全国楼市两极分化，此刻什么房子*值得投？

文丨大胡子李俊怀

参加了今年年初跨年演讲的朋友们应该很清楚，我认为今年的房地产市场不会太乐观，核心原因就是购买力在过去3年里被极大的透支，也就是韭菜割得太快了。

所以，从去年下半年开始的楼市降温也是预料之中。

但是，我的观点是恰恰是楼市不好的时候才是应该考虑买房的时候，只不过关键在于买哪里而已？所以，今天我就来给大家分享一个可以去入手投资的机会。

房产投资要挣钱的关键：做对趋势

1.国内楼市的两大趋势

◈（1）城市分化

从去年8月开始，楼市就从上半年火热的抢房开始转凉降温。在降温之下，楼市分化的特点也逐渐变得明显，所谓的分化就有些城市今年会回暖甚至上涨，但是有一些城市会量价齐跌。

通过100城房价数据我们可以看到，一线城市的价格开始从18年下半年开始回暖复苏；二线城市整体上表现虽然不及一线，但同样保持微涨态势。

而三四线城市盛极而衰，房价增速越来越低，在11、12月份出现了止涨。

房价走势在分化，楼市成交量同样如此。

一线城市成交面积同比增速稳中有微涨。二线城市也出现分化，东中部城市较为稳定，整体稳中微跌。而三四线城市跌幅相对较大，尤其是弱楼市调控的三四线城市，成交量大幅下跌。

2019年1月的数据显示，一线城市成交面积同比增长19%；二线城市成交面积同比下降14%；三四线城市成交面积同比下降21%。

虽然楼市降温仅仅过去了半年，但是各线城市的分化已经较为明显地体现出一个特征：一线回暖，二线稳定，三四线落幕。

◈（2）旅居需求不灭，海南房价坚挺

旅居养老地产是这一波房价上涨非常火的一个投资方向，而海南，是大家*关注的旅居养老投资重点。

总结过去的经验，楼市火爆得越突然越快，往往一受到调控，就跌得越惨，比如北京、燕郊都是典型。但是海南却在强调控之下，还表现得异常稳定。

至4月的海南全岛限购之后，整体上海南新房房价算稳定，二手房价还有逆势上涨的态势。以三亚为例，新房价格略有下跌，但二手房市场上，房价却是半年上涨27%。其它的像陵水、文昌等一些城市也都是类似的状况。

为什么海南实施了全国*严厉的调控，房价却没有大跌呢？

2.为什么海南的房价能够坚挺？

◈（1）旅居养老需求的井喷时代到了

通过过去的高速发展，属于海南的时代是真的到了。

经济上，我国已然是全球第二大经济体，去年GDP总量突破90万亿，是十年前的2.8倍。人均GDP约为64520元，是10年前的2.5倍。经济实力的提升，带来的是消费能力的提高和对居住要求的提高。

过去几十年咱们中国的经济发展的确很快，但快速发展下也给咱们环境带来了极大的污染，尤其是北方，一到冬天雾霾非常严重。

再加上气候上冬天的北方的严寒，很多有钱有条件很自然地就会选择空气好、环境好的地方来旅居或者养老。

同时，我国正经历全球历史上规模*、速度*快的人口老龄化进程。截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，比99年增加了1.1亿，老龄化人口已经占到总人口17.3％。

几乎每5个人中，就有一个是老人。而一般来说，60岁及以上的老年人口占人口总数达到10％，就意味着进入老龄化社会，而我们国家是17%，已经是严重老龄化。

随着人口的快速老龄化，相对应的对养老设施、养老配套和养老服务就会有巨大的需求，而空气、环境好，气候舒适的旅居养老地产就是其中代表性产物。

所以海南的房子实际上是有钱人的刚需，这些买海南的朋友不是纯粹是投资客，是有很大的居住需求在的，哪怕他一年只去住几次，甚至住一个月、半个月。尤其对于一些北方人、老人家来说，避寒、避雾霾的需求相当强烈！

◈（2）全国*的旅居养老土壤

海南具备全国*得天独厚的旅居养老条件。旅居养老地产，*关键看三点：舒适的气候、优质的空气、*的景观，海南三者都具备。

气候上，海南位于全国*南端，全省都属于热带气候，是国内*的、为数不多的热带气候地区，为北方避寒提供了*的条件。

空气上，得益于海南海岛的地理优势，和热带气候带来的丰富绿植，工业少，海南空气质量常年排名全国*。

景观上，海南有丰富的海景资源，全岛有大大小小68个海湾。相比江景、山景，海景*是吸引人。

在中国，能同时满足冬天有温暖的气候、全年有优质的空气、稀缺的优越景观地方，海南说自己第二，没人敢说自己*！

尤其是对于养老而言，海南的气候和空气对北方老年人常见的心脑血管疾病、气管炎、风湿痛、高血压等慢性疾病具有很好的疗养作用，每年一过10月，各地老人从内陆逐渐聚拢过来，有的买了房、有的来租房，等到春夏时节才返回老家。

从海南的旅游人次上就能看出海南的吸引力。2018年，海南省接待国内外游客7627.39万人次，相比5年前翻了一倍，旅游人次相当于整个海南人口920万的8.3倍。

◈（3）自贸港红利

海南的经济并不发达，核心产业的缺乏一直以来都是海南的劣势。2018年，整个海南省的GDP也才4832亿，相当于一个内陆三线城市。

但是去年4月，国家给海南送了一份大礼：自由贸易港。这也是中央*领导亲自部署的顶层设计规划。

根据目标规划，海南到2020年，海南自贸试验区就要取得重要进展。也就相当于中央给海南2年时间打基础，所以哪怕到现在政策颁发还不到一年，海南已经做了不少动作，办特色产业，搞人才引进计划。

譬如今年1月23日，海南出台了《海南赛马运动发展指导意见》，也就是说海南明确要搞赛马业了。今年春节，海南文昌华侨航天体育特色小镇，就举办了新春马术嘉年华活动，很明显，就是为海南赛马业做的宣传。

还有，海南已在三亚圈了一个面积很大的岛，准备建设全球动植物种源中心。

以前，全国动植物种质资源的进口都是通过内地各个口岸，生态安全管控上存在一定风险。未来这一块将由海南主导，整个市场非常大，全国一年大约有几百亿元的规模。

去年5月，海南推出了“百万人才进海南”计划，计划到2020年，吸引各类人才20万左右，到2025年，实现“百万人才进海南”目标。

实际行动上，海南也的确放开人才*限制，未来，这几十万上百万的外来人才，一方面会对海南自贸港建设进行推动，*直接的他们都是海南的居住刚需啊。

◈（4）房源稀缺

截至2018年11月末，全省商品房库存1360万㎡，比17年末减少320万㎡，去化周期跌到9个月。

2018年1-11月，海南商品房的供求比只有0.73，也就是说供应面积只有成交面积的73%，哪怕4月出台了全岛限购，仍然是供不应求。实际上，从2016年开始，海南的房子就呈紧缺状态，16年供求比0.6，17年0.64，库存持续下降。

海南房子的稀缺，不仅稀缺在新房，相比全国2亿中产之下，实际上二手房也不见得多。

2006-2017年一共12年，海南作为一个省大约才卖了40万套住宅。而像成都这样一个强二线城市，2018年一年，商品住宅成交量就超30万套。

海南库存不多，但是新房还在大批量建吗？不是了。

海南多次公开明确去房地产化，同时也出台了很多相关政策，包括全面禁止围填海，中部禁止开发房地产、一线海岸线用地不允许搞商品住宅、自然海岸线保有率不得低于55%等等。未来，海南的住宅，尤其是靠海的住房会越来越稀缺。

中国只有一个海南岛，空间有限，价值无限。

但是限购后的海南，还有投资机会吗？暴涨过后的海南，房价会不会暴跌？

全岛限购的海南还有投资机会吗？怎么投？

1.海南经过两次房产泡沫，这次呢？

很多人对于海南担心得*多的一件事，就是海南会不会重蹈覆辙，再次经历泡沫。毕竟海南建省都在30周年，但泡沫却遭遇了两次。一次是90年代，一次是2010-2012年。

*次房地产泡沫，发生在90年代初的海南。1988年，海南省，成为中国*的经济特区，吸引了一大帮内陆人跑来圈钱，而其中一大部分就是搞地产开发，全省人口不到700万，房地产公司就有2万多家。

但是，这个阶段的海南，纯粹的击鼓传花型炒地皮，海口的地价从1991年的十几万元/亩到1992年就飙升至的600多万元/亩，一年暴涨三四十倍。结局大家都知道，*后是：天涯海角烂尾楼！

第二次泡沫，发生在2010年，海南获批建设国际旅游岛。消息公布后，大量开发商闻讯而来，国内热钱纷纷涌入，各路炒房资本蜂拥而至。

半年内，海南房价由6000多元平米，涨至过万元，大涨六成多。到2010年底房价开始下跌，2011年中泡沫破灭，三亚凤凰岛房价由10万/㎡，跌至4万/㎡。

这两次泡沫破灭，*次来自于特区政策下的炒地，第二次来自于旅居时机还不成熟。

一个国家要到什么时候才算进入旅居时代呢？一个很重要的标准：人均GDP达到8000美元。

而2009-2012年，中国人均GDP还徘徊在4000-6000美元，到2015年才正式突破8000美元。所以，2012年海南的泡沫是必然的，因为步子迈得太大了。

而时间已经到了2019年，中国的人均GDP已经达到，9800美元。我认为，中国人的旅居养老时代真正的到来了。

另一方面，前两次泡沫的房价涉及到很高的杆杠，很多热钱都是金融贷款，杠杆高，风险大，一旦房价下跌就是泡沫破灭。

而自从海南严格限购以来，外地人买房首套*都要求7成*，实际上很多项目只接受全款，不涉及到杆杠和银行借钱。

对于这帮低杆杠甚至全款买海南的人，只要整个中国经济不出现系统性风险，他就不会抛售房产。

更何况，整个海南当前限售5年，想卖你也卖不了！

所以，当前的海南，不会出现泡沫。

持有海南房产的朋友，一方面，每年都可以享受在海南避寒的惬意，在房产的*上，你只需要等待两个事情：中国的有钱人越来越多，越来越老，还有就是自贸港的建设越来越好。

而对于还有很多想买海南的朋友。在当下*严限购，岛外人士无社保就不能买海南的情况下，应该怎么买海南呢？

2.海南全岛限购后，岛外人怎么买？

◈（1）*或缴社保

*直接的方法，就是*海南。为了建设海南自贸港，海南推出了“百万人才进海南计划”，人才*的条件越来越宽松。

2019年1月海口就再次放松人才*的条件，本科人才*由40岁放宽到55岁。

当然，除非你真正要到海南发展，有和你对口的人才引进机会，否则没有必要为了在海南买个旅居养老房而把*迁过去。

而不签*。*剩下的就是缴纳社保，海南大部分区域需2年社保才能购买。那怎么解决？

◈（2）先定再同步补缴社保

这个不方便说，请加文末的微信咨询。

3.海南当前应该买哪里？

当前的海南旅居市场，中部已经停止向外销售住房，剩下我把它分成三个方向：东线、西线和省会海口。

东线：三亚、陵水、万宁、琼海、文昌

西线：澄迈、临高、儋州、昌江、东方和乐东

*后就是省会海口。

这么多市县，我们应该如何选到*的项目呢？这里我给大家3个价值筛选标准。

◈（1）城市选择上，靠近三亚、海口

三亚和海口是海南*的两个城市，三亚是旅居养老价值*的城市，所以房价自然也*贵。而海口的经济、配套*，是经济政治中心。

近三亚和海口的城市，在旅居和配套上会更有优势。所以在海南买房，如果是在东线南部，不要离三亚太远；如果是在西线或东线北部，不要离海口太远。

◈（2）即使不望海，起码也要靠近海

大家去海南买房，除了图它的气候和空气，还有就是它的海。靠不靠海，望不望海，就是海南房子价值*直接的体现。

别以为海南到处都是海景房，错了，海南的海景房都是稀缺的。所以我给大家的标准是，你在海南买的房子即是望不了海，但至少也要靠近海，离海3公里内是一个筛选标准。

◈（3）内部环境优越，配套成熟

旅居旅居除了旅你还得有居，居住的环境和配套也尤其重要。

看小区的配套好不好，关键看一点：有没有五星级酒店。说到这一点，可能很多人就会一脸懵B。其实这道理就跟衡量大城市地段好不好就看有没有星巴克一样。可能你会认为酒店和你买房一毛关系都没有，实际上是大错特错。

一个五星级酒店，至少要投入几个亿，如果这里的度假旅居条件不好，开发商也不是傻子。

而五星级几点的配套很多都是可以用到的，比如游泳池、会所，餐厅、哪怕是星级酒店维护的沙滩都一定比小区的物业维护得好。因为这些东西维护不好，客房是卖不上价的，这是利益问题。

而对老年人来说养老价值就要高，空气、环境要好，养老配套设施要完善。老年人更需要注重的是健康，像医院、公园、老年人活动中心之类的都是必须的。

有价值的项目不少，但你不一定能买，所以这里我再给大家2条在海南买房的现实条件筛选标准：

◈（1）要有货、可以购买

前面已经说过，海南的房子，哪怕是限购之后，也不见得可以随便挑选，很多项目都是旧货已卖断、新货没建好。所以首先要锁定项目要有货，不然一切都白谈。

其次，要能买。如果你既没有海南*，又没有海南2年的社保，那大部分项目你都没有购买资格，但有些项目是可以接受补缴社保，这才是你重点考虑的项目 。

◈（2）资金门槛相对较低

你若非海南*，在海南买房你必须面临一个很现实的问题：基本只能全款。虽然政策上允许*7成*，但实际上大部分开发商都只接受全款。如果你通过先买后补社保的方式买，那更加不能贷款了。

必须全款，这就代表对资金的要求就高了。对于资金实力不是非常雄厚的朋友，就要选性价比高的项目了，尽量是地段好的小户型。

3月2号（本周六），我们将组织2019年*次海南考察团，需要前去了解和考察海南的朋友，现在就可以直接报名，到时候大胡子团队将会做好全程的安排。至于购房资格问题，具体可直接咨询大胡子老师助理李平，微信号：we4064。

▼添加李老师助理——李平微信▼

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