成交量跌价涨，小户型成市场宠儿，北京楼市窄幅运行！

▎城市快报丨By：世联评估

2019年9月，根据世联评估EVS监测，北京新房市场9月住宅成交3,697套，环比下降22.3%；成交面积41.32万平方米，环比下降24.8%；成交均价为53,238元/平方米，均价环比上升11.79%；二手房住宅成交12,319套, 较上个月环比上涨2.2%，同比下跌19.4%，成交均价为51,720元/平方米，环比下跌0.15%；同比下跌2.20%

2018年10月-2019年9月北京商品住宅月度成交走势

2018年10月-2019年9月北京住宅存量房月度成交走势

图片来源：世联评估

2019年9月，北京商品住宅成交套数环比量跌价涨、同比量跌价涨，从整体成交量和成交价格来看，二手房成交套数环比量涨价跌、同比量价齐跌，住宅市场整体运行稳定，住宅均价以横盘整理为主，在政策微调中窄幅箱体运行。

北京市场究竟如何走向，世联评估带你详细解读。

新房市场分析

新房供应分析

2018年10月-2019年9月北京商品住宅新增供应套数和面积走势

2019年9月北京商品住宅新增供应区域分布

数据来源：世联评估、世联EVS

2019年9月，北京商品住宅新增供应量套数环比上涨、同比下降。批售套数6,325套 ，环比上涨51.72% 、同比下降15.83% ；批售面积59.61万平方米 ，环比下降1.86% 、同比下降36.8% ；本月供应区域为6个，供应量*的大兴区占比28.93%

新房成交分析

2018年10月-2019年9月北京商品住宅月度成交走势

2019年9月北京商品住宅成交区域分布

数据来源：世联评估、世联EVS

2019年9月，北京商品住宅成交套数环比量跌价涨、同比量跌价涨。近几月北京商品住宅成交也多为共有产权或限竞房，成交体量占比大，市场价格走势不可完全代表整体市场情况。本月住宅成交3,697套 ，环比下降22.3% ；成交面积41.32万平方米 ，环比下降24.8%；成交均价为53,238元/平方米 ，均价环比上升11.79% ，同比上涨26.55% ；成交金额219.98亿元 ，环比上月下跌15.9%。

从行政区域看，大兴区、昌平区和延庆区成交套数为前三，分别为778套、470套和416套 ，分别占本月成交套数的21.04%、12.71%和11.25%。

新房存量及去化

截至2019年9月底北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至2019年9月底北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

截至2019年9月北京商品住宅存量及去化时间表

数据来源：世联评估、世联EVS

我们选取北京市新房市场2018年10月-2019年9月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要22个月 可去化完成，存量面积约需要22.6个月的去化时间，环比上月均有所上涨。9 月北京商品住宅市场存量稍减，数量为99,886套，较上月下跌1.2%。

存量套数分区域来看：大兴区、顺义区和房山区存量套数较多，分别为14,923套、12,130套、11,755套 ；去化速度上大兴区、丰台区和顺义区*快，分别为705.8套/月、569.8套/月和432.3套/月 ；去化时间上海淀区、石景山区和丰台区*短，分别为7.3月、9.0月和10.9月 ，压力*的为西城区、房山区和密云区，去化周期分别为93.8个月、41.5个月、41.1个月 （东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）；9月各区域套数去化时间环比大部分上升。

存量房市场分析

世联评估EVS监测数据显示，北京9月二手房住宅成交12,319套, 较8月环比上涨2.2%，同比下跌19.4%；成交面积109.89万平方米，环比上涨2.1%，同比下跌17.9%9月份二手商品房整体网签量13,755套，较上月环比上涨1.9%；分区域来看，朝阳区成交套数*多领跑全北京。

北京市9月二手房均价为51,720元/平方米，环比下跌0.15%；同比下跌2.20%从整体成交量和成交价格来看，9月份二手房成交套数环比量涨价跌、同比量价齐跌；从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数为前三，分别为2,931套、1,551套和1,281套；面积占比分别为22.56%、11.12%和9.05%。成交量*的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍，依然是名副其实的成交大户。平谷区成交套数*少，成交142套，成交量占比仅1.11%。成交均价方面，西城区*，为114,017元/平方米，成交均价*出现在平谷区，为22,968元/平方米从成交面积分布来看，成交较热面积区间多为100平方米以下户型。

2018年10月-2019年9月北京住宅存量房月度成交走势

2019年9月北京存量房住宅各区成交套数及市场均价

▼北京市中心城区二手房住宅房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，9月份北京市主城区6个区域均有不同程度下跌 (如图所示)，东城区跌幅比较明显下跌0.31%，西城区次之为0.22%；丰台区价格下跌0.12%，朝阳区、海淀区、石景山区价格比较平稳，跌幅较小不明显。如下图所示（绿色下跌，红色上涨）:

▼北京市中心区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS

▼北京市远郊区二手房住宅房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，9月份北京远郊区的10个区域涨跌各半，平谷区环比下跌幅度*为3.97%，通州区、门头沟区分别下跌0.5%、0.28%，昌平区、大兴区表现较为平稳，下跌幅度在0.1%以内；涨幅较为明显的有：密云区上涨*为1.67%，延庆区上涨0.08%，房山区、顺义区、怀柔区上涨上涨幅度较小均在0.05%以内，价格表现较为平稳。

▼北京市近郊、远郊区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS

▼北京市各行政区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS

▼北京市二手商品房成交户型、价格分布以及房产经纪机构成交排名

▼北京市二手商品房成交户型一览

▼北京市二手商品房成交价格分布一览

▼北京二手商品房经纪机构成交情况

数据来源：世联评估、世联EVS

从二手房经纪机构的成交情况来看，链家签约套数市场占比持续*，9月占中介签约套数的67%从市场成交面积来看，60平方米以下小户型成交数量占比*，成交套数4,034套，占总成交套数的29.3%；其次是60-80平方米户型，成交套数3,371套，占总成交量的24.5%；120-140平方米成交套数*少，为843套，占比*，仅为6.1%从成交面积特征显示，9月成交面积多集中于100平方米以下。

从二手房成交价格来看，成交的价格区间在200万以上的户型成交套数*多占比*，成交7,617套，占总成交量的55.4%，60-90万成交套数*少占比*，成交680套，仅占总量的4.9%从成交价格特征来看，成交价格在200万以上的户型为本月成交主力，成交价格在60万-200万之间的户型成交量相差不大，分布占比较为均衡。

住房租赁市场分析

2018年9月-2019年9月北京租房租金月度走势

2019年9月北京住房各区租赁均价及租售比

数据来源：世联评估、世联EVS

北京市住房租赁市场9月份经过各区加权平均后的月租金为93元/平方米 ，租售比为1:556 ，较上月持平。

土地市场分析

土地成交

2019年9月北京土地成交一览表

数据来源：世联评估、世联EVS

2019年9月，土地成交7宗，土地成交面积29.07 万平方米，规划计容建筑面积60.3万平方米 ，成交总金额142.02亿元 其中集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块建设共有产权房，且销售均价29,000元/平方米（含全装修费用）。

商业新房市场

2018年1季度-2019年3季度北京商业新房成交走势

2019年3季度北京商业各区成交套数及成交均价

数据来源：世联评估、世联EVS

2019年三季度，北京市商业新房成交套数706套（含期房），成交平均单价为33,304 元/平方米，成交套数、成交面积环比分别下降23.01%、36.3% ，成交单价环比上升15.74% ；分区域来看，大兴区、房山区、通州区商业成交套数列前三位，分别为97套、90套、84套，占比分别为15.62%、14.49%、13.53%；平均成交单价来看，西城区、东城区商业成交均价*，分别为102,030元/平方米、93,083元/平方米。

办公新房市场

2018年1季度-2019年3季度北京办公新房成交走势

2019年3季度北京办公各区成交套数及成交均价

数据来源：世联评估、世联EVS

2019年三季度，北京市办公新房成交套数2,103 套（含期房），成交平均单价为24,649 元/平方米，成交套数环比下降7.76% ，成交面积环比上升9.93% ，成交单价环比下降21.83% ；分区域来看，顺义区、房山区、通州区商业成交套数列前三位，分别为480套、288套、137套，占比分别为42.67% 、25.60%、12.18%；从平均成交单价来看，西城区办公成交均价*，为110,000元/平方米。

小结与展望

在政治局会议重提“房住不炒”以及住建部房价预警之后，全国房地产楼市调控政策次数增加，地方楼市调控政策亦松紧各异，但都控制在合理范围内。北京地区政策调控作用比较明显，后续楼市将依然呈现双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但如果有上涨的苗头，政府也会加码调控，预计年底北京房地产市场价格整体持稳。

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四季度开始，北京楼市依旧平稳，对于今年的楼市你想说什么？留言区告诉我们！

-The End-

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