楼市快速退烧，这些城市的至暗时刻即将到来！

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7月15日，国家统计局发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，从数据上来看，无论是环比还是同比，全国70城的房价数据均出现了全面涨幅回落。

首先，我们来看新房数据：

从上述表格中，我们能看出：6月份，63个城市出现环比上涨，这与4月、5月份的67个上涨城市有所减少。

在这63个环比上涨的城市中，洛阳涨幅*，达到了2.5%，笔者预计，它很可能会成为下一个西安。

综合而言，环比方面，一二三线城市新房价格涨幅与上月相同或回落；同比方面，一二三线城市新房涨幅出现回落。

持续关注楼市的人都知道，三四月份，全国各地几乎都出现了楼市小阳春，但这种景象并没有持续多久。在政策强监管之下，从5月份开始，小阳春陆续退潮。

如今，受市场降温、房企融资收紧等因素的影响，不少城市房企已经有了降价促销的意识。比如，之前湖北恩施曾发布“止跌令”，严禁房企随意降价；三四线城市之后，*近，二线城市郑州也开始出现“打折促销潮”.....毫无疑问，这会拉低房子均价，进而带动70城房价环比增幅数据不再扩大。

不过，对于新房而言，环比数据有很大的局限性，比如：这个月开盘数量少，而下个月可能会突然增多；这个月新开楼盘多分布在远郊，而下个月开的可能大多集中在主城区，等等等等，这些因素都会对均价造成影响，从而直接影响环比数据。

所以，新房的环比数据，大家看看就行了，不要太认真，同比数据倒是有一定的参考价值，不过，也不能单看一个月的数据，2-3个月结合在一起，更能反映真实的情况。

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下面再来看二手房数据：

从上述表格中，我们能看出，6月份，二手房价环比下跌的城市多达20个，与5月份的11个相比有明显增多，创下了2019年以来的*值。

从涨幅来看，上涨幅度超过1%的只有无锡、呼和浩特和唐山3个城市。而在5月份，涨幅超过1%的有12个城市，4月份有13个城市。

值得注意的是，一线城市中没有出现二手房价环比上涨的情况，北京、广州与上月持平，上海、深圳有所下跌。

6月份，北京二手房均价为59242元/㎡，和去年的62186元/㎡相比，已经下跌了4.7个百分点。而且，同比方面，一二三线城市二手房价涨幅均出现了回落。

接下来的两到三个月，二手房的降温预计会对新房形成直接影响，并带动新房房价涨幅回落。

当天，国家统计局还公布了2019年二季度中国经济运行数据，其中，涉及房地产的主要有：

全国房地产开发投资完成额1-6月同比增速10.9%，比前五个月回落0.3%；

房屋新开工面积同比增速为10.1%，增速比1-5月回落0.4%；

房地产开发企业到位资金同比增速为7.2%，增速比前5个月回落0.4%；

同时，全国商品房销售面积同比下降1.8%，但销售金额却未出现同步下滑，这说明目前一二线城市的成交占比正在不断提升。

从58安居客房产研究院的用户行为指数来看，6月三四线城市找房热度降幅近一成，同时，新建住宅及二手住宅的价格也出现了一定幅度的下降。

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笔者认为，造成这种情况的主要原因有以下两点：

一、*主要的，是棚改货币化的逐步退潮。

众所周知，三四线城市房价上涨的发动机是“棚改货币化”，然而，从2018年下半年开始，国开行突然收回了棚改审批权限，住建部要求逐步取消棚改货币化。

6月份，央行发布数据显示，PSL贷款连续两月零投放。而今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%。

前段时间，2019年全国棚改计划出台，今年的棚改总规模相比去年腰斩。2019全国棚改总规模仅为285万套，而去年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。

图片来源：国民经略

货币化退潮，棚改规模骤减，这对三四线楼市来说，等同于釜底抽薪，以后，它们的命运可想而知。

第二，棚改退潮后，市场热度逐渐向一二线城市转移。

对楼市敏感的人可能都发现了，从2018年下半年以来，市场上的热钱在逐步向一二线城市回流，其中*明显的就是土拍市场：

进入2019年以来，一二线土拍异常活跃，尤其是北京、深圳，不管是土拍金额还是楼面价都屡创新高，之前我们也曾专门分析过这个现象，详情请查看《一二线土拍开始火爆，但下半年注定不会好过！》。

在大多数人看来，土地市场是楼市*明显的信号，土拍活跃、楼市自然不会冷；开发商拿地价高，将来房子也不会便宜。

在这种观念的驱使下，很多投资客开始把目光转向一二线城市，如此一来，广大三四线就只剩下了本地刚需客。笔者认为，这也是三四线涨幅逐步回落的主要原因之一。

如今，上半年已经过去了，随着监管的日趋严格，一二线楼市也在逐步转淡。这两天，杭州和郑州被推上了风口浪尖：

杭州：

媒体爆出消息，本地二手房急剧转冷，有人8年前260万进场，8年后，245万离场。炒房8年，亏损15万！

而且，据中介反映，近期杭州二手房挂牌量急剧攀升，但成交量平平。

郑州：

这几天，郑州人的朋友圈想必都被一条消息刷了屏——融创大河宸院价格暴跌30%，七折出货。原价13500，现特价10500...

如今的楼市，已经走到了重要关头，不管是向前还是退后，都变得异常艰难。就如同现如今的股市一样，经过长时间的反复拉锯之后，接下来会先突破哪一个缺口，没人能说得清。

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同样的道理，下半年的楼市会怎样，也没人能讲明白，或许，经过一段时间的暗淡期后，第四季度会迎来反弹，但也可能不会。

不过，笔者可以肯定的告诉你：即使第四季度会有反转，那也只是一二线城市而已。至于三四线城市，四季度，很可能会迎来真正的至暗时刻。

之前，湖北恩施发布的“止跌令”曾引起了市场的高度关注，前段时间，中国经营报记者专门去了趟恩施，并发表了一篇后续报道：

止跌令之后，大型房企降价依旧，本地小开发商根本无力应战。

“止跌令”短期或许能起到一定作用，可一旦有一天开发商撑不住了，必定会选择“降价去库存”这条路。

降价去库存的背后，必然又是一轮大规模维权。

而对于三四线城市来说，这一切，似乎才刚刚开始...

信息来源：中国新闻网

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