看尽买房人生百态，这*步，决定你在深圳的未来

微信公众号的留言区，何尝不是购房者的人生百态？

“火线哥”（DChuoxian）*近碰到这么一位粉丝，深圳共有10个区，他就问了7个区“是否值得买”？

以“火线哥”从业20年的老司机经历，大凡这种问法，都是首次买房，手里有了一定金额的买房款，但就是拿不到主意：买哪里，怎么买，买什么？

上面这三个“神问”其实代表了*多数的疑问。

类似的问题碰到多了，“火线哥”也想借这篇文章解决这些问题：总价控制在600万元以内，选择出行成本低、生活高效且未来可持续发展的区域，5－8年内可以不用换房的高品质楼盘。

No.1

政府800亿投资已指明方向

先来看“买哪里”的问题。

深圳十个区，其实可以划分成三条主线：

东部、中部和西部

以坪山-龙岗为轴的东部线，是深圳的本土智慧，东部战略的实施区域。

以福田-龙华为轴的中轴线，是深圳的新兴战略，目前投资、配套建设密度*的区域。

前后海-大空港为代表的西部线，融合了大湾区的国家战略，大多数是有钱人的游戏，其中也有刚需的机会。

1.沿着中轴线布局

在“火线哥”（DChuoxian）看来，首次置业在区域选择很重要，一定要选择有大规划支撑，有大资金持续投入，已经在“奔跑”的地方，并不建议盲目选择洼地。因为待这个洼地填满了，对方早已跑出很远了。

选择产生差距，就是这样。

而中轴线有大规划、大资金，叠加效应显著。

中轴战略产业规划（龙华部分）

关于“中轴战略”，*新的官方说法是这样的：

以“深港科技创新合作区”为龙头，以福田CBD中央活力区和深圳北站商务区为双核心，以福田—龙华“小中轴”为支撑，依托广深港客运专线，打造南连香港港岛，北接东莞、广州增城，辐射粤港澳大湾区的“一龙头两核心多节点”深圳中轴科技创新大走廊。

这其中有两个重点要值得注意了——

1.福田CBD和深圳北站启动“双核战略”

2.福田—龙华是“中轴核心”

也就是说，福田CBD-北站商务区这个地方，就是中轴的核心了。

实际上，资金已经在前面铺路了。

2.北站已经投了800亿元

在全市十七个重点区域开发建设的综合考核中，北站商务中心区连续四年排名*，累计投资约801亿元（数据来源于“龙华政府在线”）。

未来的北站商务中心

深外龙华分校、深高北校区，这些牛闪闪的名校，选择了这里。

在建（规划）中的新华医院、市第二儿童医院、市美术馆新馆和市第二图书馆，这些都是市一级的配套。

这么说吧，北站商务中心区是原特区外资金、配套投入密度*的一个片区，没有之一。

房地产是资金密集型产业，重金打造的片区，其份量理应很好掂量一下。

3.两条地铁线彻底“打通”梅林关

如果还要具象一点，“火线哥”建议多多关注梅林关。

因为这里是深圳出行成本低、生活高效且未来可持续发展的区域。

更重要的原因是因为明年有两条重要地铁线开通。

大家都知道梅林关与福田唇齿相依，限制其发展的核心要素就是交通。而这个问题很快得以解决，梅林关的发展将迎来质的飞跃。

明年5月、6月，深圳地铁6号线、10号线将开通，这两条地铁都将与龙华发生亲密关系，并对梅林关形成正面刺激。

6号线二期工程线路示意图

为缓解北站枢纽的交通换乘压力，6号线一、二期计划于2020年同步建成开通，开设有梅林关站。

10号线线路图（点击查看大图）

10号线开通后，将结束平湖、坂雪岗、华为新城、梅林关东片区不通地铁的状况。

英雄难过梅林关，将彻底成为历史。

No.2

500-600万该怎么买？

先分享两个案例。

粉丝A，家境较好，动用三个钱包，就能搞定首次置业的问题。左挑右选，终于选择了南头关一个新盘，她的说法是，这个楼盘超炫的户型设计，掳获了她的芳心。毕竟还是南山，这是南山*的房子了。

A对生活品质要求较高，也就是常说的“均好性”。但是后来发现，很多配套的通达性非常差，比如中山公园，需要穿过滚滚车流的北环大道。

粉丝B，希望首套房一步到位，他考虑得非常长远：小两口一间，两个孩子要两间，双方父母轮流带孩子要一间，保姆一间房。

这样算下来，五房都有可能打不住。

既然是首次置业，“火线哥”建议还是要保证买后的5－8年不用再次换房，不要奢望一步到位，适度*一大步就可以了，房价总款控制在600万元左右。这是更大多数深圳首次置业刚需能承受的。

这600万元，也有其他花法：

在深圳湾和后海，买一个30－40多平米的公寓，只能一个人住，在高楼中眺望一下海。

南山、福田，当然也能买到大一点的户型，但都是老破旧。如果不愿意把青春的大好时光耗在搏拆迁上，抛开地段的理论，也是应该的。

龙华已经是非常成熟的新兴城区，当下的需求和未来的发展，在这里能够得到很好的满足，买大三房是*的，如果能够得着3＋1房，基本上就不用考虑换房了。

在满足需求的同时，就要注重功能与品质能否兼得了，比如交通便利度和通达性、职住效率的考量、教育配置、商业丰足等等。

No.3

赶紧上车才是*紧要的

“火线哥”一直坚持的观点是，首次置业只要有需求、有钱，就要赶紧上车，在大湾区和先行示范区两大重磅利好下，深圳的购房需求一直上涨，而房价却被平抑，所以，赶紧上车才是*紧要的。

1.龙华也缺货了

众所周知，深圳土地资源非常紧缺，可供开发用地不足20平方公里，每年新增用地不足2平方公里。也就是说，剩余可开发用地仅占到深圳的1％。

与此对应的是，深圳去年人口的增长率是4％，位居全国*。

即便是龙华这种的曾经市场供应大户，现在也捉襟见肘了。

据深圳中原地产的统计，2019年龙华计划入市的项目为14个，其中大部分为公寓及商办，纯住宅只有3个。

2.生活各项指标日渐优化

深国际万科和风轩则是龙华距离福田*近的刚需住宅盘。

这种距离*的好处是既能够享受到深圳“中轴发展战略”的红利，又能缩短上班时间和距离，提升生活品质。

待明年上半年地铁6号线和10号线开通后，这里与福田中心区的距离进一步缩短。

几年后，北站商务区开发完毕、星河world办公区企业全都入驻，还可以选择在家门口上班。

从交通便利、通达性和职住效率看，未来一两年内，这些指标得以进一步优化。

项目区位图

至于首次置业看中的商业配套，深国际梅林关更新单元有约3.5万㎡商业，同时紧邻上河坊购物中心以及约8万㎡的星河cococity。

项目周边约5公里范围内，有10座中高端商业购物中心。

未来，项目将与旁边的星河COCO City，上河坊，书香门第商业、龙光玖龙荟、万科金域华府商业等形成集聚效应，变成龙华有影响力的商圈。

项目周边商业分布

深国际万科和风轩的*有可能是加分项，项目附近不仅有潜龙*等优质教育资源，还配建有*（具体入学政策以政府及*相关规定为准）。

第三方创意展示空间

3.面粉贵过面包

要强调的是，项目是一个大盘，推售产品为*期，目前正在清盘中，单价约6.1万/㎡，仅余*后少量建面约78㎡及97㎡的单位。

这个价格可是限价带来的刚需福利啊！

今年6月，龙光在旁边的民治拍来的地，面粉价都高达6.7万/㎡。

所以，在深圳，首次置业越早越好。

前一阵子，连岳在回答一个限价很严重城市的读者来信，读者希望趁着机会赶快买房，但他老公是一个看空主义，一直在等待房子继续下跌，连岳是这样回答的：

有幸呆在中国优质地区的人，等于老天爷赏你一个机会，磨磨蹭蹭，叽叽歪歪，一点风险也不想承担，老天爷都会看不下去，结果就是你比同等条件的人穷很多。人生有些苦是该吃的，迟吃不如早吃，早吃早进阶。

这段话放在深圳*为适合不过了——

既然老天给了你一次在深圳买房的机会，为什么不用到极致？不要放过任何一个机会。

比如二期深国际万科和雅轩的展示中心将在9月7日全新开放，不妨去现场学习一些收纳和设计灵感，确实动心了，就准备买一套吧。争取一个99元赢万元家电礼包，也是一个福利呀！

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29 Aug 2019 摄影：牛哥

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