“何”不在南京溧水买套房，我 / 石旭升

本人生性好动，总是四处游走，至今居无定所。其中的原因，也是我对居住环境过于挑剔。但是现在，人大了，“居者有其屋”总还是个事。所以，我还是姑且买一套相对不错的房子吧！

那么，买哪里的房子呢？我想买南京的溧水，大家看看我的考虑可不可以哦！

缘“何”溧水？

为什么是溧水呢？前段时间我写了一篇文章，叫《南京的东南西北》，写的是南京人的买房纠结。我觉得从南京东南西北的4个方向来看，北面的六合，是首先应该放弃的方向。因为金陵石化等污染企业搬迁无望，居住环境的改善也就无望。剩下来，就看西、南、东3个方向了。

西面是河西新城和浦口新，是目前南京人普遍看好的新型城区。不过，我本人对河西和浦口并不感冒。因为从开发热度上说，河西已经接近尾声，而浦口受到老山的阻隔，整体的规模也只相当于一个河西，后续的住宅开发有限，热度也会逐渐减退。况且，要知道，浦口国家级开发新区的重点，并不是发展住宅，而是发展实业。特别是，河西和浦口在长江两岸，每到冬季，来自南京东北方向的浊气，会通过长江的污染走廊，呼啸而来，也就不是什么“诗意的栖居”之地。

南京长江岸边景观

南面的江宁和溧水，其优势，就远远胜过河西和浦口。从开发规模来看，其规模相当于浦口的N倍，同时也是南京的地理中心，还与主城区能够真正的无缝对接，特别是南京是一个南北瘦长型的城市，所以南京市提出了“一体两翼”的发展规划。所谓一体两翼，就是从此前的沿江发展，过渡到向南发展。而更大体量的溧水，才是南京真正的肥肉；从自然环境来看，溧水才有望山水田园都市。溧水的山有无想山，溧水的水，有秦淮河的源头，还有将近80块湖泊，而溧水的风，是东南风个东北风，与周边的污染源无缘，所以，溧水的空气质量达国家二级标准这些上风上水的特质，都是溧水有良好的生态本底。

溧水石臼湖景观

东面的仙林汤山和句容，我也顺便说一下随着宁镇扬一体化的推进，未来也会逐渐成为热点，但还是需要一点磨合的时间。所以我去年曾说，1年看浦口，2年看溧水，3年看汤山。如今，是我说这话的第2年，溧水果然热了。

汤山一角景观

当然，溧水逐渐成为热点，还有一个被动的原因，那就是，溧水由于政府限价，目前是价格洼地。房价，逼迫主城人口外溢。这里的平均楼价只有1万1左右，只是空港的2分之1和南京主城的5分之1，而本地买家的跟进，是跟随主城买家闻风而动。屌丝的我，就是其中之一。

南京城市格局

我呢，正是出于以上的考虑，才在前两天去看了溧水的8个楼盘。不看不打紧，一看吓一跳，我惊奇的发现南京楼市有一个不小的秘密：溧水，已经成为南京楼市的热点。我是从北向南，一路看过去的。包括空港新都孔雀城、银城荟见未来、远洋万和四季、创维宏悦府、花样年家天下、*景枫蔚蓝郡、禹洲中粮都会09、建发央誉。他们都是中国一线的地产大佬。

我的看楼路线

我觉得，他们共同的特点，就是热销。其中，银城荟见未来12月前后1个月连续开盘3次，每次开盘几乎都是当天售罄，目前已经无房可售；空港新都孔雀城A号地块一开盘，也旋即售罄，目前一样无房可售；特别是创维宏悦府，元旦前后两次开盘，都被秒杀了。等我下午5点来钟赶到他们售楼处，现场只剩下一个销售员，样板房的灯，索性被拉闸了。这些现象，都能说明溧水楼市的热火，或者说一房难求了！

选“何”楼盘？

好在，这8个楼盘中，还有一些尾盘在售而无房可售的项目，只是暂时的停顿，还有后续的加推。所以我的纠结，倒不是买不到房子，而是到底该买哪个楼盘。所以，我想把8个楼盘统统分析一下，以便于我理性决策，也便于我跟业界还有感兴趣的买家，一块交流。

空港新都孔雀城，是我看到的8个楼盘中*便捷的地铁盘，距离地铁S7号线“空港新城溧水站”只有500米，而不像有的溧水楼盘距离地铁5、6公里，去地铁站还得叫滴滴打车，甚至叫不到滴滴打车。他们目前的均价只有1万1左右，88平米的总价在100万左右，**只有30万，就能买到3房2厅1卫的房子，还是精装修，还送地暖。同时，很多户型都能隔窗看湖，又远离回迁房和高压线。而开发商华夏幸福，虽然2003年才成立，却是全国的TOP的开发商。这次他们挑头为3.5平方公里的会展小镇做一级开发，也可见品牌实力。据消息人士说，这个项目*的利好，就是“南京外国语*”的进驻。同时，50万平米的会展中心，2021年也就是后年，1期就会投入运营。而规划中的五星级酒店、国际商业街、环湖商业街及乌山农贸大市场都在拔地而起。未来，这里有望成为一站式社区。

空港新都孔雀城

银城荟见未来，由于和空港新都孔雀城都是同一个大项目，所以外部环境不分伯仲。只不过，与项目挨着的的三山湖有60公顷，相当于主城的“莫愁湖”，平时可以利用6公里的环湖慢行，外部的绿化率也就更高。而从建筑特色来看，荟见未来是8个楼盘中少见的低密度建筑，*只有11层，一梯两户，得房率比一般楼盘高过10%以上。特别是开发商银城，是全国口碑*的开发商之一，业主好评率88%，回头率44%。而从户型来看，*漂亮的是118的户型，能做到4房2厅2卫，4个开间朝南，所以动抢。可惜，暂时没房子了。

空港新都孔雀城，效果图（来源于365淘房网）

远洋万和四季，处在一个很特别的位置上。销售人员说，虽然他们这里在常合高速南侧在地铁、学区、商业及医院等方面都不占什么优势，却被规划为“溧水产业新城”的核心，周边路网相对健全。这样，未来的蓝图就会令人憧憬。我在现场发现，溧水的规划展览馆，就在他们项目的西侧。而西侧200米有一个22万平米的月鹭湖，也是溧水产业新城的中央景观公园，是智能网联汽车小镇的小镇客厅核心。而开发商是1993年就初露锋芒的老牌国企地产，目前是全国30强的地产商。项目的建筑特色，在于真石漆墙面内强化保温防噪功能。

远洋万和四季，效果图（来源于365淘房网）

创维宏悦府，虽然项目的户型不敢恭维，周边工厂林立，但是却拥有溧水*诱人的学区。比如太平巷幼儿园、游府西街*、金陵*，都是主城级的教育配套。所以房子的销售速度几乎成了全溧水*另外，这个项目是8个项目中惟一一个不带装修的楼盘，所以单价也*，只有8300多，比一般楼盘便宜3000左右。

创维宏悦府，效果图（来源于365淘房网）

花样年家天下，就在宁宣高速的边上，与机场路交汇。项目除了拥有创维宏悦府同样的优质学区之外，自带的商业也是不小的买点。这个商业叫“红唐购物公园”，规模大到10万平米和溧水城南的万达广场一般大，开业时间明年5月底，与住宅交付时间同步。据我了解，这个项目从去年8月开始，已开了4次盘，开始还是摇号的，后来不摇了。

花样年家天，效果图（来源于365淘房网）

*景枫蔚蓝郡，位于机场路和石燕路交汇处，北侧的机场路的道路绿化，给人一种大都市的感觉。特别是双向10车道的等级，在南京的主城是绝对没有的。而项目的指标，也能看出是溧水已开楼盘中品相*的一个。其中绿化率35%，就是8个楼盘中标准*的，所以我看了项目沙盘，就能感受到他们在品质上是下功夫的，比如道路与老人区、儿童区若即若离、细致入微的关系，就可见一斑。而我们看到售楼处的装修风格，也能看到优质开发商的格调，属于改善类的首选产品之一

*景枫蔚蓝郡，效果图（来源于365淘房网）

禹洲中粮都会09，与*景枫蔚蓝郡挨着，却是我看到的8个项目中*漂亮的户型之一，有89、105、120、140共4个户型，全部是南北通透的，而且是“一梯一户”的。而从小区内部看，按照“一街两轴四园”，期间，银杏树大道、夜光有氧慢跑道穿行期间。从建筑来看，他们采用大都会风格，强化三段式的外立面。特别是两家开发商，都是大佬级的开发商。其中的禹洲一直是厦门前三强的开发商，而中粮作为国务院核定的16家地产央企，也有一定的品牌号召力。禹洲中粮都会09与*景枫蔚蓝郡一样，都是享受“地铁双站”的便利，卧龙湖站和溧水站，距离都在2公里之内。其中的卧龙湖站，实际上并不在卧龙湖，却在溧水的城北。

禹洲中粮都会09，效果图（来源于365淘房网）

建发央誉，是我看到的*后一个楼盘，也是S7号线*底站的一个楼盘，还是市场呼声*的楼盘，目前住宅尚未开盘，还遮盖着神秘面纱。据说，这个叫“建发集团”的开发商来头不小，是福建省*的国有企业，年营业额、总资产均超两千亿。这个项目的外部环境我感觉还是不错的，既远离了老城区的破旧商业，又远离了溧水开发区的喧闹工业。而这个项目的*特点，就是与溧水万达广场一路之隔，人气上很沾光。而紧邻地铁莘庄站和溧水体育公园，又与省人医的距离游刃有余这样的条件，是其它7个楼盘很少具备的。所以我听说项目卯足了劲，做新中式风格，做高端改善住宅。其中的中式园林，完全是按照苏州园林的*模版打造的。遗憾是住宅迟迟不开盘。

建发央誉，会所实景图，来源于开发商自媒体

说了以上8个楼盘，我就能选择什么楼盘了吗？似乎还是不知如何下手因为8个楼盘各有优势，各有劣势，真正完美无缺的楼盘是不存在的，所以还是让人很纠结的。看来，只能闭着眼睛选一套了。

奈“何”专家？

我从业地产研究20多年，也被外人美其名为“专家”，甚至“大师”。搜一搜百度，我也显得赫赫有名，但是我对专家的称谓，还是很心虚的。过去，我每每论断楼价的起伏或者板块的优劣，事实总是与我的论断大相径庭。特别让人觉得很傻的事情，是我在2008年房子大涨之前，居然卖掉了我在深圳豪宅区香蜜湖的房子，另外还卖掉了上海世博会南侧万科的房子，结果我成了中国*失败的地产专家之一

较早前，我在溧水的实地采访

我这个“伪专家”的情况很可能是特例但是，如今的中国，真的有地产市场专家吗？一个政府主导的市场，还是什么市场吗？所以绝对没有专家。政府才是专家，与政府一唱一和的开发商才是专家。一个所谓的专家，怎么会知道一个区域或一个项目会通地铁，建公园，盖医院或者名校呢？只有政府和开发商知道。而我应该幡然醒悟，要做的事情，就是“傍大款”，政府就是大款，开发商就是大款，我们跟着他们跑就好了。

现在的溧水，到了我们跟着跑的时候了。关于城区规划，看到了吗？南京溧水自2013年撤县划区以后，宁溧一体化的城市化建设接二连三的出现新提法溧水在1993年成立的“开发区”的基础上，2015年提出了南京“两带一轴”的城市规划，2016年提出了“空港小镇”的新城规划，2018年2月提出了“会展小镇”的局部规划。会展小镇，规划面积2.37平方公里，核心区0.9平方公里，展馆20万占地，50万建面。一期30万建面2020年投入使用。总投资80亿。所以，溧水已然成为南京的“新副城”。可见，城市面积相形见绌、格局南北狭长、丘陵湖泊占去众多可用土地的南京，在宁镇一体化悬而未决的现状下，向南发展，才是必由之路。没有向南发展，南京就只是沪蓉线上的一个点；有了向南发展，南京才是长三角上的一个面，乃至一个圈。只有向南发展，南京才能成为辐射长三角经济圈和皖江经济圈的重要支点。

有了向南发展，南京才是长三角上的一个面，乃至一个圈。

而交通，正在缩短南京主城与溧水的距离。我前两天从软件大道开车去会展小镇，也就用了半个多*的时间，似乎不比去浦口或者仙林慢。溧水已经逐步形成了“铁路空”的交通优势。铁，溧水有地铁S7线和宁杭高铁溧水站；路，有宁杭高速、宁宣高速、常合高速、宁溧公路、S246等多条快速通道；空，有长三角第二大的航空港。

半*车程，1*地铁路程。

还有就是人气，也是溧水楼市热火的重要因素。我们知道，溧水正在打造健康养老、舒适度假、科技研发、商务商贸等产业，正在改变溧水的居民结构目前溧水的重磅企业，就有长安、比亚迪、金龙、银隆、中欧威能汽车企业，还有创维、斯密斯、中兴等新材料企业这些企业的进驻，都会使人口的数量和质量都有大幅度的提升。而据我在8个案场了解，其中有40%左右来自本地，60%来自市区。

溧水新格局

为什么如此火爆的溧水楼市，表面上却不温不火？或许是因为政府的限价。政府限价，使得楼盘物超所值；开发商也就不愁卖，也就没必要花广告费再去宣传；媒体没钱赚，也就没有必要再去忽悠买房者再去买房。而那些所谓的专家，也就无可奈何，不再指导买家购买值得购买的房子。所以，火爆的溧水楼市才会是表面上静悄悄的。

看来，专家也不可信啊，希望我是除外。而我个人在溧水买房，将是必须的。