因为房贷额度紧张，所以首套房贷款利率是上浮20%，*近额度充裕后才下调到上浮15%，但仍比其它一些银行的利率水平要高一些。”民生银行北京分行工作人员表示。

北京昌平区的中国建设银行天通苑支行，中国农业银行大兴支行，招商银行北京分行等分别表示首套房贷利率依然保持上浮10%，与此前持平，不过各大银行也确实表示放款速度较之前有不同程度的加速。

2、房贷利率下调有特殊性。

今年以来的四次降准，使得银行间流动性充溢，银行的资金成本有所下降，首套房贷利率微调很正常；而且不排除为了年底抢收业绩，银行争抢客源的可能，毕竟房贷业务一直以来都是银行的香饽饽。

这些个例在房地产调控政策的大河中，甚至连微波都算不上，远没有达到能够改变目前整体调控方向的地步，所以未来房贷利率大概率会保持平稳状态，大面积的利率下行可能性有限，以此为支撑的楼市拐点论也站不住脚。

郑州房贷利率稳定，暂无下调信号

郑州并不在多城利率下调城市名单中。

截至目前，郑州首套房贷利率依然普遍上浮至25-30%，实际执行时一般首套利率大多已上浮至30%，二套房贷利率也多上浮至35%及以上。

这个水平高不高呢？我们把全国主要城市的首套房贷利率放在一起对比一下：

无论是与一线城市相比，还是与中部六省对比，郑州的房贷利率都是相对较高的。但是参照近20年全国贷款利率水平综合来看，当下郑州的房贷利率处于近20年的中等水平。

那么郑州当下的利率稳定，接下来会不会受影响，做出相应调整呢？

1、利率调整向来因地制宜，虽然有热点城市的部分银行出现下调，但个别行为不具有代表性，且郑州利率虽处高位，但也并非是历史峰值，仍有上涨空间，所以这股微风未必会吹到郑州。

2、假设这次银行利率下调是房贷利率普遍下调的信号，那么根据上一波利率调整的传导周期来算，郑州*快行动也要到半年之后，所以短期内郑州各银行的贷款利率不会出现大幅下降情况，但也不会再收紧，主要以“稳”为主。

3、姑且再将本次利率下调看做是房价上扬前兆。但是市场调控维稳的主基调不会变，即使出现价格波动，幅度也会慢慢趋于 正常，不会大涨也不会大跌。

4、本轮房贷利率下调的银行和城市范围都太小、幅度低，且具有特殊性，并不能构成普遍现象，传播力度不大。是否能进一步传导，就看接下来下调的范围和幅度会不会继续扩大。

写在*后

对于利率下调城市的购房者来说，本次下调可以算是小利好，但不要期待还会再跌20%、30%。近日，新华 社发文表示“决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，再次坚定表明调控不放松的决心，大涨大跌的现象短期内不会再出现。

对于郑州市场来说，现在正处于房价调整期，刚需也可以有更多选择，房贷利率很重要，但并不是购房过程中的*位要素！

*后，虽然房贷利率下调不具有普遍性，但我们不能忽视的是放款速度加快是普遍趋势。在经历了近两年的腥风血雨、死亡寂静之后，楼市似乎终于要迎来风平浪静？

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