让朝阳孙河不限价宅地“限价” 这一招玩得漂亮！

昨晚（1月10日），朝阳孙河两块不限价的住宅用地要入市的消息刷爆朋友圈，这一切始于1月9日北京市规划和自然资源委员会官网发布的一则土地出让预申请公告：

公告明确表示“商品住房不设定住宅销售限价”，为此，昨晚有自媒体分析认为“在限竞房政策执行两年多之后，终于开始有放松的迹象”。事实当真如此吗？我看未必！

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被过度放大和解读的孙河版块

首先，在孙河之前，也曾有不限价的地块入市，如，密云檀营乡地块、门头沟曹各庄、延庆新城03街区会展中心东侧地块、丰台南苑石榴庄地块等，当时都没有设定商品住宅销售限价，只是由于地理位置等原因并未引起广泛关注。

孙河之所以能够引起反响，无疑与其自身规划有关。孙河是北京首个先规划后建设的组团地块，11块住宅，5块商业，3块教育，清晰的规划让孙河在2013年就狠狠的大火一次。

据数据显示，孙河联排别墅总价大多3000万左右，独栋别墅总价大多2亿左右。区域内的购房*也从2014年的320万+涨到2017年的520万+，由此可见，孙河房价的涨幅和地位的提升。

现在，虽然北京楼市处于冷却期，但孙河的地位已经奠定，稍有风吹草动就会被视为“风向标”，更容易被过度放大和解读。

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区域定位高端低密

说起孙河版块，就不得不提该版块的定位。按照规划，孙河版块北部的温榆河湿地公园将建成亚洲*的城市湿地公园，西北部地区正在建设的沙子营湿地公园是北京市中心城区内*的人工湿地公园。此外，在孙河板块的中央还将规划建设10万平米的中央湖景公园。孙河整个版块的容积率只有1.05，也就是说，孙河的定位只有两个字——高端。

再来看本次不限价的地块，这两个地块是孙河版块目前仅存的*后住宅用地，它们的容积率分别为1.1、1.5，控制高度分别为18米、24米，这是典型的低密社区的标准，也符合孙河“高端”的定位。

在北京，对于高端低密住宅来说，是可以不用执行70/90政策的，所以根本谈不上政策放松一说。换言之，你可以理解为这两个地块是给有钱人准备的，根本不是给“70/90”政策群体准备的。

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这一招玩得漂亮

*后，不限价的孙河地块，能不能突破8万大关尚且未知。众所周知，2016年以后，楼盘在拿证的时候8万已经成为限价的潜在规则。几年以来，鲜有楼盘打破这一规则。因此，孙河这两个地块能否成为特例目前仍要打个问号。

此外，2018年初由旭辉+中粮联合拿下的孙河地块，当时以33.65亿元近底价成交，房价*不超过72370元/平米，也没有超过8万。

试问，在同一板块，如果两个项目房价相差太大，你会作何选择？从以往来看，同区域项目，在产品差不多的情况下，定价都是相差不大的。更何况，据北京中原地产统计数据显示，目前北京有约2万套库存，而在未来一年，将有5万套限价房入市。

可以预见，在2019年依旧是买方市场。在买方主导市场的大前提下，开发商要想吸引购房者无非两个方式：一，提升项目品质，以质量取胜；二，突出价格优势，也就是比其他项目便宜。

如果开发商选择招数一，就不得不提升产品质量，成本就会大大提高，售价自然不低。待项目建成后，在人们购买力下降的前提下，购房者会不会买账仍属未知，开发商愿不愿意冒这个风险也是一个未知数。

如果开发商选择招数二，在孙河其他项目的牵制下，这两个所谓不限价的地块，某种意义上也已经限价了。*不同的是，“不限价”三个字给开发商提供了很大信心和勇气，可以刺激他们拿地，毕竟现如今开发商拿地的热情不是很高。

只能说，让孙河不限价地块“限价”这一招，玩得真漂亮！当然，开发商买不买账让我们拭目以待！