南京探盘 | 一房难求的改善型项目，需要具备哪些特质？

目前，以南京为代表的强二线城市，已全面进入改善住房时代。据克而瑞统计，截止8月底，今年南京已有45家纯新盘上市，其中多为中高端改善项目

同时，南京新房成交也以中高端改善型产品为主，受到购房者青睐的项目多位于热门限价区域

8月30日，位于河西南的华侨城天鹅堡首开，共计480套房源，2393组客户报名，中签率19.8%。其中，大户型是首选，208平四房*抢手。

近日，翡翠天际加推80套房源，551组买房人参与，中签率14.5%，开盘一个多*即宣告售罄。

今天，我们将以南京这两个项目为例，看看此类改善型产品为何“一房难求”？

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市中心：交通好、配套多

地段稀缺，决定了产品的稀缺。从区位上看，二者地处城市新老中心华侨城天鹅堡位于河西南部，临夹江而建；翡翠天际位于雨花与河西交汇处，与河西中部仅隔一条凤台南路。

交通配套上，目前翡翠天际更具优势华侨城天鹅堡与地铁S3号线相邻，周边*近可与3号线换乘；翡翠天际旁拥有1号线和10号线双条轨交，且邻近的换乘线路较多，相对而言出行更加便利。

放眼未来，华侨城天鹅堡周边还将建设地铁9号线二期、有轨电车2号线（待运营）等，区域*空间依然存在。

其他配套方面，翡翠天际也更胜一筹，其3公里内拥有虹悦城、雨花客厅等成熟商圈以及明基医院、南京建邺医院等知名甲级医院，配套更加完善。

华侨城天鹅堡的*亮点在于一线江景，医疗、教育和商业资源上，新建项目较多。

地段条件优，配套资源好，加上河西以及主城区的新房供应相对不足，导致了此类区域的新房稀缺，这也是产品热销的原因之一。

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新房比周边二手房便宜

产品定位上，华侨城天鹅堡和翡翠天际的客群均以中高端改善为主，符合市场主流供需

华侨城天鹅堡鸟瞰效果图

翡翠天际鸟瞰效果图

如今，80、90后一批新生代置业者追求较高的生活品质，二套房*提高、利率上浮等政策迫使他们买房*一步到位。

根据克而瑞的数据，同比2018年，今年上半年南京新房成交在90-120㎡面积段和140㎡以上面积段的户型占比快速增加

华侨城天鹅堡约160㎡四房户型

华侨城天鹅堡约187㎡四房户型

华侨城天鹅堡的首开户型从160-208㎡不等，为全四房户型；翡翠天际的主力户型从113-143㎡不等，以四房为主，二者均为改善型产品。

翡翠天际约130㎡四房户型

翡翠天际约143㎡四房户型

与此同时，受政府的限价影响，华侨城天鹅堡首开单价3.5万/㎡~4万/㎡。翡翠天际限价为3.5万/㎡，周边二手房挂牌价已经接近5万/㎡，倒挂接近1.5万/㎡。

这对于当地的改善客群而言，是一次住房更新和升级的好机会。

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高附加值四房改善户型

除了地段和价格等外在因素，购房者对于产品设计和内在品质更为看重。

1、注重社交活动空间的打造

在整体规划上，华侨城天鹅堡和翡翠天际都打造了13栋住宅，且保持了较宽的楼间距，保证室内采光。

华侨城天鹅堡效果图

翡翠天际效果图

具体来看，华侨城天鹅堡规划13栋住宅、1栋公寓和1所幼儿园，包括4栋16F住宅，9栋30F住宅。翡翠天际仅有13栋13-20F的小高层。

社区景观上，二者都注重社交活动空间的打造