4年*次，深圳刚需不够用了

近两个月，深圳有大量新房入市。

10月，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，当时创下今年单月新高。

11月，深圳全市有23个项目获得批售，供应住宅9714套，住宅供应达近3年的*值。在今年市场供应冷清的时候，一个月只有一两个项目获批的情况并不少。

新房住宅批售和推售面积两项数据也同时创今年新高。

这些入市的项目里，大部分是刚需产品。其中光是11月底沙井开盘的万科星城和华强城两个刚需盘，推售产品就合计达4577套。

这些入市的盘里，有的据媒体报道，还创造了半*卖1900套的记录。

我们通常认为，深圳商品房供应少，购买力又强大，因而支撑了深圳的房价，深圳楼市基本面长期来说非常强劲。

但*近在深圳楼市短期供应井喷的情况下，我们不免反向想到一个问题，深圳的刚需客，还够不够了？

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要回答这个问题，我们先得回答深圳一年有多少套刚需户型的房子卖。

根据世联行等机构的统计，深圳2018年前11个月商品住宅供应面积为346.9万平。

目前12月份还没过完，但据深圳中原地产预测，本月或有23个新盘推出，和11月份25个新盘数量相近，我们12月份的供应面积近似地采用11月份的数据，由此预测深圳2018全年供应住宅面积约463万平。

四百多万平的预售面积，包括了刚需、改善型和豪宅户型，如果单独统计其中有多少刚需适用的小户型，工作量太繁杂。我们用“70/90政策”来做大致的估算。

前两年从中央到地方的楼市调控政策中，有一条这样的措施：商品房供应结构中90平以下住宅比例不得低于70%。

如果该政策仍在严格执行，那么深圳今年463万平的住宅供应中，就至少有324万平是分配给刚需户型。

以刚需户型两房一厅75平来计算，深圳今年供应近4.32万套刚需户型的住宅。

2

那么深圳一年有多少刚需要买房子？

需求总是个难以估计的东西，我们从人口数据做推测。

官方的数据显示，2017年，深圳全市年末常住人口1252.83万人。同时还在不断流入，2017年深圳新增了59.98万人。

这一千多万人口分布在各个年龄段，不是所有年龄段都有购房需。

腾讯大粤网2015年底在一篇报道中引用的数据显示：深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%，和广州的39.9%。

*太平戴维斯世界研究部整理自牛津经济研究院的数据显示，深圳在2028年20—39岁人口占比将是57%，而2018年这一数字是61%。

综合上述两个数字，我们以56%的占比来估算，深圳今年有702万适龄购房人口。

《深圳统计年鉴2017》数据显示，深圳2016年平均每户家庭人口数为2.26。

以此计算，深圳目前有310万户家庭处于适合购房年龄段内。

这里面可能有部分人已经有了自己的商品房。

广发证券关于深圳目前存量住房的一份估算报告显示，截至2016年底，深圳有存量商品住宅1.29亿平，138.5万套。

减去这一部分存量房，310万户有住房需求的家庭还剩下172万户。这一部分人口，当前或许正分布在保障性住房、小产权房、工业区宿舍、单位及个人自建房内，或者是租房过日子。

172万这个数字和官方的估算接近。《深圳市住房建设规划（2016-2020）》透露，“十三五”期间，深圳新增住房总需求预计约 180 万套。

单考虑需求的话，深圳的商品住宅缺口是巨大的。以一米站两个人计算，深圳的适龄购房人口，能从深圳排队排到外蒙古。

3

当然，并不是所有人都买得起房子，尤其是在深圳这样动辄10万+的住宅市场。

那买得起的有多少？

《2018年胡润财富报告》显示，2018年深圳“600万人民币可投资资产富裕家庭数量”达到了5.81万户。

但大部分人买房都会从银行贷款，600万元以3成和7成*算，已经可以买到857万—2000万的房子，不符合本文“刚需房”的讨论主旨。

“600万人民币资产富裕家庭数量”更加符合深圳“刚需家庭”的定义。考虑到大部分中国人的主要资产都配置在房子中，600万元资产在房价高企的深圳，可能并不那么“富裕”。

中原深圳的统计数据显示，深圳2018年11月全市二手住宅成交均价为5.2万/平。以这个均价来计算，一套深圳90平的中小户型房产就值468万，600万的资产减去已有房产的部分，剩下一百多万——刚够一套新刚需房的*。

因此，“600万人民币资产富裕家庭数量”可能就是深圳刚需房产购买的主力人群，胡润的报告中显示，深圳这一部分家庭的户数为16.6万，相较于去年增加了7.1%，也就是一年多了近1.2万人。

这16.6万户家庭中，还有更加富裕的一部分在购置房产的时候不会考虑刚需户型。例如上文提到的深圳“600万人民币可投资资产富裕家庭数量”的那5.81万户。

如果再减去这一部分富裕人群，深圳有能力购买刚需户型房产的家庭户数为10.8万。

问题是，在房价停涨和调整的时期，并不是所有人都愿意再把资产配置在房产中了。深圳近期所有没有明显政策红利的楼盘，卖得都不好，市场情绪普遍悲观。即使以50%计，*终深圳有能力，且有意愿购买刚需户型房产的家庭，也只有5.4万户。

这个数字对比本文*部分提到的深圳每年供应4.32万套刚需房产，就会发现，深圳的刚需客远没有想象中的那么多——很快就要消耗完了。

2014年，深圳新房均价约为2.8万/平，2018年涨了近1倍。在收入水平没有大幅度增长的情况下，暴涨的房价筛掉了大量刚需客。4年来，深圳的刚需可能*次不够用了。

当然，由于统计数字的匮乏以及统计的准确性，本文的结论可能与实际情况存在偏差，仅做管中窥豹之用。

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