攸克读年报 | 碧桂园的慢

写在前面：财报季又到了。仔细研读，能从纷繁芜杂的数据堆里，发掘一些特别有意思的现象。头部房企当然是我们关注的，但新锐房企也会选择几家来扫描。*家是碧桂园。

以前，我们在探讨房企为何追求规模的时候，往往会认为，它们主要是为了获得尽可能多的市场占有率，“走快点，不然，就会被踢出局了”。

这当然没错。但可能忽视了另一方面，那就是，有些问题需要在发展中解决。如果有速度，走着走着，一些问题自然而然就消失了。硬币的反面是，如果没有速度，问题就暴露出来了。打个不恰当的比喻，骑单车，慢了就容易摔倒。

过去两三年，几家头部房企采取了降速的动作。比如碧桂园，去年下半年对外明确发出了“提质控速”的信号。控速，就是降速的意思。

业内喜欢用销售额和销售面积来看房企的速度。3月18日碧桂园公布的2018年年报，清楚地表明，它确实是降速了。权益销售额和权益销售面积同比分别增长31.25%和23.06%。

2016年和2017年，碧桂园合同销售金额同比分别增长120.3%和78.34%。虽然碧桂园2018年采用的统计口径是“权益”，但它也是权益跟自己的权益相比，而不是权益跟流量相比。数据证明，控速成效显著。

但这个速度又绝不用担心“失速”。2018年全国商品房销售面积增幅是 1.3%，商品房销售额增幅是12.2%。碧桂园的增速远高于行业水平。事实上，对碧桂园这样的头部企业来说，如果要控速或者降速的话，其增速必须是恰当好处的，不能快，但也不能太慢。

降速恰到好处，但安全不？这得看几个指标。

*，首当其冲，大家关心的是负债率。

有些企业，2017年拼命拿地，但去年下半年销售放缓后，负债率哗地一声就蹿上来了，令人头疼不已。

碧桂园2018年的净借贷比率只有49.6%，同比大降了7.3个百分点。这里为啥用“大降”二字？因为，据克尔瑞披露的数据，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升至92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率在增加｡

而碧桂园已连续两年保持净借贷比率低于70%｡直白点说，少拿地少并购，规模不增长，负债率下降，是比较容易做到的；规模既要保持一定的增长，负债率又控制在行业中位线以下，这种平衡度，不太好掌握。

第二是现金流。

关注房企经营状况的朋友都晓得，*近这几年，房企考核职业经理人有个绕不过去的指标，叫做销售额回笼。不是你卖了多少钱，而是你回笼了多少钱。现金为王。

碧桂园去年商品房权益销售现金回笼约4557.9亿元，回款率91%，继2016、2017年后，连续第三年实现正净经营性现金流｡

2018年虽然宏观面的流动性实际上已从中性转为偏宽松，但房地产行业的资金面还是偏紧的，尤其是去年下半年去化变慢后，不少激进的企业更显紧张，经营性现金流回正，并不简单。且不说可持续发展，当市场仍在底部时，现金流是正还是负，很大程度上决定着企业抵御风险能力的高低｡

第三是货币资本储备。这一条跟前面那条密切相关，又有所不同。这是看到未来的可持续发展的资本能力。

根据财报，碧桂园到去年底拥有現金余额2425.4亿元，还有3017亿元银行授信额度尚未使用。就是说，你若想加点速，多买点地，手中有粮，心里不慌，何况它仓库里还存着2.4亿平方米的权益土地；退一万步，市场如果更差（目前看可能性不大），这些现金也足以应对未来的支付——现金余额对短期有息债务的覆盖比例达1.92倍，放心。

前面三点主要是基于静态的财务分析。但降速之后，还有两个要考虑的问题：股东回报和战略方向。

其一，降速之后，盈利能力会不会也跟着降？

碧桂园的财报似乎预示的是另一个趋势。2018年其收入同比增长67.1%，净利润同比增长68.8%，股东应占利润、股东应占核心净利润同比分别增长32.8%、38.2%。均快于权益销售额的增长。

这意味着什么？开始进入回报期，而且越来越丰厚。攸克君可以大胆预测一句，2019年以后，碧桂园的净利增幅还会加快，每股盈利将逐渐增厚——这才是投资者*看中的指标。规模转化为净利润，才是真规模。

其二，高科技有没有实力支撑？

今年初，碧桂园宣布了新目标：“创造美好生活产品的高科技综合性企业”。三大主营业务：地产、农业、机器人。将农业和机器人作为主营业务，且与地产并列，十分的罕见。

这个新方向的确立，有赖于几个关键因素。人才，碧桂园储备了千人博士；组织架构，它正在调整。

还有，就是资金实力。新的产业，看准了，必须坚决投入，而且是巨额投入。有了前面的分析，我们会明白，碧桂园投得起，而且正是时候。

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