城市更新社会稳定风险评估Plus版——以深圳罗湖区项目为例

深圳城市更新社会稳定风险评估

深圳城市更新社会稳定风险评估是由城市更新项目传统评估业务所衍生，是房地产估价业务多元化、咨询服务精细化的产物，充分体现出房地产估价业务创新的价值。

如今深圳城市化进程快速，人口不断增加，土地资源紧缺，为进一步有效整合土地资源，提高城市建设品质，深圳城市更新模式为城市存量土地二次开发带来了新转型发展的契机，但在城市更新项目的实施过程中，其涉及政策性强，同时对项目本体、周边居民、融资条件等方面引起不同程度的影响，项目的实施可能存在各方面的风险。城市更新社会稳定风险评估是对项目可能存在风险点从各个维度考虑，通过科学严谨研究体系对项目可能存在的风险因素进行调查、研究、评估，做到防范于未然，旨在将项目风险控制在较低的状态。

城市更新项目

社会稳定风险评估的概念

★ 城市更新

根据《深圳市城市更新办法》（深府令290号）定义，深圳城市更新是指由符合办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

★ 城市更新社会稳定风险评估

城市更新项目的实施对于深圳意义重大，是未来一定时期内城市建设的重要途径之一。项目的实施过程中，往往涉及到项目的政策、融资、拆除、人群、管理等风险因素，如不能提前预测评估，及时调整项目实施策略或应急方案，则会容易引起项目主体运行问题、群众集体上访等不良事件，可见城市更新项目实施的社会稳定关系到项目是否可以有效稳定进行。因此，开展城市更新项目社会稳定风险评估，有利于分析其存在问题，提出完善评估主体、内容、方法等具体措施，以有效发挥社会稳定风险评估在项目实施过程中的积极作用。

城市更新项目

社会稳定风险评估工作程序

根据世联评估项目开展经验以及项目实际情况，开展更新稳评工作程序一般分为五个阶段：计划与准备、风险识别、风险分析、风险分等定级、制定风险防范与化解措施。

★ 计划与准备。在开展正式评估工作之前，一般需要对评估主体、评估范围、评估对象等内容进行确认，制定科学可行的工作计划与人员安排。

★ 风险识别。在风险识别阶段，主要是要确定项目更新项目过程中可能出现的所有风险，制定风险调查方式与计划，并实地进行调查研判，作为风险分析的数据基础。

★ 风险分析。通过定量、定性、局部或整体模式对识别出来的风险进行分析，根据项目的利益取向将划分为不同的风险区间，进一步分析项目涉及因素的综合，初步确定因素的风险性。

★ 风险分等定级。根据前阶段项目的风险识别与风险分析情况，结合项目实际情况，运用专家打分法或调查法对涉及项目的稳定性风险因素进行指标分等定级，构建风险等级指标评定体系。

★ 制定风险防范与化解措施。根据项目风险评价体系结果，结合项目实际情况，有针对性制定相应的风险防范与化解措施。

城市更新项目

社会稳定风险评估风险识别

更新稳评的风险识别是项目风险分析、分等定级评价指标的基础性工作，城市更新项目是通过对城市建成区进行综合整治、功能改变或者拆除重建，对完善基础配套建设、改善居民生活环境，优化社会结构起着重大作用，正因为如此，更新项目实施过程中，会涉及政策法规规范、各群体的利益、环境影响、项目融资等风险问题，从这几方面归类可以一般划分为政策风险、融资风险、拆除风险、适应风险、管理风险五种类别。

★ 政策风险。其风险因素一般是指更新项目的范围、立项申报、项目开发建设、项目回迁等内容程序是否符合国家与当地的相关政策法律法规以及要求。

★ 融资风险。城市更新项目前期摸底、申报立项、开发建设、回迁安置等程序环节一般是项目投资大，资金周转时间长，而且容易受到经济大环境的影响，所以项目投资资金的是否有效投入运行，会直接影响着项目拆迁补偿费用拨付、项目建设进度、项目管理等风险影响。

★ 拆除风险。项目的拆除往往涉及各方利益群体，如安置补偿方案是否合理，补偿程序是否科学会影响到项目本体群众与周边居民的正常生活工作。同时项目的拆除方案合理科学会对环境造成一定的影响。由此可见安置补偿方案、补偿程序、拆除方案这几个因素为更新项目拆除面临的主要风险点。

★ 适应风险。项目引起的生活工作环境变化，比如产生的噪音、震动、粉尘、排水、用电、道路等指标是否存在超标隐患、是否会影响更新范围内的居民及周边群众日常工作生活，需要重新适应，这些很有可能引发新的不稳定因素。

★ 管理风险。城市更新项目开发建设与一般开发商品房开发建设相似，一般会涉及到项目建设过程中管理的问题，比如建设期间基坑开挖、打桩等对地质结构的破坏，施工安全事故，社会不良舆论等情况，都会引发社会稳定风险。

城市更新项目社会稳定风险清单

城市更新项目

社会稳定风险评估评价体系

★ 风险分析方法

在实践操作时，一般可以根据项目实际识别出来的风险内容估算风险事件发生的可能性大小，同时专业给出各种风险的影响与后果，通常通过采取定量分析、定性分析、局部分析、整体分析等方法进行分析。

定量分析：是指采用问卷调查或专家打分等方法估算项目发生的可能性大小。

定性分析：是指采用观察、访谈、资料调研等形式对可能存在的风险做出直观的判断。

局部分析：对项目涉及的权益关联体的诉求进行分析，比如涉及项目的权利人、承租户、周边居民的权益联盟关系。

整体分析：是指从项目涉及的各个群体方面进行综合性的利益分析，从大方向确定整体性的风险大小。

★ 风险评估方法

城市更新项目社会稳定的各项风险因素之间往往是相互影响和关联的，项目涉及的风险应当是各项风险因素的水平。因此，在实践操作时根据项目实际情况评估各个单因素风险的大小，然后根据专家经验确定各项权重计算整体项目综合风险指数。计算公式如下：

其中，w是各单风险因素的权重，c是评估各单风险因素评估结果，m是指项目涉及所有风险因素的项目数量。

★ 综合风险指数评判

首先根据项目实际情况和实地调研确定风险内容，再通过特定风险分析法确定每类风险发生的可能性，风险发生的可能性划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），再根据上述风险评估方法计算出整体项目综合风险指数。根据综合风险指数高低，风险等级可分为三个供参考，判断标准为：综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体事件的可能。

项目风险综合分析评价表（样表）

● 更多关于城市更新社会稳定风险评估内容，请戳

深圳市罗湖区城市更新

社会稳定风险评估案例分析

★ 项目基本情况

该项目位于深圳市罗湖区莲塘街道花塘街以东，罗沙路以南，深圳河以北，项目更新单元涉及6个地块，以工业用地为主，少部分为住宅用地，楼龄均超过20年。申报更新单元面积约36,500平方米拆除范围用地面积约32,300平方米，拆除范围内现状权属均为国有已出让用地，拆除范围内总建筑面积约58,500平方米，满足深圳市城市更新相关政策规定。

项目实景图

项目建筑物信息图

★ 社会稳定风险评估

根据相关政策法规以及项目实际情况，对更新单元内各类风险因素分析情况，对项目各类风险内容进行评估。

政策风险：通过定性分析法，从项目的决策是否与现行法律法规、政策相抵触，是否有充分的法律、政策依据等方面进行背景市场政策调研，本项目满足城市更新前提条件以及单元规划一般要求，风险评价为很小。

信访风险：通过问卷调查、局部、整体分析法，本项目产权权属清晰、补偿方案合理、权利主体更新意愿率达100%，周边居民支持率达98%，风险评价为较小。

开发建设风险：通过整体分析法，更新范围内更新项目主体自由物业占比多，更新主体实力雄厚，风险评价为较小。

适应风险：通过观察、访谈分析法，项目的安置补偿方案的完善性和合理性，为居民在安置补偿过程中提供了保障，基本不会对居民造成实际上的损失，风险评价为很小。

拆除风险：通过专家打分分析法，项目拆除过程中，拟严格按照法律法规规定实施拆除重建，减少环境破坏，风险评价为很小。（详见下表）

项目风险综合分析评价表

更新单元项目社会风险评价：依据对各项风险因素的城市更新项目社会稳定性风险事项分析评判，本更新单元项目风险综合分析评价评分为0.28，社会风险程度低，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能，鉴于此，建议本项目可按照城市更新政策进行实施。

★ 应急处置工作预案与防范措施

加强组织领导，做好风险应急预案。城市更新项目的实施涉及多个领域，制定对应工作预案，按照各个风险点明确相关主体的管理部门，完善各职能运行机制，对后期出现的突发事件按照职能负责到底。

加强风险防范措施。建立“一网、两库、三关”的社会维稳体系，即全面整合信息资源，以实现维稳工作长效管理为目标，以储备维稳资料为内容，以辅助科学决策为核心功能的基本情况库和应急决策支持库。

强化公众参与。加大对公众宣传项目的积极作用，增加公众对项目的认知度和认可度，为公众参与城市更新各项目各环节提供条件与渠道。

城市更新项目的实施往往涉及到政府、项目主体、被拆除业主等多方之间的博弈，同时关乎城市环境的发展、公共利益、业主的产权保障等方面的内容，在实施过程中会产生相关的矛盾，有可能引发不稳定因素。而城市更新社会稳定风险评估一般是在城市更新项目在意向阶段，报批立项前，对项目本体进行研究分析，对项目实施时可能引发不良影响，如群众大规模上访、社会负面舆论、项目安全事件进行预测、判研、分析评估，制定风险应对策略和预案，以有效发挥社会稳定风险评估在项目实施过程中的积极作用，减少项目风险，加快推进项目有序实施，具有重要意义。

城市更新社会稳定风险评估是世联评估的又一创新业务类型，充分发挥估价机构在房地产评估咨询方面的技术优势、人才优势和信息优势，能有效推进城市更新项目的开展，满足客户的多元化需求。

-The End-

- 市场、数据、研究、热点、政策、专题 -

- 有态度的房地产信息原创平台-

-价值领地-

-

原创不易，请点个赞或转发支持一下我们吧

长按二维码关注我们，获取更多有价值的内容

扫描下方二维码，关注作者公众号