周三企业说 | 一边撤离，一边加仓，外资房企“夹缝中求生存”

近年来不少外资房企在内地的物业销售业务上开始收缩战线，但与此同时在商业地产、多元化领域，却不断加大布局力度。随着2018年以来我国的融资环境持续收紧，对于具有融资优势的外资企业而言无疑是加大布局的*时机。

一、物业销售：轻资产战略下收缩战线

从物业销售方面来看，不少外资、港资企业在内地正不断收缩战线，如长实集团、九龙仓、瑞安房地产、恒基兆业等等。其中如瑞安房地产于2015年就正式提出了轻资产战略，不断出售内地的商业及住宅物业实现“减重”。早在2014年，瑞安就以2.64亿元转手天津武清住宅项目，之后又以3.8亿港元转手成都物业，此后的17、18年更是开启了卖卖卖模式。截止2018年上半年，瑞安房地产的总土地储备仅为840万平方米，其中可供出售出租建面仅680万平米。

除瑞安房地产外，九龙仓于2015年也明确对外表示将收缩内地战线，将进入内地的15座布局城市集中到七、八个城市。2018年3月，九龙仓置业在香港的业绩会上，又表示将完全退出内地市场，并无计重返内地房地产市场的计划。但值得注意的是，2018年上半年拥有充足资金的九龙仓又加大了拿地力度，在苏州、杭州、佛山及广州共购入10幅土地，应占份额140亿元，总楼面面积达67.73万平方米。截止2018年6月，九龙仓在内地的土地储备维持在380万平方米。九龙仓主席吴天海对此表示，有好的土地，价格比较合理的，九龙仓同样也会增加。

2018年上半年部分外资企业历年境内库存物业（亿元）

注：港币采用0.88计算

资料来源：企业公布、CRIC

二、商业地产：资金充足收购不断

虽然大多数外资企业在物业销售方面都提出了收缩战略，但在商业布局上却纷纷加大了收购力度。外资企业中如新鸿基、恒隆地产、凯德置地等等，近年来都加大了境内的布局力度。

以恒隆为例，2018年1月在全年业绩会上恒隆董事长陈启宗就表达了对内地商业市场的信心，并表示将会进一步加大内地投资。2018年5月恒隆地产以人民币 107亿元首次布局杭州，竞得杭州核心区域的百井坊地块，成交楼面价55285元/平米，总价及楼面价均位列杭州商业地块*。恒隆表示将会发展该项目成为大型综合商业项目，包括世界级商场及办公楼，其楼面面积*达约19.41万平方米。截止2018年上半年，恒隆地产的发展中投资物业价值已达260.98亿港币，分别位于武汉、昆明、杭州等地，相比2017年底增长了21%。恒隆董事长陈启宗表示，未来会继续关注中国不同地方的项目。

除恒隆外，2018年11月12日新加坡企业凯德集团先以人民币8.82亿元拍得粤港澳大湾区“湾顶明珠”项目，打造凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。此后仅过一天，凯德集团又宣布以127.86亿元的价格，受让了上海星外滩开发建设有限公司100%股权。此次127.86亿元的收购价格，不仅创下了凯德自1994年进入中国市场以来，单体收购交易的*价；同时也是外资在内地投资物业购买价格的新纪录。2019年1月凯德继续出手，与非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。收购浦发大厦后，凯德在中国12个一二线城市拥有或管理25个办公楼项目，总面积超过150万平方米。

近期部分外资企业商业物业收购情况

资料来源：企业公布、CRIC

事实上，除布局轻资产的瑞安外，大多数外资企业在历年的投资物业估值方面仍是持续增长的，这些企业如新鸿基、嘉里建设等等。在外资房企踊跃布局境内商业地产的背后，可以看出外资企业对中国发展的长期看好。此外在目前国内融资环境不断收紧的环境下，巨额的商业项目成交价也让许多内房企望而却步，而这也在无形中给了外资企业更多的机会。

2018年上半年部分外资企业历年投资物业估值（亿元）

注：港币采用0.88计算

资料来源：企业公布、CRIC

三、高端长租公寓：凯德等瓜分境内市场

除了常规的住宅销售及商业地产外，还有不少外资企业都布局有长租公寓或服务式公寓，其中就包括有新鸿基、恒隆地产、太古地产、凯德置地等等，其中凯德置地于境内的服务式公寓规模当属较大。

据统计，截止2018年上半年凯德于中国已拥有13处服务式公寓，共有房源数约2100间；除香港外，凯德服务式公寓于内地共有1993间，分别位于上海、广州、大连、成都等一二线城市。其中以上海布局的房源数*多，达到了363间，个数占比17%，此外沈阳、武汉分别名列第二第三。

2019年1月，凯德以110亿新元的价格收购了淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司。据悉，星桥腾飞集团总部位于新加坡，业务版图横跨11个国家，其中就包括中国上海、苏州、北京、大连、西安、杭州和广州等多地。此次整合也为双方的多元资产类别实现了有效互补，使得凯德在中国进一步完善了涵盖城市综合开发、商务园/产业园、商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓的立体产业链条，从而形成跨资产类别和各地域间的协同效应。

2018年上半年凯德服务式公寓城市布局情况

资料来源：企业公布、CRIC

整体来看，虽然历史上外资、港资企业在内地布局上更趋于谨慎，在物业开发方面也是不进而退，但在商业领域却是一步一个脚印。尤其是在目前国内融资环境不断收紧的环境下，这对于有充足资金支持的外资企业而言提供了更多的机会，包括凯德、新鸿基在内的外资企业更是加大了收购力度。目前在存量市场快速增长的当下，外资企业除传统商业外，也更应把握机遇，积极开展长租公寓等多元业务，为企业带来更多的利润增长点。