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科技走廊&港式社区,联动四城,肇庆市场前景可观!

来源:价值领地   发布时间:2019-10-31

▎专题研究丨By:世联评估

前言
在政府的大力支持下,粤港澳大湾区成立,将推动九个城市的基础设施建设、湾区内交通网络的加速发展,会引起资本的聚集,提高产业聚集度,增加人口的流入,对区域经济的发展产生正向的动力,这必然对房地产市场产生重大影响。 我们将密切关注大湾区内各城市的房地产市场变化情况,对各个城市的进行系列探讨。 本期从肇庆市开启系列探讨第二站。

政策速览

肇庆规划建设西江创新产业走廊以积极对接广深港澳科技创新走廊,转化孵化科技创新成果。按照“一廊联动、二核驱动、多节点支撑”规划,推动肇庆成为粤港澳大湾区科技产业创新重要承载地,实现高质量发展:

规划概念:按照“一廊联动、二核驱动、多节点支撑”规划,沿西江流域、以肇庆东进大道为为轴线,以国家级高新区和肇庆新区为核心,整合端州、鼎湖、高要、四会等地的产业园区和创新载体,形成“广深港澳研发—肇庆加速、肇庆落地”创新产业链,主动承接广深港澳科技创新走廊创新要素外溢转移。

建设目标对外主动对接广深港澳科技走廊,促进产学研、科技、金融、产业交流与合作,吸引广深港澳科技走廊创新要素辐射肇庆市,推动科技成果在肇庆转化应用;对内统筹推动片区一体化发展,为肇庆市下阶段的创新发展赢取先机,推动肇庆市成为粤港澳大湾区科技产业创新重要承载地,实现追赶发展。

建设要点:走廊重点突出肇庆高新区和肇庆新区的创新引领作用,打造创新驱动“双引擎”,盘活现有的科研、产业载体,推动建设一批重大创新平台。

肇庆在肇庆新区规划建设与香港合作共建粤港澳大湾区(肇庆)特别合作试验区,将有利于肇庆承接香港及其他区域的产业,推动肇庆经济发展的同时带动辐射周边区域:

粤港澳大湾区(肇庆)特别合作试验区。计划在肇庆新区划出160平方公里与香港合作共建粤港澳大湾区(肇庆)特别合作试验区,总投资将达300多亿元。将包含一个面积约八平方公里的肇庆“香港城”,总投资将达到100亿元。以粤港澳大湾区(肇庆)特别合作试验区作为枢纽和桥头堡,可以推动粤港澳大湾区更强有力地带动辐射广东省北部生态发展区、珠江-西江经济带、大西南地区以及东盟经济区,有利于成为“一带一路”的支撑、构建全面开放新格局、引领经济高质量发展。

粤港澳大湾区特别合作试验区之香港城。建设面积8万平方公里,总投资将达到100亿元,打造创新园区及港式社区,其中三分之二为住宅,将建高标准建设医院、体检中心,全面对接香港创新创业资源,为香港居民工作、生活及康养创造良好条件。该试验区已敲定多个港资项目,其中包括华润粤港澳康养社区26亿元、香港雅士康PCB基地35亿元、香港理工大学建设项目30亿元、香港公开大学选址项目20亿元、新世界费蒙利国际学校10亿元等;开通肇庆至香港高铁2对4趟,车程最快1小时20分左右,其中一对分别在肇庆东站和香港西九龙站始发,另一对则是重庆西站至香港西九龙站高铁,途径肇庆东站停靠。

新房市场总体分析

【新房供应】

20189-20199月肇庆市商品房新增月度供应面积走势

20199月肇庆市商品房新增供应面积区域分布

20199月肇庆市商品住宅新增供应面积区域分布

图片来源: 世联评估
2019年9月,肇庆市商品房新增供应面积 94.17万㎡ ,环比上涨 47.14% ,同比下滑 24.66% ;商品住宅新增供应面积 88.74万㎡ ,环比上涨 57.96% ,新增供应套数 8,047套 ,环比上涨 61.07%
从各区域供应情况来看,商品房以及商品住宅新增供应主要来自于端州区、鼎湖区、高新区以及四会市,其中 高新区 商品住宅供应最多,套数达 1,973套 ,供应面积 17.91万㎡ ;其次为 鼎湖区 ,商品住宅新增供应 1,623套 ,面积 18.32万㎡ ;然后依次为 端州区 供应 1,580套 ,面积 19.14万㎡ 四会市 供应 1,385 ,面积 15.83万㎡ 怀集县 供应 960 套,面积 11.24万㎡ 高要区 供应 299套 ,面积 3.24万㎡ 封开县 供应 227套 ,面积 3.06万㎡
【新房成交】

20189-20199月肇庆市商品月度成交走势

20199月肇庆市商品成交区域分布

20199月肇庆市商品住宅成交区域分布

数据来源:世联EVS数据平台

2019年9月,肇庆市商品房成交面积64.26万㎡,环比上涨4.50%,成交套数7,470套,环比上涨7.31%;商品住宅成交面积56.87万㎡,环比上涨7.83%,成交套数5,171套,环比上涨6.73%

从各区域供应情况来看,商品房以及商品住宅成交主要来自于四会市、端州区以及鼎湖区,其中四会市商品住宅成交最多,成交面积10.57万㎡,成交均价7,135元/㎡其次为端州区,商品住宅成交面积9.74万㎡,成交均价9,016元/㎡其后为鼎湖区,商品住宅成交面积9.19万㎡,成交均价7,673元/㎡各开发商在“金九”时期不仅加大推货力度,优惠力度也不小,导致成交量持续增加,市场活跃度明显。

新房市场区域分析

▼端州区

20191-20199月肇庆市端州区商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市端州区商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市端州区商品房成交套数1,299套,环比下滑20.16%;成交面积11.76万㎡,环比下滑4.31%;成交均价8,908元/㎡ ,环比上涨2.82%。端州区商品房成交面积继5月以来持续4个月出现下滑,成交均价仍遥遥领先于肇庆市其他区域,环比微涨2.82%。

商品住宅成交方面,端州区商品住宅成交下滑趋势有所缓和,成交套数795套,环比上涨9.05%;成交面积9.74万㎡,环比上涨15.40%;成交均价9,016元/㎡ ,环比下滑1.27%,出现下滑趋势

端州区成交量价居肇庆全市各区县的最高水平,2019年来商品房以及商品住宅成交量持续上涨,但在5月短暂火热后持续出现下滑趋势,市场有所降温,而成交均价仍遥遥领先于肇庆市其他区域。

▼鼎湖区

20191-20199月肇庆市鼎湖区商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市鼎湖区商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市鼎湖区商品房成交套数1,327套,环比上涨14.89%;成交面积10.6万㎡,环比上涨5.26%;成交均价7,228元/㎡ ,环比下滑5.01%。鼎湖区商品房成交量持续平稳上升,

商品住宅成交方面,鼎湖区成交套数848套,环比上月持平;成交面积9.19万㎡,环比上涨1.10%;成交均价7,673元/㎡ ,环比下滑1.53%

鼎湖区2019年成交量自3月以来持续上涨,月均成交量较为稳定,成交均价持续高位稳定,居肇庆全市各区县的高水平,但在近两月降幅明显。

▼高新区

20191-20199月肇庆市高新区商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市高新区商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市高新区商品房成交套数746套,环比下滑8.13%;成交面积6.40万㎡,环比下滑7.11%;成交均价7,887元/㎡ ,环比上涨0.54%

商品住宅成交方面,高新区成交套数613套,环比下滑8.92%;成交面积5.90万㎡,环比下滑7.09%;成交均价7,873元/㎡ ,环比下滑0.26%

高新区成交量自3月以来持续上涨,月均成交量较为稳定,本月成交量价与上月基本持平,区域市场成交受“金九”影响不大,商品住宅成交均价在2月达到峰值后持续回落,近两月降幅明显。

▼高要区

20191-20199月肇庆市高要区商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市高要区商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市高要区商品房成交套数935套,环比上涨48.65%;成交面积7.92万㎡,环比上涨25.91%;成交均价6,845元/㎡ ,环比上涨3.89%

商品住宅成交方面,高要区成交套数711套,环比上涨54.23%;成交面积7.54万㎡,环比上涨52.02%;成交均价6,925元/㎡ ,环比下滑0.83%

高要区2019年以来成交集中在3、4月,本月商品房以及商品住宅成交量均有一定幅度上涨,达到近一年最高值,成交均价接近7字头,成交均价呈较大波动性,整体呈下滑趋势。

▼德庆县

20191-20199月肇庆市德庆县商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市德庆县商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市德庆县商品房成交套数172套,环比下滑16.50%;成交面积1.96万㎡,环比上涨8.89%;成交均价4,806元/㎡ ,环比下滑2.89%

商品住宅成交方面,德庆县成交套数157套,环比上涨22.66%;成交面积1.91万㎡,环比上涨16.46%;成交均价4,667元/㎡ ,环比下滑3.47%

德庆县商品房以及商品住宅成交量呈持续上涨趋势,环比上月均有较大上涨,但成交均价环比下滑3%左右。

▼怀集县

20191-20199月肇庆市怀集县商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市怀集县商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市怀集县商品房成交套数1,021套,环比上涨105.02%;成交面积7.88万㎡,环比上涨59.51%;成交均价5,122元/㎡ ,环比下滑6.48%

商品住宅成交方面,怀集县成交套数549套,环比上涨48.78%;成交面积6.38万㎡,环比上涨49.07%;成交均价5,021元/㎡ ,环比下滑4.09%

怀集县商品房以及商品住宅成交量环比大幅上涨,成交均价环比上月分别下滑6.48%、4.09%。

▼广宁县

20191-20199月肇庆市广宁县商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市广宁县商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市广宁县商品房成交套数479套,环比下滑4.20%;成交面积5.10万㎡,环比下滑1.73%;成交均价5,015元/㎡ ,环比下滑3.60%

商品住宅成交方面,广宁县成交套数390套,环比下滑5.57%;成交面积4.64万㎡,环比下滑6.07%;成交均价4,691元/㎡ ,环比下滑2.43%

广宁县成交以住宅为主,成交量集中在2019年年初以及年中,近一年成交均价整体维持稳定状态

▼封开县

20191-20199月肇庆市封开县商品房成交面积和均价走势


20191-20199月肇庆市封开县商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市封开县商品房成交套数113套,环比下滑33.92%;成交面积1.10万㎡,环比下滑40.86%;成交均价4,902元/㎡ ,环比上涨8.31%

商品住宅成交方面,封开县成交套数84套,环比下滑42.86%;成交面积1.0万㎡,环比下滑43.18%;成交均价4,582元/㎡ ,环比上涨0.95%

封开县2019年成交量较为稳定,区域市场成交受“金九”影响不大,成交均价在3月达到峰值后回落,呈下滑趋势,目前趋于稳定,环比均有小幅上涨。

▼四会市

20191-20199月肇庆市四会市商品房成交面积和均价走势

20191-20199月肇庆市四会市商品住宅成交面积和均价走势

图片来源:世联评估

2019年9月,肇庆市四会市商品房成交套数1,378套,环比上涨1.10%;成交面积11.54万㎡,环比下滑5.10%;成交均价7,536元/㎡ ,环比上涨2.94%

商品住宅成交方面,四会市成交套数1,024套,环比下滑4.92%;成交面积10.57万㎡,环比下滑6.29%;成交均价7,135元/㎡ ,环比下滑2.06%

四会市2019年以来以消化库存为主,成交量在5月表现最佳,区域市场成交受“金九”影响不大,成交均价有下滑趋势,目前趋于平稳。

土地市场

国土资源部(现自然资源部)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定,对全国的土地进行分等定级,一等为最高。粤港澳大湾区的九个城市位于三等~十二等,等别最高的城市是广州市和深圳市,其经济发展水平靠前,土地价格较高。本期探讨的肇庆市土地等别位于中下,土地价格也位于中下水平。

粤港澳大湾区九城土地等级一览表

【土地供应】

20199月肇庆土地供应一览表

数据来源:世联EVS据平台

2019年9月,肇庆市经公开市场途径共供应土地17宗,总建设用地面积55.86万平方米,环比上升8.88%;总规划建筑面积127.55万平方米,环比上升9.64%。

其中端州区供应一宗住宅用地,规划建筑面积10.58万平方米,起始楼面地价3592.16元/㎡;鼎湖区供应2宗住宅用地,规划建筑面积32.19万平方米,起始楼面地价2908.96元/㎡;高要区供应以工业用地为主,共供应9宗工业用地,5宗商服用地,合计建筑面积37.44万平方米,规划建筑面积84.78万平方米。

从供地类型来看,商住用地供应3宗,总规划建筑面积42.77万平方米;工业用地供应9宗,总规划建筑面积76.69万平方米;商服用地供应5宗,总规划建筑面积8.09 万平方米。

【土地成交】

20199月肇庆土地成交一览表

数据来源:世联EVS数据平台

2019年9月,肇庆全市经公开市场途径共成交土地14宗,建设用地面积43.38万平米,规划建筑面积100.49万平方米,总成交金额约10.85亿元,全市楼面地价为1,079元/㎡

鼎湖区本月成交2宗住宅用地,总规划建筑面积32.19万平方米,总成交金额9.36亿元,楼面价2,909元/㎡为本月全市最高。高要区本月成交12宗地块,其中5宗为商办用地,规划建筑面积8.09万平方米,总成交金额5,116万元,平均楼面地价632元/㎡;余下7宗均为工业用地,建设用地面积26.58万平方米,规划建筑面积60.21万平方米,总成交金额9,706万元,平均地面地价365元/㎡ 。

随着粤港澳大湾区一系列政策的出台和推进,大湾区战略地位不断升级,迎来新的发展机遇,房地产市场受到购房者的高度关注,如何快速准确了解粤港澳大湾区各城市、行政区、板块的市场机会?如何甄别各区域楼盘品质?

世联评估建立强大楼盘数据库以及在此基础上打造了EVS自动估价系统、城市评级模型、楼盘评级模型等产品。

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END

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