成交量跌价涨，甲级写字楼竞争激烈，武汉楼市调控持续！！

来源：价值领地发布时间：2019-10-28 00:00:00

▎城市快报丨By：世联评估

2019年9月，根据世联评估EVS监测，成交量方面，本月共成交新建商品住宅17,997套，较上月增加1,760套。成交面积203.25万平米，环比下降9.13%，同比增加45.96%；9月，武汉主城区商品住宅共成交9,422套，较上月减少1,340套，降幅12.45%，同比增加5.14%。

2018年1月-2019年9月武汉商品住宅月度成交走势

2018年9月-2019年9月武汉市主城区存量房月度成交走势

数据来源：世联EVS数据平台

9月新建商品住宅供应大幅提升，成交量跌价涨；存量住宅远郊区涨跌明显，整体成交呈量跌价升之势。

武汉楼市究竟如何走向，世联评估带您详细解读。

住宅市场

新房市场分析

新房供应分析

2018年1月-2019年9月武汉商品住宅新增供应套数和面积走势

2019年9月武汉商品房新增供应区域分布

数据来源：世联EVS数据平台

数据显示，9月武汉楼市新房供应大幅提升，保持相对较高体量；9月武汉楼市供应环比大增，供应量和推盘量均创下新高。9月武汉市商品住宅供应套数33,759套，较上月增加16,491套；全市商品住宅新增供应面积413.78万平方米，环比上升90.02%，同比上涨19.60%，其中主城区供应面积172.45万平方米，远城区供应面积241.34万平方米

供应套数方面，黄陂区贡献*多，以4,457套拔得头筹，新洲区紧随其后；供应面积方面，新洲区以49.87万平米的供应面积位居本月首位，黄陂区紧随其后。9月各区均有新房供应。

新房成交分析

2018年1月-2019年9月武汉商品住宅月度成交走势

2019年9月武汉商品住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台

成交量方面，本月共成交新建商品住宅17,997套，较上月增加1,760套成交面积203.25万平米，环比下降9.13%，同比增加45.96%，其中主城区成交面积103.67万平方米，汉阳区以27.88万平米位居主城区*；远城区供应面积99.58万平方米，新洲区以21.47万平米位居远城区前列。

成交均价方面，武昌区新建商品房成交均价*，为21,824元/平米，江岸区以19,302元/平米紧随其后，东湖高新区以18,843元/平米位列第三，新洲区新房成交均价仍为全市*。

新房存量及去化

截至2019年9月底武汉商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至2019年9月底武汉各区存量商品住宅去化时间（月）图

数据来源：世联EVS数据平台

截止2019年9月底，武汉市共计商品住宅存量共96,007套，面积共计1,196.2万平方米。其中洪山区的存量套数*，为13,086套，且存量面积*，为154.4万平方米；黄陂区次之，存量套数为11,258套，存量面积为124.5万平方米；硚口区及青山区的存量套数位于全市末端，仅为2,272套和2,250套。武汉市主城区存量房住宅套数为49,427套，远城区住宅套数46,580套；主城区面积为622.14万平米，远城区面积为574.02万平米

2018年9月至2019年9月，武汉市共计销售商品住宅206,686套，共计2,267万平方米，洪山区的月均去化速度*快，为：2370套/月，26.31万㎡/月，硚口区的去化速度*慢，为：519套/月，5.24万㎡/月。

去化周期方面，全市的存量套数的平均去化周期为5.6个月，存量面积的去化时间为6.3个月，其中，蔡甸区及青山区的去化周期*短分别为：3.2个月及2.1个月，汉南区的去化周期*长，为：9.4个月

截至2019年9月武汉商品住宅存量及去化时间表

数据来源：世联EVS数据平台

存量成交分析

2018年9月-2019年9月武汉市主城区存量房月度成交走势

2018年9月-2019年9月武汉市远城区存量房月度成交走势

数据来源：世联EVS数据平台

9月，武汉主城区商品住宅共成交9,422套，较上月减少1,340套，降幅12.45%，同比增加5.14%。成交均价18,189元/平方米，较上月价格水平上涨530元/平方米，受青山片、古田片、关山片等优质项目占比增加影响，住宅价格环比上涨3.00%，同比下跌3.52%。

9月，远城区商品住宅共成交6,163套，较上月减少595套，跌幅8.80%，同比下跌10.40%。成交均价9,553元/平方米，价格水平较上月下跌420元/平方米，楼市价格环比下跌1.70%，同比下跌16.98%。

9月，武汉市城市均价为17,066元/平米，武昌区均价仍为全市*，为22,930元/平米，江岸区均价紧随其后，为20,784元/平米，新洲区均价*，为6,709元/平米，但新洲区涨幅*，达到0.3%，黄陂区跌幅*，为0.5%，9月远城区涨跌幅较为明显。

住房租赁市场

2019年9月武汉市各行政区存量房月度均价

2018年9月-2019年9月武汉市商品住宅月租金及租售比走势

数据来源：世联EVS数据平台

9月，武汉市商品住宅租金价格为32.9元/平米月，较8月租金价格基本持平。

土地市场

土地市场分析

土地供应

2019年9月武汉土地供应一览表

数据来源：世联EVS数据平台

2019年9月，武汉市挂牌出让26宗经营性土地，土地供应面积210.2万㎡，规划建筑面积402.36万㎡，主要集中在东西湖区（7宗）、新洲区（4宗）、东湖高新区（5宗）、武昌区（3宗）、青山区（1宗）、蔡甸区（5宗）、江岸区（1宗），较上月土地供应宗数多15宗，供应建筑面积环比上涨55.54%，同比上涨137.50%。

土地成交

2019年9月武汉土地成交一览表

2018年1月-2019年9月武汉土地供应成交

数据来源：世联EVS数据平台

2019年9月，武汉市拟挂牌成交14宗经营性土地，实际成交11宗经营性土地，其中1宗土地延期拍卖（P（2019）115号地块），2宗土地流拍（P（2019）105号、P（2019）106号），土地成交面积65.77万㎡，成交规划建筑面积247.73万㎡，主要集中在武昌区（3宗）、新洲区（2宗）、汉阳区（1宗）、东西湖区（1宗）、东湖新技术开发区（1宗）、黄陂区（2宗）、江岸区（1宗），较上月土地成交宗数多9宗，成交土地面积环比上涨295.97%，同比下跌30.94%。

楼面地价方面2019年9月，*成交楼面地价为江岸区中山大道与解放公园路交汇处的P（2019）104号地块，成交楼面地价为12,753元/㎡，位于武昌区珞狮北路与八一路交汇处的P（2019）116号地块紧随其后，成交楼面地价为10,893元/㎡。

成交价格方面2019年9月，位于黄陂区武湖街新港铁路以北、胜海大道以西的P（2018）98号地块及P（2019）99号地块为溢价成交，溢价率均超过30%，位于东西湖泾河街吴新干线以东，滨河南路以南的P（2018）111号地块为溢价成交，溢价率为37.08%，溢价率为本月*，其余地块均为底价成交。

地块总价方面2019年9月，武昌区地块总价96.0亿，位居首位。

企业拿地方面2019年9月，华夏幸福拿地金额*，1-9月融创中国以212.1亿元金额高居首位。

地块分析

▼华夏幸福116亿底价竞得武昌滨江P（2019）108、109号地块。

数据来源：世联EVS数据平台

▼P（2019）108号地块

P（2019）108号地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、和平大道及中部次干道以西、规划道路以东，为武昌滨江商务核心区A包（含A1、B1、B2、B3、B4、J1、J2、J3八个地块）建设项目，规划总面积地上145,026平方米、地下172,991平方米，地上容积率为6.23，地上计容建面90.35万方；地下容积率为0.36，计容建面6.23万方。地块性质为住宅、商服、公园与绿地、交通服务场站用地，起拍价959,600万元。该地块由华夏幸福旗下华御江（武汉）房地产底价竞得，楼面地价9935.92元/㎡（若不算地下计容建面，楼面地价为10620.78元/㎡）。

地块要求：

1、竞买人需承诺引入1家其关联的银保监会批准经营的全国性保险公司的分支机构入驻，该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强，且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证(含银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金)；

2、持有商业及办公建筑面积不低于45万平方米，其中，持有集中商业建筑面积不少于20万平方米，且持有建筑自竣工验收之日起10年内不得转让给其关联方以外的企业）；

3、项目内应配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3,780平方米，建筑面积不小于2,730平方米；

4、B1地块建筑控制高度为380米（可上下浮动20米）；B2地块建筑控制高度为300米（可上下浮动20米）；

5、根据《武昌滨江商务核心区实施性城市设计》对滨江核心区住宅品质要求，项目内住宅户均建筑面积应不小于120平方米，总户数不超过2100户；

6、P（2019）108号、P（2019）109号地块关联搭配供应，竞买人必须同时参与两宗地块竞买，并分别报价；出让顺序为P（2019）108号地块在先，P（2019）109号地块在后，P（2019）108号地块由竞买人按照市场竞争成交规则确实竞得人；P（2019）109号地块按照挂牌起始价由P（2019）108号地块竞得人关联竞得。

▼P（2019）109号地块

P（2019）109号地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、规划道路以西、临江大道以东，为武昌滨江商务核心区B包（含C1、C2、C3地块）建设项目，规划总面积地上49,088平方米、地下58,350平方米，地上容积率地上4.22，地上计容建面20.71万方，地块为商服、交通服务场站用地，竞买保证金40,580万元，起拍价20,2860万元。该地块由华夏幸福旗下华御江（武汉）房地产底价竞得，楼面地价9,792.84元/㎡。

地块要求：

1、建筑高度控制在100米以内，结合具体方案审定；

2、空中连廊C1、C2、C3地块沿临江大道控制连续的空中步行连廊，控制高程为正负零以上10米（可上下浮动1米），连廊净宽度不得低于6米，可结合建筑顶部灵活设置，具体宽度及形式结合方案审定，建成后须对社会公众开放。C3地块预留与C4地块、C1地块预留与J3地块的空中步行连廊接口，接口净宽度不得低于6米；

3、地面步行通道结合现状武九铁路铁轨控制一条宽度不少于10米的铁路文化步廊；在C2、C3地块内各控制一条平均宽度不少于8米的垂江步行走廊。

4、项目建设应处理好与武昌滨江商务核心区地下环路、武昌生态文化长廊、江南地下综合管廊、绿地中央公园地下空间、武车二路垂江公园地下空间等重大城市基础设施的空间关系。

商办市场

商业成交分析

2018年至今各季度武汉市商业新房成交套数及成交均价

2019年至今个各季度武汉市各行政区商业成交均价

数据来源：世联EVS数据平台

2019年第三季度，武汉市商业成交套数为3,565套，成交面积为29.14万平方米，成交均价为17,334元/平米从各区域来看，汉阳区成交套数*多，为1,818套，汉南区和武昌区第三季度均无成交，成交均价*的地区为武昌区，成交均价为24,165元/平方米，东湖高新区次之，成交均价*的为汉南区，成交均价仅为5,689元/平方米。

优质购物中心租售均价

数据来源：世联EVS数据平台

云尚武汉国际时尚中心为本季度新开业的购物中心。云尚武汉国际时尚中心位于武汉市硚口汉正街，由武汉复星汉正街房地产开发有限公司建成，总建筑面积568,310平方米，总占地面积31,791平方米，共计房屋901户。THEPLACE作为武汉国际时尚中心的4个馆中的2号馆，拥有约5.6万方，集成长型品牌、企业、电商办公及展示为一体的智慧产业空间，是华中地区的一个国际时尚市场。

目前云商武汉国际时尚中心正处在招商阶段，商铺和写字楼正在招商中。随着该购物中心的开业，必将为该区域带来更大的人流量，提升硚口区的区位优势，届时其周边的商铺租金及楼盘售价也会受到相应程度的影响。

办公成交分析

2018年至今各季度武汉市办公成交套数及成交均价

2018年至今各季度武汉市办公租售均价

数据来源：世联EVS数据平台

2019年第三季度，武汉市成交办公套数5,054套，较上一季度增加1,342套，成交均价为14,277元/平方米，较上季度上涨3.39%，平均月租金为84元/平米，平均价格为20,476元/平米，资本化率为4.04%，运营费用率为8%。（物业类型仅为纯办公，不包含办公产权公寓）

优质写字楼租售均价

数据来源：世联EVS数据平台

武汉新世界中心位于汉口核心区域，为当地知名的城市综合体。项目集甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅、百货公司及步行街于一体。该项目于2008年开业，后期由于多方面因素整体经营不甚理想，至2016年新世界集团对该项目重新定位及翻新改造，斥资20亿升级引入8.5万平K11购物艺术中心，该项目定位“高端、奢华、时尚”，以艺术、零售、游乐园三者融合的功能定位，通过业态组合，糅合独具匠心的服务内容，为武汉人打造一个集生活升级、文化交流和亲子陪伴为一体的多维商业空间。预计2019年底开业，后期对该区域房地产价值提升会有较大帮助。

商办市场小结

2019年第三季度，武汉市商业成交套数为3,565套，成交面积为29.14万平方米，成交均价为17,334元/平米。从各区域来看，汉阳区成交套数*多，为1,818套，汉南区和武昌区第三季度均无成交，成交均价*的地区为武昌区，成交均价为24,165元/平方米，东湖高新区次之，成交均价*的为汉南区，成交均价仅为5,689元/平方米。

2019年第三季度，武汉市办公成交套数5,054套，较上一季度增加1,342套，成交均价为14,277元/平方米，较上季度上涨3.39%，平均月租金为84元/平米，平均价格为20,476元/平米，资本化率为4.04%，运营费用率为8%。

2019年三季度，武汉甲级写字楼市场未迎来新增项目入市，市场调整局面持续。2019年三季度，武汉甲级写字楼市场未迎来新增项目入市，由于上半年甲级写字楼市场持续供过于求的局面，开发商去化压力上升。全市存量维持在193万平方米，市场调整局面持续。本季内全市甲级写字楼租赁需求较上季度有所回暖，随着整体经济的平缓，市场发展趋势总体保持良好势态。

展望2019年第四季度，市场预计将迎来K11、香格里拉二期写字楼、武汉环贸中心A座和光明中心入市，新增供应逾20万平方米。其中，光明中心将是汉阳区域的首个甲级写字楼项目，该项目的入市将带动该区域写字楼品质有所提升，促进区域内租户升级需求地释放。

由于四季度接近年末，部分企业将放缓租赁进度，年末新增供应的入市，预计将进一步推升全市空置率水平，同时新旧项目竞争亦将愈加激烈。

2019年新开业商业体