二狗探盘丨巴菲特午餐：东亚新和西万科的2W+底气

前几日，“中国90后以456万美元拍下巴菲特天价午餐”的新闻在各大社交圈刷屏。456万美元折合人民币就是3154万元，这一价格也成了巴菲特慈善午餐拍卖历史中的*成交价。

什么叫一掷千金？

3000多万的巴菲特午餐给了我们答案。

贵吗？吃掉了北龙湖一套房，怎么可能不贵！

值吗？不清楚，因为值不值只有当事人说了算。

现在巴菲特午餐借助“股神效应”成了眼球经济时代下的自我营销手段，变成了名利场上的一出好戏。就像《西虹市首富》里，王多鱼和“拉菲特”吃了一顿饭，然后他为“败家”而购买的ST股都涨停了。或许很多希冀与巴菲特高价一餐的竞拍者都是王多鱼，他们只是为了“股票涨停”吧！

对有钱人来说，3000万吃一顿巴菲特午餐比我们几百万买一套房子要更容易。但在普通人眼中，3000万午餐费和几百万的房价同样是不可逾越的鸿沟，是很多人生命里的天文数字。

前几日，万科民安江山府开盘，一套144的平层售价300多W引来了市场的惊呼。均价20000，再一次刷新了北三环、老西区的价格。

更有粉丝后台留言，同样20000+，同样大平层，万科民安江山府和亚新紫藤公馆，该如何选择？

为此大汪在烈日之下，分别对这两个项目进行了较为详细的了解。

白沙地王和主城区老大哥

首先，我们看一下两个项目的基本信息。

亚新紫藤公馆

亚新紫藤公馆位于郑州市白沙组团郑开大道与郑信路交会处向南，是亚新在2016年以9.64亿元拍得的白沙地王。

该项目占地63.51亩，建筑面积约15.3万方，建筑密度17%。产品为纯板式大平层，规划了141㎡、165㎡、186㎡、215㎡四种户型。外立面采用与建业天筑、瀚海晴宇一致的太空铝板，层高3.1米，一梯一户，成品房交付。

其实这个地方位置挺好，距离郑州东站6.5公里、CBD10公里、龙子湖2.5公里，但在购房者的潜意识中，往往将它划到郊区。

除了纯高层+大平层+精装外，还配备了亚新公馆系的特色会所。在置业顾问的带领下，大汪近距离体验了一把CEO的生活。

看着恒温的游泳池，高档的红酒吧，静谧的家庭影院以及私人宴会餐厅，再加上服务员的款款招待，大汪只能感叹，有钱人的生活真好。

万科民安江山府

万科民安江山府位于国基路与金杯路交会处西南方向，位于金水北三环片区，不过该项目隶属于惠济区，总占地55000平米，容积率3.99，绿化率25.48%，总建面30万方，规划了12栋高层

5月29日推出的房源为1、2、8以及9#楼。其中1、2#楼2梯6户，户型面积109和115；8和9#楼2梯2户，户型分别为177和142的。从户型来看小区偏刚改和改善。大汪从售楼部了解到，目前115的三房只剩底层几套，142和177的四房尚有楼层较好的房源。

不过就户型和楼层分布图来看，万科民安江山府对刚改人群不太友好——直接牺牲了刚改的居住质量来满足改善客户的住宅需求。纯北户的109三室以及2T6户的1、2#楼，都会降低后期的居住品质。

从产品这一块来说，亚新紫藤公馆和万科民安江山府都摒弃了现在市场上通用的高低配。纯高层的设计让两个项目后期的居住质量比较纯粹，特别是亚新紫藤公馆的*小楼间距在40米，*可达100米左右，小区内更规划了8000方的景观花园以及200平下沉式庭院。

精装溢价的价格之争

两个项目之所以备受关注还是因为价格。

目前万科民安江山府在售的109、115户型均价19500144的价格在21000177为22000，据置业顾问介绍，该项目精装对标西区地王万科美景世玠，标准为3000左右

亚新*小户型144的单价在24000左右，165的价格为25000。不过亚新捆绑装修，需要签订两份合同。144的装修总价在80多万，也就是说亚新名义上的精装标准为6000，明显高于万科民安江山府。

不过由于两个品牌在郑州还未有对应的精装标准交付楼盘，后期落地效果如何还未可知。

从开发商定价策略以及周边项目的定价分析，万科民安江山府借鉴了之前19000毛坯开盘的瀚海思念城。虽然在地块位置上万科民安江山府不如瀚海思念城，但是小区纯住宅设计、大户型分布以及住宅整体抬高的特点，会比思念城的居住质量更为纯粹，再加上品牌和精装溢价，定价较为合理。

亚新紫藤公馆由于是白沙的地王项目，楼面价达到9100左右，环伺周边的郑地美景东望18500的洋房以及星联御象湖13000的高层，亚新紫藤公馆目前已经是白沙片区*价。

而25000的均价对比高铁片区，甚至是北龙湖某些楼盘竟也可以说“巾帼不让须眉”。有这个钱，你是选择高铁片区的海马公园、英地金台府邸，还是现在一片光秃秃的亚新紫藤公馆呢？

高房价背后的配套

亚新紫藤公馆周边有神秘的象湖、省行政文化中心、白沙六合CBD等，今后会形成一定的商业聚集区，不过就目前而言整个郑开大道沿线的商业和住宅项目都处于建设中，商业氛围不太好，周边配套比较荒凉。

值得注意的是，项目北面的丹尼斯已经封顶，东边的新田360也陆续开始加推写字楼和公寓。作为郑州知名的商业综合体，两个商业广场还是为该区域加分不少。

在公共交通方面除了郑开公交外，此区域还规划了地铁8号线，预计2023年通车，但亚新紫藤公馆距地铁口较远，很难享受到地铁红利，公共出行极为不便。

*方面，亚新紫藤公馆西面为桑林路*、*，东面为郑开*。据置业顾问介绍，桑林路的两所*是按照东区的标准建造，后期会引进龙子湖高校区的师资力量。

不过,项目周边存在大体量安置房以及刚需楼盘，后期这两所*会不会出现“僧多粥少”的局面也是一个未知数。

而且亚新紫藤公馆被大片安置区包围，后期能否保持纯粹、高端的居住氛围，也是大汪所担心的——“鹤立鸡群”固然好，但也限制了项目后期的*空间。

相比于亚新，万科民安江山府位于成熟的主城区，属于标准的地铁盘。长兴路的3号线沙门路站正在建设中，距离项目只有几百米的路程。在项目东北紧邻一座110KV的变电站，考虑到高压电磁的辐射原因，被部分购房者诟病。

商业的话*近就是一路之隔的宜家家居广场，不过大汪觉得这也要根据个人需求，毕竟谁都不会天天逛家具。并且该项目距宜家仅一条王寨路，后期宜家的开业必然会吸引大量的人流，到时候再加上项目东面的批发市场，小区周边的嘈杂和拥堵在所难免。

*方面，小区西北位置配建了一所幼儿园，北面的教育用地也已确定引进省实验*国基路校区。虽然每个年级只有三班，但置业顾问透露江山府业主的子女拥有*的权利。

外来的和尚会念经

在购房者，特别是在改善客户的眼中，品牌开发商是项目质量好坏与物业水平高低的保障。

作为全国一线房企，万科一直是同行业的佼佼者。郑州购房者对于万科也不陌生，不论是大盘刚需的万科城还是高端改善的万科美景世玠，都让中原人民见识了万科的实力，品牌效应自不必说。

而亚新为本土房企，通过近几年在北龙湖、白沙以及滨河国际新城拍得的地王以及成品房推广的大力宣传，在郑州混的也是风生水起。

但“外来的和尚会念经，念好经”一直是郑州人民潜意识的通病：亚新的本土房企小众品牌不如万科的全国大品牌。并且万科民安江山府的卖点主要是大企业的品牌、标杆的精装修以及后期TOP1的物业服务，这也是改善购房者*为看重的因素。

项目总评

其实，两个项目无论从产品规划还是现场的样板间来看，虽各有利弊，但都是市场上不多见的好的改善项目，奈何亚新紫藤公馆备案价18000，成交价25000，定价太高，性价比一般，后期*空间堪忧，毫不夸张的说购买该项目已经算是区域高位接盘。

一句话，任何比主城区价格贵的新区楼盘，都不怎么靠谱，都不怎么值得推荐。为什么这样说？新区买的是预期，但有些狡猾的开发商在定价之初就已经将新区未来5年，甚至是10年的发展红利吃透。而目前价格已经高企的亚新紫藤公馆后续上涨空间不大。

探盘期间，亚新紫藤公馆的置业顾问更是不遗余力地向大汪灌输白沙片区未来的发展以及规划，为什么？楼盘再怎么好，一个巴掌也拍不响，必须要大谈区域，要用整个片区做背书。这也是新区项目楼盘销讲的一贯手法——傍区域大腿，方能“忽悠”买房的你。

对于改善群体而言，购置改善性住房，不仅仅是为了自住，更看重的是投资和价值，这样才能防止资产的无形流失。

现阶段随着郑州主城区城中村改造基本接近尾声，二环内无地可供，三环内也少有土地成交。物以稀为贵就显得北三环沿线万科民安江山府的特立独行。主城区土地天然的稀缺性，决定了其保值的必然性，也决定了它未来的居住与投资价值，这是大多数新区楼盘所不具备的。

说了这么多，其实也就一句话，“如果真要选择，大汪比较倾向主城区的万科民安江山府。”

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