银城国际如愿赴港IPO 这家宁派房企抓住了两个“蓝海”机遇

今日，银城国际控股（1902.HK）赴港上市，这是继弘阳地产之后，又一家南京本土房企开启赴港上市之路。据银城国际控股发布全球配售称，IPO将发行3.54亿股股份，每股价格为2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

东方财富网截图

而根据东方财富网显示，截止到3月6日16点09分，银城国际控股报2.38港元/股，较发售价平齐，成交量1805万。可根据银城国际控股分时图来看，在上午11点前都处于跌价状态，*每股2.34港元，跌幅1.681%。

上市后有什么变化？

企业上市本身就是一个信用基准，是被人公开宣布接纳你的象征。而且据了解，假设超额配权权未获行使，银城国际将收取的全球发售所得款项净额估计约为7.705亿港元。倘超额配股权获悉数行使，银城国际将收取的全球发售所得款项净额估计约为8.925亿港元。

银城国际表示，拟得款项的作用一是用作开发物业项目(即云台天境、2017G63宁海路地块及空港会展小镇一期)的建设成本；二是用作偿还全部或任何部分若干现有银行及其他借款；余下用作一般营运资金用途。

也就是说，银城国际控股赴港上市后，将会获得有利资金支持，扭转现在公司的困境。

银城国际业务有哪些？

银城国际前身是银城地产，早其以南京为起点开发房地产业务，后在2005年将业务扩张至长三角地区的其他城市，包括无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山等7个城市。

据了解，银城国际目前已竣工和处于开发阶段的就有31个项目，其中100%持有项目占23个；开发中的总建筑面积达232万平方米；在长三角地区的土地储备约340平方米，其中，南京就占其土地储备约42%，其次是无锡和杭州分别占比21%和14%。

银城国际执行董事兼总裁马保华在采访中表示，公司目前算中等房企，市场占有率上确实较低。未来要继续提高已进入城市的占有率，并且进入长三角其他尚未进入的城市，深耕这部分城市。其随后指出，公司亦有合作的项目，也会看机会寻找合作。目前公司已有的30几个项目中，合作项目也是有的，未来肯定还是会广泛合作。

对于银城国际的优势，马保华称，公司对于长三角城市的政策，对于地块的理解，以及对于地方人民生活习惯等方面，可能对比外来的公司理解得更深，这是公司的竞争优势。在今年年初克而瑞公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，银城地产的销售额达到100.9亿元，较2017年的49亿元增长105.9%，排名较2017年也上升了40个位次。

作为南京地区养老地产及长租公寓的领跑企业，银城国际在这两个领域的发展布局走在前列，未来还是面向“蓝海”的。

为什么要赴港上市？

作为区域性中小房企典型代表的银城国际，过去三年稳步上扬。从营业收入来看2015-2017年，公司营收从20.9亿元增至46.8亿元，复合增长率高达49.5%，尤其是在大环境不太理想的2017年10月到2018年10月，银城营业收入从25.6亿元增至36.65亿元，增长近43.5%。

银城招股书截图

从毛利率来看银城国际近几年的发挥虽然有些波动，但总体上还算不错。近三年，银城国际毛利率分别是30.8%、34.8%和16.8%，而2017年10月到2018年10月，毛利率从17.1%增长到27.6%，增长率达130.8%。

从净利润来看银城国际近三年净利润从19.8亿元增至39亿元，复合增长率高达40.2%；其中2017年10月到2018年10月，净利润增长近419.7%。

可总体看来，银城国际控股近三年的公司现状不算理想，尤其近两年在政策调控的作用下，南京乃至全国楼市“降温”明显。银城不愿高价地“贱卖”，这样一来，资金链吃紧。而想要为此正常运转，必须有大量资金做为保障。于是，银城陷入了两难困境。

负债率高，企业融资艰难

据招股书显示，截至2018年6月30日，银城的流动负债达到164亿元，其中合约负债为74亿元，计息银行及其他借款约27亿元。

银城招股书截图

不仅如此，银城的负债率长期处于高位，还呈现出*年递增的趋势。截至2017年年末，2015—2017三年，银城国际资产负债率分别达65%、80%和87%，资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%；而2018年6月30日，银城国际资产负债率达90%，资本负债比率竟高达453.2%。

而且从去年开始，房地产面临去杠杆监管，银行、信托、地产私募、资管这些曾今可以依仗的融资渠道，门槛在不断提高，为改变高负债的这一现状，上市成了银城国际降低融资成本的的*选择。

近几年，房地产市场渐渐进入垄断的时代。作为港股首家为全龄用家开发住宅物业的房地产开发商，能否熬过中小房企的冬天，就看银城国际的上市表现了。