*分期，刚需买房的馅饼or陷阱？

年底不买房，一年又白忙。

但其实，外地人在郑州买房，不仅需要实力，也需要运气。

1.一清二白来到郑州，没有任何的资源和人脉，更没有上一代财富的积累；

2.好不容易有个稳定的工作，却发现高昂的房租和生活成本，让攒钱变成一种奢望；

3.房价蹭蹭蹭的不断上涨，工资却原地踏步；

4.经过几年没日没夜的加班，终于手里有几万块钱，但是面对动辄三、四十万的*，即使舔着脸向家里要，仍然无力支付。

如果这时候，可以少出点*，多贷点款，买房不就变得简单了么？

就像现在满天飞的低*、*分期，如*5万起，即可入住金三环、地铁口、精装修楼盘……

听者有意，闻者心动。但身边的朋友却说，*分期都是陷阱，千万别往里跳。

真的是这样吗？

1

*分期，不新鲜，也不复杂。

拿著名的“六个钱包”来解释：正常付*需要一下掏空6个钱包。*分期就不一样了，可以先掏2个钱包，剩下的4个慢慢掏，通常是1年或者2年，有的还长达3到5年。

郑州*早的*出现在2014年，当时市场低迷，库存压力山大，各个楼盘想尽办法卖房。

到*后，甚至出现“零*”卖房，再加上各种“去库存”政策的刺激，直接引爆了2016年。

去年下半年市场形势不好，*分期再一次重出江湖，毕竟便宜才是*有效的营销武器。

这是去年年底，公号《郑州房产》统计的郑州*分期的楼盘，粗略一数就有约40个，有住宅也有公寓，楼盘遍及东南西北各个区域。

目前，郑州正常情况下的*政策是，住宅*30%，公寓*50%。

我们以上图所列楼盘为基础，来做一个粗略计算：

住宅以价格*的融信江湾城为例，*小面积90平，均价7500元/平，**20万。

公寓以汇泉西悦城为例，*小面积27平，均价10000元/平，**13.5万。

当然，也不排除市场上还有*更低的。但总体而言，目前在郑州买房，无论住宅还是公寓，*低于10万，基本没戏。

所以，那些个喊着*3万、5万买房的楼盘，无一例外都是在做*分期、*延期甚至*贷。

2

*不够，分期来凑。

所谓的*分期，是指购房者先按照一定的比例支付部分*款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余*款尾款补齐，简单的说，就是分期再分期。

这就好比你看上了一个妹子，妹子告诉你要30万聘金。你很喜欢她，但是奈何短时间内凑不到钱，咋办呢？你就和妹子协商，“妞啊，不如我们订个婚，先交3万下定，余下的两年内给完如何？”

妹子如果对你印象也不错，羞答答地说，“好呀~”你们一拍即合，你去找亲戚找朋友，把30万凑齐，欢欢喜喜娶回家。

目前的*分期，主要有两种模式：

模式一：*款缓付

购房者先支付部分*款，剩余*款由购房者在与房地产开发商约定的期限内分批次还清，期限一般为6个月到2年，且在这个过程中，开发商不收取任何的利息。

目前郑州部分房企采用的是这样的方式。比如绿都澜湾*10%，剩余两年4次还清；正商河峪洲首套*15%，2年4次还清。

模式二：开发商或关联公司直接借贷

购房者先支付部分*款，剩余*款由开发商以自有资金或指定金融机构以贷款的形式出借给购房者，购房者每月按期归还本息，还款期限通常在1年以上，普遍为2至3年。

简而言之，就是购房者通过贷款的方式来支付*。

部分开放商在早期出现过直接向购房者出借*的情况，但现在大多已经优化操作模式，例如变通为专门设立一家形式上难以直接查证具有关联关系的第三方咨询公司，由第三方咨询公司出借*款给客户用于购房。

这样做的楼盘不少，比如康桥东麓园，*交备案价的15%，剩余15%分期三年，超出备案价部分以装修款形式由第三方金融公司循环贷。

再比如谦祥兴隆城，开发商垫资，2万订房，随后是15%的*款，剩余15%按照3：3：4的顺序一年半还清。

*种模式：开发商以多次少收的方式且允许其在此过程中无需支付利息，只是延长了购房者的*筹款期，减缓购房者*压力。

某种意义上并不违规，也并没有增加杠杆。

第二种模式：如果开发商将*期限延长至按揭贷款完成之后，且购房者的*款来源是信用贷款，这个过程不仅给购房者增加了还款压力，相当于多了一层杠杆，其实就是变相的*贷。

3

分期*，低成本上车，几乎就是刚需买房的“神器”，但为何一直被大家diss呢？

人们担心的主要有4点：

1.贷款客户的资质参差不齐，有些还款能力不够的人，也可以贷到款；

2.开发商借由分期*，吸引购房者，甚至以此包装劣质楼盘，房产保值增值能力弱；

3.大量投机客趁机杀入楼市，催涨了房价，催出了泡沫；

4.楼市杠杆率太高，金融风险被不断放大。

仔细分析，不难发现：

*个，有还款能力，但是只欠*的优质刚需大有人在，如果只是这种情况，就不用怕“*贷”，因为还得起。

第二个，不管有没有*分期，劣质楼盘始终是劣质楼盘，不会因为没有*分期，就没有劣质楼盘。

第三个，这方面和单个的购房者没啥关系，房价涨与不张，不是某个人说了算的。

第四个，这是楼市大方向的问题，更不是你我吃瓜群众能决定的。

所以，我认为，对只缺*的刚需购房者来说，“*分期”依然是一个小而美的产品，本来需要30万*才能买的房子，*分期可能只需要10万，或者更少。

当然，具体问题还要具体分析，究竟*分期适不适合，算笔账更清楚：

我们以*近两年卖得很火的汇泉西悦城为例，其*分期政策为：*5%，剩余超长分期3年，签约后*年5%，第二年10%，第三年10%。

在售房源75—110平米，毛坯均价12000元/平米。

计算对象：110平米户型为。贷款方式：30年等额本息。利率：上浮20%，5.88。

四次*分期付款时间及其所对应的还款金额：

每年还款情况大致如下（假设三个月按揭批下来）：

2019年=5%*+9个月按揭=11431元

2020年=5%*+12个月按揭=130716元

2021年=10%*+12个月按揭=197616元

2022年=10%*+12个月按揭=197616元

2023……2045年=65616元。

如果，你能承受每年的分期*和月供，那就可以选择*分期。反之，则要慎重。

所谓存在即合理，只有小孩子才分对错，大人只看利弊。

*分期，注定会是一些人的救命稻草，也必将是另一些人的致命毒药。

-End-

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