天津地块自持突然改销售，是调控大松绑的信号吗？

说起天津，在北洋时代，不仅是工商重镇，而且还是开全国风气之先的地方，至于后来这座城市的命运与风格，想必诸君也都清楚了。不过，1月10日，不少开发商似乎又希望用“开风气之先”的眼光，看待这座城市了。

这一天，天津土地交易中心发布了一份补充公告，主要内容是取消津滨开（挂）2012-13、14、15、16四宗土地出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不可出售，仅允许出租”条款。

是的，这则看似平淡的补充公告，对拿地的企业影响实在重大：从自持租赁，到可以销售，其中的巨大利益一望而知。这次的受益者，是泰达和招商。

这次调整，之所以值得关注，是因为全国各地，尤其是大型和特大型城市，近年来都推出了不少以自持为交易限定条件的地块。开发商拿下之后会发现，运营回报周期太长，获利甚至收回成本，都希望渺茫。那么，问题来了，1月10日，天津的这次合同调整，是不是“开风气之先”了呢？进而，它是不是大城市调控大松绑的信号呢？

关于这一点，攸克君有些不同的看法。

仔细研究这四个地块，地块编号上有个显眼的“2012-”字样，后面才是地块编号。简单搜索一下，它们正是2012年出让的地块，有当时的新闻报道为证：

为什么“2012年出让”这个信息值得格外关注？因为这意味着这四宗地块“全持有”的初衷和背景，与其他大型、特大型城市近两年来出现的“自持地块”不同。对于后者来说，中央提出丰富和改善住房供应体系，发展租赁市场，是近两年来不少城市“自持地块”涌现的大背景和政策环境。

发展住房租赁市场，建立多渠道、多层次的住房供应体系，从政策角度考量，大多是从2017年开始以较大的力度提出的。在这个政策背景下，各地方政府“响应中央号召，不断创新尝试”，于是，出现了大量不同形式、不同条件的自持租赁地块出让。有些地块是市场价竞价出让，有些地块是严格限定条件由国企低价获得。

理解了这一点，回头再看此次天津取消自持条款的地块。2012年出让这个时间点清楚地表明，这是天津在中央开始大力度提倡、鼓励发展住房租赁市场之前的“自我尝试”，尤其是，这几个地块，还在当时的滨海新区，这是一个国家级综合改革配套实验区，承担着各种“先行先试”的职能。

攸克君的脑子在此多转了几个弯——天津市此次调整的，是根据现有实际情况对当年创新举措的自我调整，无可非议。相反，如果是在中央大力提倡住房租赁的“大政方针”之后推出的自持地块再作调整，那么，这个动作的意义，就另当别论了。目前没有看到这种调整。

攸克君认为，天津2012年出让的四个地块，取消“自持”转为可售，之于全国其他同样情况的大型、特大型城市而言，没有太大的信号意义。只有2016年新一轮调控后各地推出的自持地块，现在交易条件作出再调整，对大多数这样的城市，以及拿着这样地块的开发商，才有信号意义。

再从纯商业的层面看。2012年天津这几幅地块的出让价格，并不算低，甚至算是比较高。持有这个地块的泰达、招商都是国企，尤其是泰达，实际上是滨海新区的平台公司之一，因此，当时在当地就有国企“接盘”的说法，这几块土地虽然高价，但在出让过程中，却是底价成交，从侧面佐证了“接盘”的说法。这一状况，与近两年各地出现的“自持地块”不同。想必诸君都知道，不少开发商手中的“自持地块”都是“抢”来的，有的甚至就是直接以竞自持面积的方式，自己“竞”成“全自持”的。

“接盘”，还“熬”了超过6年以上，且是中央大力提倡发展住房租赁市场之前的地块，对比这些条件，那些现在手里有自持地块，受困于运营的开发商朋友，可以盘算一下，天津这几块土地交易条件的调整与变化，和你自己手中的地块是否匹配？是否相似？如果一项接近的条件都没有，要调整恐怕有点难。

退一万步说，即便有朝一日，地方政府有在这方面“动作”的想法，那么，必有利益动因。持有型和可售型地块的市场价值自然不同，当时以持有型条件拿下的地块，变为可售型，出让价格就会不同，开发商觉得补多少钱合适？请相信，如果有这样的一天，“补缴”想必也不会是象征性的。

当然，我们也支持各地根据实际情况对原有的一些政策作出微调，共同盘活资源，搞活市场。

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