人力资本告诉你，这五个北方城市被大大低估了……

经济学家任泽平有句名言，房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融。这句话，广为流传，解读也很多。我认为这里说的人口，内涵是指人力资本。简短的话，说出一个道理，哪个城市，拥有更丰富的人力资本，哪个城市就拥有未来。

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到2017年底，中国大陆总人口达（不含港澳台）139008万人。那么哪些城市，拥有更丰富的人力资本呢？

我们先看一下人力资本的定义。在12月12日，中央财经大学发布了《中国人力资本报告2018》，文中对“人力资本”从新定义。人力资本----就是个人拥有的，能够创造个人、社会和经济福祉的知识、技能、能力和素质”。

人力资本的增值方式主要包括：教育、卫生保健、劳动力国内流动、移民入境。

其中，*重要的是教育。所以，不存在低效、无效人口一说，问题的关键是教育资源的投入和利用是否到位。

我国目前人力资本的情况如何？截止2016年，中国人力资本总量按当年价值计算为1675万亿元。

人力资本总量前五位：山东、河南、广东、江苏和浙江

人力资本人均前五位；北京、上海、天津、浙江和江苏。

教育程度*前五位：北京、上海、天津、江苏、辽宁

平均年龄*前五位：黑龙江、辽宁、重庆、吉林、内蒙古

报告中，*重要的一组数据，是劳动力的平均年龄，30年间，劳动力年龄从31.9岁上升到了35.9岁，整整提高了4岁。伴随人口出生率的低位徘徊，可以料想到，未来20年，劳动力平均年龄会继续提高，增速还会更快。而劳动力人口高龄化，对经济发展的负面影响显而易见。

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改革开放后，我国的经济重心日益向南方倾斜。长三角、珠三角城市群，自然条件好，经济发展快，吸引了北方大量劳动力持续流入，发展更加迅猛。（文中所说南北方，以秦岭、淮河一线为界），北方城市整体慢了下来。

但从整体看，劳动力人口高龄化的趋势正在形成。曾经的发达城市，也存在隐忧。过去的后进地区，如果能充分利用劳动力资本总量优势，留住存量，做优增量。在现今，资本、原材料、产能等发展要素大为丰富，劳动力资本日渐紧缺的情况下，实际上还是有机会，实现跨越式发展。

哪些北方城市*有潜力呢！从报告数据看，人力资源总量上，山东、河南排前两名，劳动力也比较年轻。在教育程度上，辽宁省排第五。看来种子选手，大半会在这三省当中产生。重点城市有5个，沈阳、大连、济南、青岛、郑州。

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山东双子星：济南+青岛：

济南产业：机械制造+石化产业+新材料

青岛产业：智能制造+海洋装备

教育：985两所，211三所（含两所985）

在北方，山东省优势明显，底蕴深厚，文化上从来不缺思想和战略。经济发展可圈可点，物丰、民富。今年上半年，GDP百强市，山东有15个城市上榜，全国数量*。人力资本总量全国*，GDP全国第三。青岛、济南是山东的双子星，制造业实力雄厚，教育资源中等偏上，985、211大学3所。

要说不足，就是核心城市不够闪耀。每个城市都有亮点，但缺少标志性的明星大都市，影响、带动区域发展不够。

如果把视野稍微放大，就能发现，在长江流域，从上游的成渝、到中游的武汉、再到下游的长三角，长江经济带基本成型。而在黄河流域，目前上游的兰州、中部的西安、郑州、太原，下游的济南、青岛整体看还逊色很多。区域发展的不平衡明显，核心大城市形成当中。恰恰是这些不平衡，如果发展的好，就是新的增长点。

国家中心城市，是未来城市发展高度的一个标志。以前省内，青岛的经济总量在北方仅次于京、津，排名第三，产业结构更好，优良的海港，一带一路桥头堡，首个上和经贸合作区等等。支持青岛成为国家中心城，建设世界海洋名城，呼声一直很高。

而今年以来，情况有了一些变化。济南、青岛两市公开披露了“争创国家中心城市”的目标。济南还列出了时间表：到2035年，力争成为国家中心城市。省委省政府也明确表示，支持济南、青岛建设国家中心城市。事情的发展很微妙，两个城市都要建设国家中心城市。未来如何，花落几家？即使花落两家，势必也要有先后，济南先？还是青岛先呢？

从房价看，11月，济南均价1.8万/㎡，青岛均价2.5万/㎡。单纯比较这两个城市没有意义，城市定位不同。作为滨海城市，青岛对标的应该是厦门、三亚、天津的滨海新区，甚至更高级别的深圳。未来经济结构如果调整到位，青岛的潜力还是很大的，这点和天津比较相似。

相比之下，济南的竞争对手众多。武汉、郑州、西安在经济总量上均远超济南，在经济结构上武汉好过济南，郑州、西安发展势头迅猛。在教育资源上，西安、武汉更有优势。在城市定位上，三城均为国家中心城市。济南目前1.7万+的房价直追武汉，天津。高出郑州3千，高出西安5千，和武汉持平，这个房价是缺乏竞争力的。如果济南在产业升级上更快，必选要考虑综合成本，房价越高，企业综合成本越高，越难吸引实体企业*。

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辽宁双雄：沈阳+大连：

沈阳产业：航空航天+汽车制造

大连产业：机械制造+海洋装备+新兴产业

教育：985两所，211四所（含两所985）

作为新中国工业的起源地，东北的生产要素齐备。辽宁省，重工业实力雄厚，包括沈飞、大连船舶重工、沈阳高端汽车制造等，在过去和现在，都属于高端产业。另外，教育资源丰富，排在全国前列，以及众多的科研院所，教育科研的家底没问题。

问题大家都知道，东北人口老龄化较突出，营商环境待提高。上半年，中央巡视组指出“沈阳市、大连市全面领导不够，发挥其辐射带动作用不充分”。10月27日，《中共辽宁省委关于巡视整改进展情况的通报》中针对沈阳，指出两点：一、加快推进国家级改革试点任务。二、充分发挥沈阳在沈阳经济区一体化发展中的龙头作用。

把龙头确定下来，对减少内部掣肘有益。沈阳有本科院校23所，排在全国城市第八，三甲医院39所，排名第五。去年，沈阳的2020总规国务院正式批复。沈阳是东北地区重要的中心城市，这个头衔，距离国家中心城市还有一步之遥。

接下来，很多政策落地，都会围绕这个中心展开，改善营商环境，引导人才、资金回流，加速高技术企业内生、引进落地。相信这个城市的未来可以期待。关于大连和沈阳，就像辽沈战役中，先打长春，还是先打锦州的问题。*终都要拿下，单从目前的支持力度看，会有一个先后。

从房价上看，作为滨海城市，占据稀缺的海洋资源，大连目前1.3W+的均价是有未来的，对标城市在北方是天津滨海新区、青岛。沈阳目前1w+的房价也相对合理，大的背景是东北的整体衰弱，普遍预期不好。两城库存都在25个月以上，特别是大连，库存压力大，下一步可能率先退出限购。限购政策既是约束，也是拐杖。如果退出后，沈大能稳住房价，充分利用智力优势，加快完成产业升级，未来前景还是可以期待的。

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中原突围：郑州

郑州产业：手机制造+汽车制造+现代物流

教育：211一所

中部崛起的郑州，这几年虽说盖过一些北方城市，但细看，不足明显。教育是*的短版，接近1亿人口，全省仅1所211大学，全市本科院校17所，重点院校1所。高端智力资源的不足，明显制约高技术产业的内生，目前的主要产业，还是依赖机械、汽车、通信等的装配、制造。研发、设计落后鲜有布局。在高技术产业方面，亮点不多。

作为火车拉来的城市，联通东西南北的、高铁、高速公路网络，是郑州的一个优势。第二优势，河南粮食生产核心区、国家中心城市的定位，为其带来了一些支持，如米字型高铁网、航空港经济综合实验区、郑洛新自主创新示范区、自贸区、中原城市群等，城市区域地位有所提升。*近几年，积极承接东部地区产业转移，总量提升较快。

郑州的目前房价1.4万+。而周边城市强手如林，武汉、济南、西安、成都、合肥各具特色。剩下的*优势就是人力资本总量。郑州搞了个北龙湖金融中心，房价要卖到10W+，纯属玩笑。金融的支柱是政治权威，国内的金融中心表面上是三个，实际上只有一个。第二高房价在高铁站，有一定合理性，但另一面也反映出产业能级低下。这和北京中关村周边、深圳南山区科技园、东莞松湖区周边的高房价，基础完全不同。

说到底，还是产业不行，缺乏本市高收入群体支撑。高峰房价更依赖聚集全省富豪，而这些人被交通和噱头吸引。如果不能实现产业升级，在原有发展路径再上一步，注定只能脱贫，很难致富。至于中原突围，光景如何，希望历史不再重演。

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声明：本文仅代表作者个人观点，不代表地产情报站观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请加此微信号：weibammd。

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