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- 黛子:你买了哪个户型啊
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微信公众号的留言区,何尝不是购房者的人生百态?
“火线哥”(DChuoxian)*近碰到这么一位粉丝,深圳共有10个区,他就问了7个区“是否值得买”?
以“火线哥”从业20年的老司机经历,大凡这种问法,都是首次买房,手里有了一定金额的买房款,但就是拿不到主意:买哪里,怎么买,买什么?
上面这三个“神问”其实代表了*多数的疑问。
类似的问题碰到多了,“火线哥”也想借这篇文章解决这些问题:总价控制在600万元以内,选择出行成本低、生活高效且未来可持续发展的区域,5-8年内可以不用换房的高品质楼盘。
No.1
政府800亿投资已指明方向
先来看“买哪里”的问题。
深圳十个区,其实可以划分成三条主线:
东部、中部和西部
以坪山-龙岗为轴的东部线,是深圳的本土智慧,东部战略的实施区域。
以福田-龙华为轴的中轴线,是深圳的新兴战略,目前投资、配套建设密度*的区域。
前后海-大空港为代表的西部线,融合了大湾区的国家战略,大多数是有钱人的游戏,其中也有刚需的机会。
1.沿着中轴线布局
在“火线哥”(DChuoxian)看来,首次置业在区域选择很重要,一定要选择有大规划支撑,有大资金持续投入,已经在“奔跑”的地方,并不建议盲目选择洼地。因为待这个洼地填满了,对方早已跑出很远了。
选择产生差距,就是这样。
而中轴线有大规划、大资金,叠加效应显著。
中轴战略产业规划(龙华部分)
关于“中轴战略”,*新的官方说法是这样的:
以“深港科技创新合作区”为龙头,以福田CBD中央活力区和深圳北站商务区为双核心,以福田—龙华“小中轴”为支撑,依托广深港客运专线,打造南连香港港岛,北接东莞、广州增城,辐射粤港澳大湾区的“一龙头两核心多节点”深圳中轴科技创新大走廊。
这其中有两个重点要值得注意了——
1.福田CBD和深圳北站启动“双核战略”
2.福田—龙华是“中轴核心”
也就是说,福田CBD-北站商务区这个地方,就是中轴的核心了。
实际上,资金已经在前面铺路了。
2.北站已经投了800亿元
在全市十七个重点区域开发建设的综合考核中,北站商务中心区连续四年排名*,累计投资约801亿元(数据来源于“龙华政府在线”)。
未来的北站商务中心
深外龙华分校、深高北校区,这些牛闪闪的名校,选择了这里。
在建(规划)中的新华医院、市第二儿童医院、市美术馆新馆和市第二图书馆,这些都是市一级的配套。
这么说吧,北站商务中心区是原特区外资金、配套投入密度*的一个片区,没有之一。
房地产是资金密集型产业,重金打造的片区,其份量理应很好掂量一下。
3.两条地铁线彻底“打通”梅林关
如果还要具象一点,“火线哥”建议多多关注梅林关。
因为这里是深圳出行成本低、生活高效且未来可持续发展的区域。
更重要的原因是因为明年有两条重要地铁线开通。
大家都知道梅林关与福田唇齿相依,限制其发展的核心要素就是交通。而这个问题很快得以解决,梅林关的发展将迎来质的飞跃。
明年5月、6月,深圳地铁6号线、10号线将开通,这两条地铁都将与龙华发生亲密关系,并对梅林关形成正面刺激。
6号线二期工程线路示意图
为缓解北站枢纽的交通换乘压力,6号线一、二期计划于2020年同步建成开通,开设有梅林关站。
10号线线路图(点击查看大图)
10号线开通后,将结束平湖、坂雪岗、华为新城、梅林关东片区不通地铁的状况。
英雄难过梅林关,将彻底成为历史。
No.2
500-600万该怎么买?
先分享两个案例。
粉丝A,家境较好,动用三个钱包,就能搞定首次置业的问题。左挑右选,终于选择了南头关一个新盘,她的说法是,这个楼盘超炫的户型设计,掳获了她的芳心。毕竟还是南山,这是南山*的房子了。
A对生活品质要求较高,也就是常说的“均好性”。但是后来发现,很多配套的通达性非常差,比如中山公园,需要穿过滚滚车流的北环大道。
粉丝B,希望首套房一步到位,他考虑得非常长远:小两口一间,两个孩子要两间,双方父母轮流带孩子要一间,保姆一间房。
这样算下来,五房都有可能打不住。
既然是首次置业,“火线哥”建议还是要保证买后的5-8年不用再次换房,不要奢望一步到位,适度*一大步就可以了,房价总款控制在600万元左右。这是更大多数深圳首次置业刚需能承受的。
这600万元,也有其他花法:
在深圳湾和后海,买一个30-40多平米的公寓,只能一个人住,在高楼中眺望一下海。
南山、福田,当然也能买到大一点的户型,但都是老破旧。如果不愿意把青春的大好时光耗在搏拆迁上,抛开地段的理论,也是应该的。
龙华已经是非常成熟的新兴城区,当下的需求和未来的发展,在这里能够得到很好的满足,买大三房是*的,如果能够得着3+1房,基本上就不用考虑换房了。
在满足需求的同时,就要注重功能与品质能否兼得了,比如交通便利度和通达性、职住效率的考量、教育配置、商业丰足等等。
No.3
赶紧上车才是*紧要的
“火线哥”一直坚持的观点是,首次置业只要有需求、有钱,就要赶紧上车,在大湾区和先行示范区两大重磅利好下,深圳的购房需求一直上涨,而房价却被平抑,所以,赶紧上车才是*紧要的。
1.龙华也缺货了
众所周知,深圳土地资源非常紧缺,可供开发用地不足20平方公里,每年新增用地不足2平方公里。也就是说,剩余可开发用地仅占到深圳的1%。
与此对应的是,深圳去年人口的增长率是4%,位居全国*。
即便是龙华这种的曾经市场供应大户,现在也捉襟见肘了。
据深圳中原地产的统计,2019年龙华计划入市的项目为14个,其中大部分为公寓及商办,纯住宅只有3个。
2.生活各项指标日渐优化
深国际万科和风轩则是龙华距离福田*近的刚需住宅盘。
这种距离*的好处是既能够享受到深圳“中轴发展战略”的红利,又能缩短上班时间和距离,提升生活品质。
待明年上半年地铁6号线和10号线开通后,这里与福田中心区的距离进一步缩短。
几年后,北站商务区开发完毕、星河world办公区企业全都入驻,还可以选择在家门口上班。
从交通便利、通达性和职住效率看,未来一两年内,这些指标得以进一步优化。
项目区位图
至于首次置业看中的商业配套,深国际梅林关更新单元有约3.5万㎡商业,同时紧邻上河坊购物中心以及约8万㎡的星河cococity。
项目周边约5公里范围内,有10座中高端商业购物中心。
未来,项目将与旁边的星河COCO City,上河坊,书香门第商业、龙光玖龙荟、万科金域华府商业等形成集聚效应,变成龙华有影响力的商圈。
项目周边商业分布
深国际万科和风轩的*有可能是加分项,项目附近不仅有潜龙*等优质教育资源,还配建有*(具体入学政策以政府及*相关规定为准)。
第三方创意展示空间
3.面粉贵过面包
要强调的是,项目是一个大盘,推售产品为*期,目前正在清盘中,单价约6.1万/㎡,仅余*后少量建面约78㎡及97㎡的单位。
这个价格可是限价带来的刚需福利啊!
今年6月,龙光在旁边的民治拍来的地,面粉价都高达6.7万/㎡。
所以,在深圳,首次置业越早越好。
前一阵子,连岳在回答一个限价很严重城市的读者来信,读者希望趁着机会赶快买房,但他老公是一个看空主义,一直在等待房子继续下跌,连岳是这样回答的:
有幸呆在中国优质地区的人,等于老天爷赏你一个机会,磨磨蹭蹭,叽叽歪歪,一点风险也不想承担,老天爷都会看不下去,结果就是你比同等条件的人穷很多。人生有些苦是该吃的,迟吃不如早吃,早吃早进阶。这段话放在深圳*为适合不过了——
既然老天给了你一次在深圳买房的机会,为什么不用到极致?不要放过任何一个机会。
比如二期深国际万科和雅轩的展示中心将在9月7日全新开放,不妨去现场学习一些收纳和设计灵感,确实动心了,就准备买一套吧。争取一个99元赢万元家电礼包,也是一个福利呀!
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