多城地价下调，楼价还能扛住吗？

影响房价的因素很多，地价可以说是其中*主要的因素之一。

有句话说的好：“地价不降，房价很难降。”那如果地价降了呢？

近期有数据表明，全国多个城市的地价出现了小幅下调。这是不是意味着，房价也必定会随之下调呢？

01

本月初，易居研究院发布《2018年10月40城土地市 场报告》称：从2018年1月至10月，受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%。

具体来讲， 40个典型城市土地成交均价10月份为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。土地出让均价已连续7个月同比下降，土地成交溢价率持续下降。

报告称主要原因是土地市场降温、热点城市频繁流拍和三四线成交比重增加。

同时，中指院*新数据也显示：10月份，在全国300个城市中，土地出让金总额共计2361亿元，环比下滑25%，同比下滑40%。其中，三线城市价量齐跌，楼面均价同比下跌达15%。

土地市场的降温带动其成交价格的下降已成为事实。

02

地价降了，开发商会借此加速拿地吗？并非如此。

易居研究院报告显示，十月份，一线城市土地成交建筑面积环比增长21.1%，同比下降10.1%；二线城市土地成交建筑面积环比下降21.7%，同比增长17.4%；三线城市土地成交建筑面积环比下降32.5%，同比下降23%。

从以上数据中可见，土地市场成交面积并没有因为地价下降而火热，而是呈现出整体平稳的状态。

此前，21 世纪经济报道曾统计东、中部各省房地产投资数据，在土地市场降温的带动下，三季度东部与中部的房地产投资额均环比二季度下降，而10月份土地市场进一步降温。

究其原因，主要与目前的政策调控、年底资金回笼压力以及市场预期等多重压力相关，故房企在拿地投资上更加谨慎。

易居研究院研究员沈昕预计，短期内调控政策不会放松，随着房企回笼资金的压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会逐渐降温。

03

面粉降价，面包才会跟着降价。地价下调，对于开发商和购房者无疑都是利好。

不妨来看看，到目前为止，主要有哪些地区的地价已经下降了。

首先是大家*关心的北京，数据显示其年内土地出让金合计为868亿元，同比减少49%，预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。

再来看网红城市杭州。尽管今年前三季度杭州市累计土地出让金总额达2238.3亿元，位居全国*。不过从9月开始，杭州土地市场出让体量不断缩减，全市共出让土地25宗，出让面积39.2万平方米，出让金额25.9亿元，为近一年来的新低。

还有消息称，10月，宁波共成交15宗地块，总建筑面积141.2万方，总成交价36.5亿元，相比9月，10月成交建筑面积增加14.3%，成交金额却减少30.1%，楼面均价下降了38.8%。

此外，乐居统计，截止10月，2018年成都住宅类用地楼面价平均下降了约32%。其中纯住宅用地的楼面地价下降约26%，住宅兼容商业用地的楼面地价下降了约42%。

不难发现，很多地区的各类土地的楼面价格在十月份里都较之前出现了下滑，也许紧接着会有更多的地区出现这样的情况。

04

对于购房者来说，关心房价便不能不关心地价。毕竟，这是和房屋*终售价直接相关的。

楼面地价是房屋建造的土地成本，除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上可估算出一个项目的成本价格以及*终售价的大约范围。

所以*终售价=地价+建筑成本价+开发商利润

在理想的情况下，地价降低了，意味着开发商的拿地成本降低了，*终的房屋售价也会相应减少。

当然也不排除在市场火爆、供不应求的情况下，个别开发商即使是低价拿地，仍然会高价售楼的情况。

反之，因为地价仅仅是房价的决定因素之一，不是*。在坚决遏制房价上涨的调控基调下，短期内房价上涨空间注定将受挤压，部分资金压力大的房企也不排除高价拿地也会优惠出售的情况。

对于购买首套房的刚需来说，在资金情况允许的情况下，遇到合适房源还是可以考虑入手的。

05

补充一点专家看法。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的城市，开始出现冲高回落现象，房价下行苗头已经出现。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析认为，房地产市场仍会出现城市间分化情况。一二线城市需求长期比较有潜力，而土地供给紧张，市场总体还是有潜力；三四五线城市房屋空置率较高，且有大量的供给，土地和住房的潜在供给仍在增加，会不会形成新一轮的库存值得警惕。

总之，稳中有跌，跌要有度，应该是未来的大趋势。

扫描下方二维码，关注作者公众号