“一城一策”引领下，2019年如何差异化“稳”楼市？（下）

摘要

2019年在中央坚持“稳”的大方向下，各省市地方政府立足于自身发展的特殊情况，政策结构开始呈现差异化，一城一策关注焦点大不相同。继重点关注北上广深四城，本文将继续关注二三线城市的政策倾向和房地市场。

二线城市一月政策表

二线城市一月政策表（部分节选）

二线城市政策关注焦点：刚需

刚需成为二线城市的政策关注焦点，有以下几个原因：一是综合竞争力强的二线城市吸引投机者炒房团的资本流向；二是楼市LBI太高，导致房价一路攀升；三是棚改货币化，致使当地居民热衷投资房产；四是2018年政府为了打击投机炒房，出台多项严厉的调控政策，同时也压制了刚需客户的购房需求。

从城市LBI排名看，CLBI值（土地市场价格泡沫指数）超过10%主要为二线城市，沈阳、重庆、合肥、成都及南京分别为32%、26%、12%、12%和11%。从2018年PLBI值（地块价格泡沫指数）看，重庆LBI值*为严重，有5宗住宅地块LBI值高达73%-141%；南京LBI值较大，其中2018年12月出让的3宗住宅地块LBI值为71%-78%；沈阳LBI值跨度大，4月出让的2宗地块LBI值分别为116%和69%。足见，二线城市LBI严重程度虽已普遍降低，但仍有部分城市LBI居高不下，需要政府进一步加强监管，维持稳定的楼市局面。

从一手房销售价格走势看，2017至2019年1月成都、合肥、南京、沈阳销售价格均上涨，2019年1月同比增长分别为：33%、8.75%、14.15%、11.43%，而杭州销售价格呈波动式回落，同比跌幅为9.78%。从销供比走势看，2018年至2019年1月成都、杭州、南京、沈阳供销比均值分别为：1.12、1.67、1.57、1.89，供不应求依然明显，但供求矛盾有所缓和。

2019年二线城市趋势预判

政策侧重点趋势

一、持续加强土地政策的调控，降低LBI值，减少市场风险；

二、加大宅地供应量，改善供不应求的局面；

三、棚改去货币化，维稳房地市场；

四、以租房、*、公积金贷款、商业贷款等优惠政策吸引人才流入，保证城市的未来发展；

五、针对刚需购房群体，公积金、商业贷款、限购等政策将有所松动，满足刚需群体的购房需求；

六、加大保障房实施的力度，提*低收入群体的住房质量。

量价趋势

一手房价跌量升，二手房价跌量跌，租房价量齐升。

三四线城市一月政策表

三四线城市一月政策表（部分节选）

三四线城市政策关注焦点：打击投机炒房

打击投机炒房成为三四线城市政策关注焦点。一是从2018年全国各线城市出让宅地宗数来看，三四线城市居于首位，出让宗数高达7743宗，出让金13700亿元，出让面积为68289万平方米，楼板价低至2006元/平方米，绝对是全国的价格洼地；其中2018年12月各项指标环比呈上升趋势，宅地宗数、出让面积、出让金及楼板价环比分别为23.7%、24.5%、24.7%和0.1%。

二是随着一二线城市调控不断升级，导致资本及炒房团资金大量流入三四线城市，欲不断抬高地价房价，从中逐利。从一手房销售价格走势来看，2018年三四线城市价格基本上呈平稳上涨态势。选择以下四城为例：12月佛山、苏州、珠海、宜昌价格以10000-26000元/㎡为主，分别为：12007元/㎡、25943元/㎡、20897元/㎡和6995元/㎡，其中，佛山、苏州、宜昌的价格同比增长分别为：19.93%、19.4%和13.68%。

三是当地居民收入普遍不高，将无力承担日渐上涨的房价，无法满足居民的住房需求。

2019年三四线城市趋势预判

政策侧重点趋势

一、融资渠道持续收紧，供应端去杠杆；

二、合理规划宅地供应量，推进有效供给；

三、控地价、控房价，对宅地项目加强价格管理，严格执行住宅商品房备案制度；

四、严禁城镇居民购买宅基地；

五、棚改去货币化，采用实物补偿；

六、完善保障房的机制，加快保障房的建设；

七、通过公积金贷款、商业贷款等紧中有松的调控，满足刚需群体的购房需求。

量价趋势

一手房价稳量跌，二手房价跌量跌，租房价稳量稳。

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