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成交量跌价涨,甲级写字楼竞争激烈,武汉楼市调控持续!!

来源:价值领地   发布时间:2019-10-28


▎城市快报丨By:世联评估

2019年9月,根据世联评估EVS监测,成交量方面,本月共成交新建商品住宅17,997套,较上月增加1,760套。成交面积203.25万平米,环比下降9.13%,同比增加45.96%;9月,武汉主城区商品住宅共成交9,422套,较上月减少1,340套,降幅12.45%,同比增加5.14%。

20181-20199月武汉商品住宅月度成交走势

20189-20199月武汉市主城区存量房月度成交走势

数据来源:世联EVS数据平台

9月新建商品住宅供应大幅提升,成交量跌价涨;存量住宅远郊区涨跌明显,整体成交呈量跌价升之势。

武汉楼市究竟如何走向,世联评估带您详细解读。

住宅市场

新房市场分析

新房供应分析

20181-20199月武汉商品住宅新增供应套数和面积走势

20199月武汉商品房新增供应区域分布

数据来源:世联EVS数据平台

数据显示,9月武汉楼市新房供应大幅提升,保持相对较高体量;9月武汉楼市供应环比大增,供应量和推盘量均创下新高。9月武汉市商品住宅供应套数33,759套,较上月增加16,491套;全市商品住宅新增供应面积413.78万平方米,环比上升90.02%,同比上涨19.60%,其中主城区供应面积172.45万平方米,远城区供应面积241.34万平方米

供应套数方面,黄陂区贡献最多,以4,457套拔得头筹,新洲区紧随其后;供应面积方面,新洲区以49.87万平米的供应面积位居本月首位,黄陂区紧随其后。9月各区均有新房供应。

新房成交分析

20181-20199月武汉商品住宅月度成交走势

20199月武汉商品住宅成交区域分布

数据来源:世联EVS数据平台

成交量方面,本月共成交新建商品住宅17,997套,较上月增加1,760套成交面积203.25万平米,环比下降9.13%,同比增加45.96%,其中主城区成交面积103.67万平方米,汉阳区以27.88万平米位居主城区第一;远城区供应面积99.58万平方米,新洲区以21.47万平米位居远城区前列。

成交均价方面,武昌区新建商品房成交均价最高,为21,824元/平米,江岸区以19,302元/平米紧随其后,东湖高新区以18,843元/平米位列第三,新洲区新房成交均价仍为全市最低。

新房存量及去化

截至20199月底武汉商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至20199月底武汉各区存量商品住宅去化时间(月)图

数据来源:世联EVS数据平台

截止2019年9月底,武汉市共计商品住宅存量共96,007套,面积共计1,196.2万平方米。其中洪山区的存量套数最大,为13,086套,且存量面积最大,为154.4万平方米;黄陂区次之,存量套数为11,258套,存量面积为124.5万平方米;硚口区及青山区的存量套数位于全市末端,仅为2,272套和2,250套。武汉市主城区存量房住宅套数为49,427套,远城区住宅套数46,580套;主城区面积为622.14万平米,远城区面积为574.02万平米

2018年9月至2019年9月,武汉市共计销售商品住宅206,686套,共计2,267万平方米,洪山区的月均去化速度最快,为:2370套/月,26.31万㎡/月,硚口区的去化速度最慢,为:519套/月,5.24万㎡/月。

去化周期方面,全市的存量套数的平均去化周期为5.6个月,存量面积的去化时间为6.3个月,其中,蔡甸区及青山区的去化周期最短分别为:3.2个月及2.1个,汉南区的去化周期最长,为:9.4个月

20199月武汉商品住宅存量及去化时间表

数据来源:世联EVS数据平台

存量成交分析

20189-20199月武汉市主城区存量房月度成交走势

20189-20199月武汉市远城区存量房月度成交走势

数据来源:世联EVS数据平台

9月,武汉主城区商品住宅共成交9,422套,较上月减少1,340套,降幅12.45%,同比增加5.14%。成交均价18,189元/平方米,较上月价格水平上涨530元/平方米,受青山片、古田片、关山片等优质项目占比增加影响,住宅价格环比上涨3.00%,同比下跌3.52%。

9月,远城区商品住宅共成交6,163套,较上月减少595套,跌幅8.80%,同比下跌10.40%。成交均价9,553元/平方米,价格水平较上月下跌420元/平方米,楼市价格环比下跌1.70%,同比下跌16.98%。

9月,武汉市城市均价为17,066元/平米,武昌区均价仍为全市最高,为22,930元/平米,江岸区均价紧随其后,为20,784元/平米,新洲区均价最低,为6,709元/平米,但新洲区涨幅最高,达到0.3%,黄陂区跌幅最大,为0.5%,9月远城区涨跌幅较为明显。

住房租赁市场

20199月武汉市各行政区存量房月度均价

20189-20199月武汉市商品住宅月租金及租售比走势

数据来源:世联EVS数据平台

9月,武汉市商品住宅租金价格为32.9元/平米·月,较8月租金价格基本持平。

土地市场

土地市场分析

      土地供应

20199月武汉土地供应一览表

数据来源:世联EVS数据平台

2019年9月,武汉市挂牌出让26宗经营性土地,土地供应面积210.2万㎡,规划建筑面积402.36万㎡,主要集中在东西湖区(7宗)、新洲区(4宗)、东湖高新区(5宗)、武昌区(3宗)、青山区(1宗)、蔡甸区(5宗)、江岸区(1宗),较上月土地供应宗数多15宗,供应建筑面积环比上涨55.54%,同比上涨137.50%。

土地成交

20199月武汉土地成交一览表

20181-20199月武汉土地供应成交

数据来源:世联EVS数据平台

2019年9月,武汉市拟挂牌成交14宗经营性土地,实际成交11宗经营性土地,其中1宗土地延期拍卖(P(2019)115号地块),2宗土地流拍(P(2019)105号、P(2019)106号),土地成交面积65.77万㎡,成交规划建筑面积247.73万㎡,主要集中在武昌区(3宗)、新洲区(2宗)、汉阳区(1宗)、东西湖区(1宗)、东湖新技术开发区(1宗)、黄陂区(2宗)、江岸区(1宗),较上月土地成交宗数多9宗,成交土地面积环比上涨295.97%,同比下跌30.94%。

楼面地价方面2019年9月,最高成交楼面地价为江岸区中山大道与解放公园路交汇处的P(2019)104号地块,成交楼面地价为12,753元/㎡,位于武昌区珞狮北路与八一路交汇处的P(2019)116号地块紧随其后,成交楼面地价为10,893元/㎡。

成交价格方面2019年9月,位于黄陂区武湖街新港铁路以北、胜海大道以西的P(2018)98号地块及P(2019)99号地块为溢价成交,溢价率均超过30%,位于东西湖泾河街吴新干线以东,滨河南路以南的P(2018)111号地块为溢价成交,溢价率为37.08%,溢价率为本月最高,其余地块均为底价成交。

地块总价方面2019年9月,武昌区地块总价96.0亿,位居首位。

企业拿地方面2019年9月,华夏幸福拿地金额最高,1-9月融创中国以212.1亿元金额高居首位。

地块分析

▼华夏幸福116亿底价竞得武昌滨江P(2019)108、109号地块。

数据来源:世联EVS数据平台

▼P(2019)108号地块

P(2019)108号地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、和平大道及中部次干道以西、规划道路以东,为武昌滨江商务核心区A包(含A1、B1、B2、B3、B4、J1、J2、J3八个地块)建设项目,规划总面积地上145,026平方米、地下172,991平方米,地上容积率为6.23,地上计容建面90.35万方;地下容积率为0.36,计容建面6.23万方。地块性质为住宅、商服、公园与绿地、交通服务场站用地,起拍价959,600万元。该地块由华夏幸福旗下华御江(武汉)房地产底价竞得,楼面地价9935.92元/㎡(若不算地下计容建面,楼面地价为10620.78元/㎡)。

地块要求:

1、竞买人需承诺引入1家其关联的银保监会批准经营的全国性保险公司的分支机构入驻,该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强,且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证(含银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金);

2、持有商业及办公建筑面积不低于45万平方米,其中,持有集中商业建筑面积不少于20万平方米,且持有建筑自竣工验收之日起10年内不得转让给其关联方以外的企业);

3、项目内应配建一所9班幼儿园,用地面积不小于3,780平方米,建筑面积不小于2,730平方米;

4、B1地块建筑控制高度为380米(可上下浮动20米);B2地块建筑控制高度为300米(可上下浮动20米);

5、根据《武昌滨江商务核心区实施性城市设计》对滨江核心区住宅品质要求,项目内住宅户均建筑面积应不小于120平方米,总户数不超过2100户

6、P(2019)108号、P(2019)109号地块关联搭配供应,竞买人必须同时参与两宗地块竞买,并分别报价;出让顺序为P(2019)108号地块在先,P(2019)109号地块在后,P(2019)108号地块由竞买人按照市场竞争成交规则确实竞得人;P(2019)109号地块按照挂牌起始价由P(2019)108号地块竞得人关联竞得。

▼P(2019)109号地块

P(2019)109号地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、规划道路以西、临江大道以东,为武昌滨江商务核心区B包(含C1、C2、C3地块)建设项目,规划总面积地上49,088平方米、地下58,350平方米,地上容积率地上4.22,地上计容建面20.71万方,地块为商服、交通服务场站用地,竞买保证金40,580万元,起拍价20,2860万元。该地块由华夏幸福旗下华御江(武汉)房地产底价竞得,楼面地价9,792.84元/㎡。

地块要求:

1、建筑高度控制在100米以内,结合具体方案审定;

2、空中连廊C1、C2、C3地块沿临江大道控制连续的空中步行连廊,控制高程为正负零以上10米(可上下浮动1米),连廊净宽度不得低于6米,可结合建筑顶部灵活设置,具体宽度及形式结合方案审定,建成后须对社会公众开放。C3地块预留与C4地块、C1地块预留与J3地块的空中步行连廊接口,接口净宽度不得低于6米;

3、地面步行通道结合现状武九铁路铁轨控制一条宽度不少于10米的铁路文化步廊;在C2、C3地块内各控制一条平均宽度不少于8米的垂江步行走廊。

4、项目建设应处理好与武昌滨江商务核心区地下环路、武昌生态文化长廊、江南地下综合管廊、绿地中央公园地下空间、武车二路垂江公园地下空间等重大城市基础设施的空间关系。

商办市场

商业成交分析

2018年至今各季度武汉市商业新房成交套数及成交均价

2019年至今个各季度武汉市各行政区商业成交均价

数据来源:世联EVS数据平台

2019年第三季度,武汉市商业成交套数为3,565套,成交面积为29.14万平方米,成交均价为17,334元/平米从各区域来看,汉阳区成交套数最多,为1,818套,汉南区和武昌区第三季度均无成交,成交均价最高的地区为武昌区,成交均价为24,165元/平方米,东湖高新区次之,成交均价最低的为汉南区,成交均价仅为5,689元/平方米。

优质购物中心租售均价

数据来源:世联EVS数据平台

云尚·武汉国际时尚中心为本季度新开业的购物中心。云尚武汉国际时尚中心位于武汉市硚口汉正街,由武汉复星汉正街房地产开发有限公司建成,总建筑面积568,310平方米,总占地面积31,791平方米,共计房屋901户。THEPLACE作为武汉国际时尚中心的4个馆中的2号馆,拥有约5.6万方,集成长型品牌、企业、电商办公及展示为一体的智慧产业空间,是华中地区的一个国际时尚市场。

目前云商武汉国际时尚中心正处在招商阶段,商铺和写字楼正在招商中。随着该购物中心的开业,必将为该区域带来更大的人流量,提升硚口区的区位优势,届时其周边的商铺租金及楼盘售价也会受到相应程度的影响。

办公成交分析

2018年至今各季度武汉市办公成交套数及成交均价

2018年至今各季度武汉市办公租售均价

数据来源:世联EVS数据平台

2019年第三季度,武汉市成交办公套数5,054套,较上一季度增加1,342套,成交均价为14,277元/平方米,较上季度上涨3.39%,平均月租金为84元/平米,平均价格为20,476元/平米,资本化率为4.04%,运营费用率为8%。(物业类型仅为纯办公,不包含办公产权公寓)

优质写字楼租售均价

数据来源:世联EVS数据平台

武汉新世界中心位于汉口核心区域,为当地知名的城市综合体。项目集甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅、百货公司及步行街于一体。该项目于2008年开业,后期由于多方面因素整体经营不甚理想,至2016年新世界集团对该项目重新定位及翻新改造,斥资20亿升级 引入8.5万平K11购物艺术中心,该项目定位“高端、奢华、时尚”,以艺术、零售、游乐园三者融合的功能定位,通过业态组合,糅合独具匠心的服务内容,为武汉人打造一个集生活升级、文化交流和亲子陪伴为一体的多维商业空间。预计2019年底开业,后期对该区域房地产价值提升会有较大帮助。

商办市场小结

2019年第三季度,武汉市商业成交套数为3,565套,成交面积为29.14万平方米,成交均价为17,334元/平米。从各区域来看,汉阳区成交套数最多,为1,818套,汉南区和武昌区第三季度均无成交,成交均价最高的地区为武昌区,成交均价为24,165元/平方米,东湖高新区次之,成交均价最低的为汉南区,成交均价仅为5,689元/平方米。

2019年第三季度,武汉市办公成交套数5,054套,较上一季度增加1,342套,成交均价为14,277元/平方米,较上季度上涨3.39%,平均月租金为84元/平米,平均价格为20,476元/平米,资本化率为4.04%,运营费用率为8%。

2019年三季度,武汉甲级写字楼市场未迎来新增项目入市,市场调整局面持续。2019年三季度,武汉甲级写字楼市场未迎来新增项目入市,由于上半年甲级写字楼市场持续供过于求的局面,开发商去化压力上升。全市存量维持在193万平方米,市场调整局面持续。本季内全市甲级写字楼租赁需求较上季度有所回暖,随着整体经济的平缓,市场发展趋势总体保持良好势态。

展望2019年第四季度,市场预计将迎来K11、香格里拉二期写字楼、武汉环贸中心A座和光明中心入市,新增供应逾20万平方米。其中,光明中心将是汉阳区域的首个甲级写字楼项目,该项目的入市将带动该区域写字楼品质有所提升,促进区域内租户升级需求地释放。

由于四季度接近年末,部分企业将放缓租赁进度,年末新增供应的入市,预计将进一步推升全市空置率水平,同时新旧项目竞争亦将愈加激烈。

2019年新开业商业体

END

-The End-

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