中粮地产百亿重组案二次上会 大悦城推“双线战略”加速扩张

破旧立新的过程总是难以一帆风顺，但大悦城地产进入3.0时代后，关于中粮地产和大悦城地产的重组或许会有新的答案。

作者 田晏林 | 发自 北京

已经持续16个月的中粮系地产业务重组风波仍未停止。

10月25日，证监会以“交易标的资产定价公允性缺乏合理依据”为由，未通过中粮地产的重组审核。

重组被驳回不足一个月，中粮地产立即重新聘请第三方资产评估机构出具评估报告，再次启动收购申请。12月4日，该案将二度上会。

尽管新一轮审核的成功与否尚未可知，但从中粮地产短时间内再次推进并购来看，足以窥见重组一事的紧迫性和其对整合的强烈渴望。

事实上，央企房地产业务在整合重组的路上，分化发展趋势明显。2018年上半年，同为央企的保利地产、中海地产、华润置地业绩位列房企TOP10，中粮地产、中国中铁、中冶置业则在前100名徘徊。大悦城地产甚至都没出现在百强名单上。

对中粮而言，要想在央企的房地产业务排位赛里往前迈进一大步，加速地产业务重组无疑是重要一招。与此同时，业务的快速扩张也被中粮提上日程。

11月26日，大悦城地产在2018品牌推介会上宣布正式启动双线发展战略，加速扩张步伐。

中粮集团董事长吕军，中粮集团总裁于旭波，以及中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政率领大悦城核心管理团队共同出席。

会上，周政曾直言大悦城发展速度过慢，甚至引发部分团队精英离职。

对于 正试图通过整合住宅、商业地产资源，夺回行业话语权的中粮系来说，高层的到场和表态，再次引发市场对地产业务重组进程和后续战略的猜测。

高层反思：我们太慢了

“发展速度过慢”是大悦城管理团队内部的共识，这也曾引发部分不满足现状的高管人员离职。

据统计，从2007年西单大悦城开业至今，大悦城地产在北京、天津、沈阳、上海、烟台、成都、杭州等重点城市先后打造了10座大悦城，今年12月将迎来西安和昆明大悦城的开业。

与此相对的是，有数据显示截止到2018年12月31日，万达商管集团将在全国开业285座万达广场。

周政坦言，“前几年压力非常大，万达一年开30、40个商业，而我们太慢了。很多精英也嫌我们慢。”

从去年开始，周政就对外宣布提速扩张计划，表示要在未来10年新开设100个商业项目。

在26日的品牌推介会现场，周政认为大悦城已经进入3.0时代。“每年要以开发三到五个新项目的速度，力争在2020年布局30个商业项目。”

作为商业地产圈的标杆，大悦城一直面临“人才被挖”的考验，提速后更甚。

“确实有很多外部团队在挖我们的人，我们现在还是战战兢兢。”周政坦言，“今天在现场就有已经离职又回归的人，大悦城会给离职的高管人员一次回巢的机会。”

不过，一位行业猎头向地产壹线（house_163）表示，大悦城操盘手有限，且扩张速度慢。所以其在给客户挖掘人才时，还是以万达、龙湖为首选。

大悦城地产抛出“双线战略”加速扩张

今年以来，在房地产行业调控的大背景下，商业地产行业和市场集中度的提升带来更加激烈的市场竞争。加上“互联网+”对商业零售模式的冲击，购物中心运营压力加大。

周政在会上公布了一组数据：2018年1-10月份，全国商业地产开发投资总额11.18亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平米，同比下降4.9%。

在他看来，国内商业地产正在逐步去开发化，过去高杠杆、同质化、以量取胜、快速复制的商业模式将日益丧失竞争力。

而以消费者需求为导向，在细分客群、深入研究市场的基础上，形成的高品质、智能化、个性化的商业项目会获得消费者和市场的认可。

去年12月，大悦城地产推出第二条产品线“大悦春风里”，与大悦城产品线在业务层面形成交集和互补。2018年，大悦春风里在苏州、北京、青岛落地四个项目。

2018年上半年，大悦城地产实现营业收入40.3亿，核心净利润19.3亿，总资产905亿。

在双线发展战略下，大悦城在提速扩张的同时，也在组织管理方面进行优化。例如，取消之前实行的“总部-项目”二级管理模式，在全国设立华北、华东、东北、山东、华中、华南、西南、西北八个商业大区，通过商业大区管理模式，对商业的全生命周期进行管控。

近日，观点指数研究院发布了“2018年度中国商业地产TOP100”榜单，根据营运、管理、品牌、创新、人气五个维度对商业地产品牌进行评分。华润、凯德、印力位列前三甲，而大悦城地产位列万达商业管理集团之后，排名第九。

或许对大悦城而言，想在商业地产中掘金，不仅要应对国家对地产行业的整体调控，还要破解众多竞争对手的各路招数。

如果说1.0时代的大悦城主要依靠业态和招商进行驱动，2.0时代主要打造体验经济。那么在周政看来，3.0时代的大悦城则是聚焦消费升级，将大悦城作为品牌生态圈的平台载体，通过“平台赋能”，激活品牌、智能、内容驱动力。

大悦城地产管理层认为，跑赢绝大多数对手的锦囊就藏在大悦城3.0时代所搭建的平台中。

据大悦城地产总经理周鹏介绍，该平台的三个核心要义是：内容、智慧和资本。其中“内容”是重中之重。

他表示，智慧是中国零售业在全球的核心竞争力，但绝不是零售的终端竞争力，“我们的终端竞争一定是在产品、服务、空间。”

大悦城的内容平台，用策展人思维回应消费者个性化的需求，打造“超级IP”是内容生产平台的终极目标。

此外，当零售行业进入智能化时代，购物中心的前端数据采集往往与数据应用脱钩，大悦城的智慧平台，以“悦•云”智慧商业系统为核心，以大数据处理为导向，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力。

而资本平台，被视为大悦城资产流动的发动机。2016、2017年，大悦城地产先后成立两只境外房地产基金，总规模超过200亿元人民币。

其基本逻辑是，公司对项目进行精细化运营管理，当商业物业投资回报达到要求时，将其通过基金、信托或REITs等形式转入资本市场，实现资产增值，形成资本的闭环。

前文所述大悦城地产“人才被挖”一事，其实在高层内部也有考量。地产壹线（house_163）获悉，大悦城未来对于骨干人员的激励机制，或许可能会采用基金的方式进行调整。

换帅后中粮混改如何破局？

破旧立新的过程总是难以一帆风顺，但大悦城地产进入3.0时代后，关于中粮地产和大悦城地产的重组或许会有新的答案。

事实上，这场收购计划从去年上半年便已开始筹备。为此，2017年7月19日，还在英属维尔京群岛专为本次收购注册成立了持股型公司——明毅有限公司（以下简称“明毅”）。

公开资料显示，明毅并无实际经营业务，其主要资产就是2017年8月，自中粮香港受让大悦城地产9,133,667,644 股普通股，成为大悦城地产的直接股东。

此外，去年8月，大悦城地产在重组过渡期内，还曾与新加坡政府投资公司(GIC)等多名知名机构投资者共同成立境外基金，计划于2018年底前以上海长风大悦城的资产出资注入该境外基金，注资后将持有境外基金 36.36%的权益。

据了解，注资后上海长风大悦城不再属于大悦城地产控制企业，但大悦城地产还将持续对上海长风大悦城提供服务。因此，大悦城地产与境外基金之间预计将会产生提供管理服务、咨询服务、品牌管理输出等关联交易。

证监会曾质疑过此举会对大悦城的交易估值产生影响，从而扰乱中粮重组。这也被认为是中粮地产重组案未被通过的原因之一

对此，中信证券在独立财务顾问报告中表示，“本次资产注入境外基金后，大悦城地产的净资产不会被稀释，不会对本次交易大悦城地产的估值造成影响。长风大悦城注入到境外基金将有助于大悦城地产利润水平提升。 ”

公开资料显示，中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购大悦城64.18%股份，交易对价确定为147.56亿元。

但由于大悦城地产在今年7月实施2017 年度分红派息方案，明毅获得现金分红，本次发行股份购买资产的交易价格由147.56亿元调整为144.47亿元。

“一般发完股息之后，股票就会降价。147.56亿应该是发股息之前的价格，发股息之后，就要把股息那部分的价格减去。”一位金融分析师称。

尽管交易对价有所下调，但仍有评论人士表示，重组仍存在溢价过高的嫌疑。中粮方面认为，重组将在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面深度融合，因此给予大悦城地产一定溢价存在合理性。“估值机构建议的估值区间为119.26亿元到169.5亿元，而标的资产分红前的作价估值147.56亿元位于区间之内，兼顾了双方股东利益。”

中粮集团前任董事长赵双连2017年曾表示，要通过加快资本和业务整合力度，打造农粮、食品、地产和金融四大业务板块，并争取在2020年前实现分板块整体上市。

时至2018年末，留给中粮地产的时间所剩不多。面对资本市场所需要的漂亮业绩，“加速度”成为中粮的选择。

今年7月，吕军接棒赵双连，担任中粮集团董事长。2013年他由中粮集团副总裁，转任中储粮总经理时，组织对其评价是“年富力强，在市场化业务方面比较有经验。”

一位熟悉吕军的评论人士表示，他当过中粮期货总经理，“空降”中储粮之前还是在香港上市的中粮控股董事总经理，拥有丰富的资本市场经验。

在经历了宁高宁时代的“扩容”和赵双连时代的“瘦身”后，中粮集团旗下18家专业化公司或许都在期待这位新任掌门，能用他的资本手腕给中粮“混改”带来新的突破。

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