易先生说货币池子水很多，楼市能捞着点不？

新华社11月6日发了篇央行行长易纲的专访，主要是对民营企业座谈会的一个回应，金融系统如何落实到位，解决民营企业融资难融资贵问题。

看起来跟房地产没半毛关系，但文章里有句话引起了攸克君的注意。

易先生说：目前，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。

易先生表达的意思是说让资金流到民营企业那里，但他也透露了一个关键信息：货币池子里的水很多。

怎么个多法呢？他举了个例子。人民银行年内四次降低法定存款准备金率，共释放流动性约4万亿元，对冲部分中期借贷便利后，净释放流动性2.3万亿元。

另据央行统计，今年前三季度社会融资规模增量累计为15.37万亿元，比上年同期少2.32万亿元。9月社会融资规模增量为2.21万亿元，比上月多2768亿元，比上年同期少397亿元。看起来，少增了2.32万亿。但是存量却是增长的，而且增幅有两位数。9月末社会融资规模存量为197.3万亿元，同比增长10.6%。

易先生说池子里水很多，就不是平平常常的多，而一定是很多。但这些水流不下去，尤其是流不到饥渴的民营企业那里。所以千方百计要打通各种管道，切实疏通货币政策传导机制，打通“*后一公里”，让资金流向民企。

这时，有朋友问了，房地产企业很多都是民营企业，比如前10有7家，前20有16.5家（绿城大股东是中交，姑且算半个央企）。这池子里的水能分点儿给民营房企不？

货币池子的水，易先生没说不让民营房企分点，但也没说让民营房企分。实际上，他只是笼统地说“民营企业”，没点任何一个行业的名。不过，熟悉中国官方语境的朋友应该清楚，解决民营企业融资难融资贵问题，主要是指实体经济和高科技里的民营企业。你看，房地产行业规模那么大，但参加民营企业座谈会的一个房企也没有。

那么，针对房地产的*新金融口径是什么？

*新发布的《中国金融稳定报告（2018）》有所透露。央行发布的这份报告里，用了两个专题来讨论与房地产相关的问题。一个是“我国住户部门债务分析”，一个是“房地产市场发展及风险分析”，可见房地产的份量之重。

在我国住户部门债务分析这个专题里，央行给出的政策建议是：

应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，促进房地产市场平稳健康发展。

换句话说，限购限贷政策要坚持。所谓放松限购的传闻可以休矣。

在房地产市场发展及风险分析这个专题里，央行给出了三条政策建议，其中两条是：

持房地产金融政策的连续性和稳定性。继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，指导商业银行合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为，提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

攸克君解读，有两个关键点：一是针对购房需求端的，支持刚性居住需求（应该包括首套房和刚改，但刚改的利率涨得有点高），居民部门的杠杆不要继续增加了；二是针对企业需求端的，防止过度融资，杠杆应该下降点。

总结起来，货币池子里的水虽然很多，但在央行的窗口指导下，它们不会轻易流向房地产企业，包括民营房企。所以，虽然货币政策实质上已经从稳健中性转向中性偏宽松，但房地产的整体资金环境仍然偏紧，主要的现金流还是要依靠销售回笼款。这就是为什么三季度后，各主流房企利用各种手段拼命促销的原因。靠实力拼能力的时候到了。

但是，大家应该注意到，央行的表述，包括近期其他主管部门对房地产的表述，都比较温和。10月31日政治局会议也没有提到房地产。

它们共同指向了一个信息：房地产政策、房地产市场和房价都要保持稳定。既没有救市放水，也没有腰斩暴跌之说。别出玄蛾子。剩下的的，交给市场，交给房企自己。

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