你都不知道宁波楼市的金九银十有多惨

前两天，宁波刚刚发布了10月份房地产交易数据，10月份成交商品房2634套，好惨！不过比9月份增加了89套，9月仅仅2545套更惨

这是个什么概念，2018年全年来看，10月份的成交量排名倒数第三，9月份倒数第二，倒数*的，是2月份的2127套。

可是2月份正是过春节啊，是淡季中的淡季。9-10月份仅比2月高，不要说金九银十了，连铜九铁十都算不上，可谓破铜烂铁。

今年*的成交出现在5月，当月成交7284套，从7000多套跌到2000多套，冰火两重天有没有？

去年，宁波市区成交住宅57200套，平均每月成交4800套；2016年成交59400套，平均每月成交4950套。这样一对比，今年的9-10两月的成交，仅相当于去年和前年月均成交的一半。

市场不是一般的冷。

再来看二手房。与新房行情不同，二手房10月成交直接创新年内*，甚至9-10两月的成交都比春节期间都还要低。

上图是2018年1-10月的宁波二手房成交统计，*出现在4月，单月超过1万套，5-6月也都在8500套以上，如果从*点算起，宁波二手房成交量大幅下跌了75%。

意外不意外？

有不少房东给老司机留言，我的房子怎么挂出去1个多月了看房的人也没有。你看看这么大个宁波市一个月才成交2千多套房子，哪里轮得到你。

除非你价格特别低。

去年宁波二手房成交64000套，平均每月超过5300套，今年9-10月的成交仅相当于去年平均数的一半。

想卖高价的房东，心里有数了吧！

无论是新房还是二手房，9-10的成交量都是低于过去三年的月均水平的，可谓地量。

这个地量还是出现在大家都认为的旺季，扎心不扎心？

虽然新房成交的高峰是在5月，但实际的成交应该是在4月，因为新房的合同备案有延迟。这和二手房的数据相吻合，表明今年4月是不折不扣的顶峰。

4月你买房了吗？

尽管顶峰在4月，但市场真正的拐点是在8月。8月之前市场仍然维持了一个高于平均水平的月成交量。问题是8月调控并没有进一步加码，市场出现拐点的原因到底是什么？

老司机在5月的时候写过一篇《》，对当时的疯狂很是担忧，但也没想到下半年就会冷得这么快，到金九银十就冷透了。但反过来说，老司机在那篇文章中提到的几个问题，也可能是致使市场突变的原因之一。

比如棚户区改造的缩量，缩量之下特别强调了要退出货币安置，改用实物安置，很明显今年宁波的拆迁规模变小了，重点是拆迁安置款减少了。

比如居民债务快速增长，宁波均价2万，总价250万的主力房价，对民间财富的“抽干”是非常明显的。上半年全市金融机构本外币存款余额18409.3亿元，增长3.7%，贷款余额18903.2亿元，增长9.2%。

敲黑板：现在宁波贷款已经超过存款，整个经济已经是纯负债了。而且贷款还在快速增加，贷款增速是存款增速的近3倍。

社会财富已经出现了透支。

对楼市构成直接冲击的，还是土地市场变冷。6月份开始，宁波几乎再未出现一块地 王，仅有槐树路一块地封顶，但也只有两家竞拍。后面更是连环出现底价成交、流拍等，对购房信心构成重大冲击。

大家都奇怪，一个卖房卖疯了的市场，开发商怎么突然就不拿地了呢？

这背后就是今年楼市*的变数——开发商的融资出了问题。

土地市场旗帜性的公司如融创，今年只花了169亿买地；另一面旗帜恒大，也仅花了312亿买地。恒大前不久发债，利率*到了13.75%，巨头融资尚且如此昂贵，一般的开发商要融资，无异于借高利贷。

只有上头有人的央企，才拿得到便宜的资金。

老司机曾说，每一次市场调整，都会放倒一批地 王。宁波还有不少地 王等待市场检验，比如高新区的三条金鱼，丽园路的两大巨头等。

前路还长，何必慌张，再前面还有文教地 王，朝阳地 王，明湖地 王等着它们同行呢。

地 王从来都不是一个人在战斗。

扯远了。

金九银十这么惨，接下来还会更差吗？老司机认为空间不大了。宁波毕竟是一个成交规模在5万套以上的市场，像9-10月份这么低的成交是不正常的，也是不可持续的。农历年底前成交量或许不会有大的起色，但应该有所起色。

毕竟年底了，各个开发商都有自己的小目标，万科就有6300个。恒大要求每个员工要拉60个人，幸好当初恒大没有录用老司机，不然在举目无亲的宁波，老司机上哪拉人去。

年底不冲量，奖金要泡汤！大鱼大肉吃过，窝窝头也是要尝一尝。没有经历过一个完整的周期，怎么好意思说自己干过地产呢!

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本文配图均源自网络

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