菏泽珠海广州接力松绑，松绑后的房价会上涨还是下跌？

文｜叶书利

菏泽珠海广州等三地接力松绑楼市之下，接下来的楼市会如何走向：上涨还是下跌？为什么没有被崩盘了数次的环京？

三城接力松绑

19日，菏泽官方证实取消限售：

对于舆论强烈关注的限售取消一事，19日菏泽住建局对此回应的理由有二：

A,应老百姓的要求，所以取消限售。

不过壹书生对此只想弱弱地问一句：真的是为人民服务还是为人民币服务着想所致呢？

B,为了防止房价上涨，所以取消限售。

壹书生记得，当初出台限售也是为了防止房价上涨呢？现在为了防止房价上涨，所以取消限售？只应了那句网络语：你长得帅，说什么都是有道理的！

与菏泽确认取消限售同一天的19日，广州对商服类物业限购松绑，此前调控时规定公寓出售时只可转卖给法人单位，而当天的规定明确道：在2017年3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位，而2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

同样在19日，媒体曝光，珠海的金湾、斗门两区的购房政策已有所调整，只需一年社保就可以购买一套商品住房，该政策面向所有购房者。而2017年4月珠海发布的楼市调控规定，珠海全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。根据该政策，非本市户籍居民，在珠海购房，需连续缴纳5年社保。

今天上午，珠海市住建局工作人员对于此事并未否定，只称“正在了解情况”。

上周，媒体们还在讨论2019年会不会松绑楼市，而19日的一天当中，三地接连松绑楼市，其变脸的速度之快，让人措手不及。

实际上这也是正常的。切记，中国楼市与其他土地私有制国家楼市的*不同之处在于，其他土地私有制国家的楼市，政府只是裁判，而在中国，地方政府才是楼市*的得利者。鉴于此，中国楼市调控时，地方政府各种不情愿和雷声大、雨点小，而当楼市松绑时，一定犹如参加百米竞跑，谁都想跑*，因为屁股指导脑袋，而不是相反。

为什么没有环京？

19日，伴随中国楼市的三地接力松绑，中国楼市正式由此前的控涨期转向防跌期。在防跌期，为什么松绑楼市的地方是此前在中国楼市没啥名声的菏泽，而不是媒体一直声称崩盘了的环京或厦门呢？之所以如此，在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，主要原因如下：

A,楼市防跌期，政策面必会相应地转向松绑期。任何一次楼市松绑期，开始时，都是星星点点地开始，然后松绑面渐次燎原化。也就是说，从松绑面上，必是由点到面式渐次松绑，不可能一下子全国各地都松绑了。因此当菏泽等地松绑时，目前环京还未松绑是正常的。心急吃不了热豆腐哈。

B,任何一次松绑期，松绑初始，都是从城市价值链更低些的城市、产品价值链更低些的产品开始，然后松绑点逐渐向价值链更上面的城市和产品燎原。比如本次松绑的珠海与菏泽，并不是城市价值链上端的城市，而广州的松绑产品是价值链中更低端的公寓，而不是价值链*端的住宅。

C,环京目前是政策红灯区，央府甚至都盯着，因此环京各地政府肯定不会，也不敢做出头鸟而加入楼市松绑的*梯队，这样的话就太不讲政治了。所以只会待外界松绑的菏泽们越来越多，舆论对于楼市政策松绑在心理层面更易接受或更感觉审美疲劳时，才是环京楼市*的松绑时间。

所以说，松绑了的菏泽们，正在对环京楼市进行舆论助攻。详情可见昨天的文章《》。

D,从心理层面来说，越担心房价下跌hold不住的城市，松绑的紧迫性越强。而环京楼市，尤其东南片区，虽然因为不让购的政策导致房价的绝对值确实下降了不少，但地方政府心里肯定还是比较自信的，毕竟不管从人口流入、产业加持还是政策利好加码等角度，环京东南片区都是目前全国当红的政策区，政策稍作松动，必会催使房价企稳，甚至向上，内心肯定有此信心，所以心理上也更淡定些。

总之，从投资的角度来说，目前越急于松绑楼市的地方，楼市的风险度相对越高，当地政府对当地楼市的抗跌信心越不足，个人投资者切忌匆忙入市而充当高位韭菜。

松绑后的房价会上涨还是下跌？

说起楼市松绑，韭菜类的购房者很容易想到的就是房价上涨，这是不理性的。

对于此，壹书生非常赞同平安证券首席经济学家张明对此的分析观点。

20日，在北京举行的“2018中国不动产资产管理大会”上，平安证券首席经济学家张明对于2019年房地产市场的走向，张明认为不同量级的城市，遇到的困境喝挑战也不同，因此他把城市分为三类：

三四线城市*确定，会越来越不好。因为三四线城市过去两年来是非常好的，是不正常的。人口在流出，库存没有消化，市场好是因为棚户区改造的安置。

正是有了棚户改造的货币化推动，人们才买了房子，所以过去几年来三四线城市的房子在上涨，这些买了投资房，未来没有人接盘，人口在流出，棚改安置的政策是好的，但是力度可能过大，把三四线老百姓本来不多的财富，更多地绑在了表现很差的房地产上。

有关三四线楼市接下来的走向，截图向壹粉们介绍下某业内人士的分析，壹书生也特别赞同，以作参考：

二线城市，本来是中国*具投资潜力的房地产市场，目前已被透支了。

2018年之前，他们的房价相对而言比较便宜，但是在今年几万人抢几百套房的情况，把新房价格压低，二手房价格放开，很多城市新房和二手房价格差20%。

开发商没有动力加大竣工了，但是人们觉得这样的房子稳赚不赔，市场很敏感，调研的结果发现很多这样的城市真实房价速度上升很快，本来是5—10年慢慢上升，今年过快地上升是在过快地消耗他们的市场，未来这样的市场价格不一定能持续上涨。

关于一线城市，他认为供需完全失衡，商品房几乎没有供给。

关于此点，详情可见此前的文章《》。

张明认为，在这种情况下，又有三种可能出现的情形：

*种，如果明年经济下行很快，政府觉得房地产比较可靠，放松限购限贷，刚需回到市场，导致房价再暴涨。所以为了调控房价，可能会以经济温和下跌为代价，显著增加供给，或者启动房产税。

第二种，目前为止还没有一线城市显著增加供给的信号，所以税在短期内出台的可能性及预计比较快。如果征税了，会使得人们意识逆转，大量的抛盘。

第三种情形就是短期内不敢放，放就会大涨，但是短期内税也不敢征，第三个做法就是把当前的紧供需、紧需求的方式再往前推，所以短期内第三种情况的可能性比较大。

近期，中金公司对于2019年分化的楼市进行了预测：2019年一二线房价同比增10%，三四线同比下降10%。详情可见此前的文章《》。

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