前海利好一一兑现！九年来的首批住宅产品入市

*近，深圳楼市*炽手可热的片区，一定要数前海。

11月12日，深圳市土地房产交易中心挂牌7宗地块，其中5宗位于前海。

值得注意的是，这5宗地块中，只有一宗为宅地，位于桂湾片区，单独列出拍卖对前海稍微有点了解的人都会明白，这只是杯水车薪。前海的住宅，依旧处在严重供不应求的阶段。

要知道的是，在此之前的很长一段时间里，前海自贸区范围内几乎没有出过可销售的宅地。前海此前总共也就三块住宅用地：前海时代、招商领玺、颐湾府。

而就在11月22日，颐湾府拿到预售许可，代表着前海9年来的首批住宅产品入市。

市场经济之下，决定价值的，永远是供给曲线和需求曲线相交叉的那个点。

住宅卖一套少一套的前海，可能是未来深圳*后的豪宅高地。深圳板块轮动一路向西，从香蜜湖、华侨城再到深圳湾、前海湾。随着前海城市面貌的逐渐成熟，这条豪宅变迁的暗线终于迎来了*后的高光阶段。

01

双地铁时代来了！未来更多期待

*近一段时间，前海利好可谓轮番轰炸。

9月28日，地铁5号线二期正式通车运营，宣布前海彻底告别地铁空白时代。紧接着，9号线也来了。

综合自深圳地铁、深圳轨道办等的消息显示，深圳地铁9号线二期（西延线）正式进入倒计时，预计12月初通车。

10.8公里的线路虽然不长，但是打通了红树湾和前海，深圳湾和前海之间的联系更加紧密。

而在2035年，前海片区的轨道交通网络密度将更加震撼：地铁线路可能多达9条，线网密度或达约4.1km/k㎡，未来站点密度将超过东京、曼哈顿地区。

地铁通到哪儿，高楼盖到哪儿。对于前海这样的高强度开发地区而言，永远奉行的是轨道交通站城一体化发展策略，也即土地沿轨道交通车站聚集、复合，轨道交通线站与土地开发规模和功能高度耦合。

可以确定的是，随着地铁快速推进，前海各项设施建设如火如荼。

9月29日，前海90万余平方米土地整备完成，南方中集（中集集团全资子公司）、深国际分别与深圳市相关部门就前海土地整备事宜签署协议。

可以说，如今的前海，早就不是往日的脏乱无序、尘土飞扬的模样。其配套正处于高速完善之中。

比如商业，前海片区有华润的8万平前海万象，鸿荣源的冠泽中心5万平的商业综合体和交易广场3万平的综合体在建设。*值得期待的是前海万象城，将弥补片区高端商业不足的缺陷。

再如，教育。9月2日，荟同*深圳校区已正式开学，*由意大利著名建筑设计大师、普利兹克奖得主伦佐•皮亚诺担纲设计，是一所创新型全球教育*；9月20日，拥有450年的英国名校哈罗在深圳举办教育分享会，正式宣布*深圳前海。

10月24日，前海蛇口自贸片区推动“双扩区”消息传来，前海或获得更大发展空间。

前海速度之下，一座现代化的滨海新城正在崛起，不仅仅是蓝图而已。

02

区域住宅极度稀缺

每个硬币都有两面。对于前海而言，片区内城市建设快速推进的另一面就是，住宅的极度稀缺。

要知道的是，前海本来就不是以发展房地产为方向，而是发展高端金融产业、建设城市新中心为目标。

在今年年初，粤港澳大湾区规划纲要里就赋予了前海新的使命，在国家层面明确了前海“城市新中心”的重要定位，“建设国际化城市新中心”“优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能”。

著名经济学家马光远则直截了当地判断：中国未来经济必看粤港澳，大湾区必看大深圳，深圳必看大前海，前海一定是未来湾区的经济引擎区。

高站位、宽视野、大格局、国际化。前海，是深圳的前海，更是国家级的前海。

但是在这背后，有一大掣肘，那便是前海的面积。前海自贸区面积有14.92平方公里，截至到2018年，除去已经出让的地块，前海剩余经营性用地仅1平方公里左右，可提供建筑面积不超过1000万平方米，前海的土地建设已经捉襟见肘了。

给住宅的土地，自然更少。

根据规划，前海合作区内的住宅用地占比例约10%-15%，剩余大部分是商业用地及少量的公建用地。

据深圳中原研究中心统计，截止至9月25日，南山区前海片区在售一手楼盘仅三个。

大家熟知的华润悦玺、*前海一号等都是以公寓项目为主。

前海的金融、物流等行业吸纳大量高净值人群，但是却没有相应数量的住宅匹配，供需失衡注定了前海的住宅价值具备充分的支撑。

深圳楼市虽横盘3年之久，但前海自贸区概念楼盘价格在悄声缓涨，就是*的证明。

链家数据显示，去年10月，前海二手房挂牌均价8.23万元/平，今年9月8.52万元/平，一年时间上涨约3.52%。

作为对比的是，深圳整体挂牌均价由去年9月的6.18万元/平降至今年9月的6.17万元/平，甚至有所下滑。

其实，前海的豪宅化不可避免。

2016年的时候原国金证券首席经济学家金岩石曾断言：根据深圳前海规划，均价15万/平，天价50万/平，你们就等着吧。

2月18日的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中又提出支持在深圳前海设立口岸，研究加强与香港的高效联通。根据2月25日香港媒体报道，深圳方面建议兴建另一条跨境铁路，将前海与位于本港新界西北的洪水桥连接起来。

这意味着前海的规划开始逐步进入兑现阶段，连接深港两地。

他山之石可以攻玉。深圳湾是怎么从一片滩涂摇身一变成为豪宅区的？交通和口岸的因素不可少。

1999年，滨海大道通车，将福田中心区和南山深圳湾相连，彻底改变了南山半山的孤岛困境。2007年，深圳湾口岸开通，深港两地的交通通达性大大增强，经济联系更加密切，再加上深圳湾总部经济基地的执行，吸引世界500强入驻，逐渐刷新了天际线，成为城市名片。

前海比之深圳湾，只会强不会弱。深圳板块轮动一路向西，从香蜜湖、华侨城再到深圳湾，前海湾或许是豪宅区*后的席位。

实际上，由于目前前海区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，已经存在的商品房住宅本身也不具备太大货量，这直接导致了周边一些主打大前海板块的片区的火爆。

以宝安中心为例，作为一个新兴豪宅片区，其实依托的就是大前海的理念，这几年的房价也是突飞猛进，已经成为了深圳*火热的片区之一。

（宝中目前二手房均价已达8万/平，部分豪宅单价早已突破10万）

03

不容错过的颐湾府

在种种利好叠加之下，加速蜕变中的前海，已经成为*炽手可热的区域，几乎没有之一。而在僧多粥少的情况下，“血统纯正”的前海住宅愈发显得珍贵。村长了解到，前海“唯二”的新住宅——颐湾府，可能是2019进场前海的*机会。

颐湾府效果图

首先*直观的就是颐湾府的位置。

颐湾府位于港城路与妈湾一路交汇处，所处的大体区位是前海合作区内的南端，靠近月亮湾一带的生活住区。东面及南面临近大、小南山及连片住宅社区，占据了妈湾的核心位置。

众所周知，前海由桂湾、前湾、妈湾组成。在前海的三个湾中，妈湾是*宜居、宜业、宜游的那一个，三区中占地*不说，建筑密度还低。

根据规划，未来妈湾在办公、住宅、公共设施以及总建筑面积方面位居前海三区*位， 前海新地标前海塔同样落址于此。这也就是说，妈湾将承载更多的人流、物流以及资金流等，势必未来会有更大的产业发展规模、更好的品质商务配套，带来的也是更强的影响力。

值得注意的是，前海未来的主要住宅用地也均规划在妈湾，这意味着未来片区的生活气息是前海*浓郁的。

其次，就颐湾府本身而言， 住宅部分整体占地约1.25万平，计容建面约5.44万平，容积率4.35。项目整体容积率仅约2.17，密度适宜，居住感良好。它拟规划具有岭南特色风情的庭院式步行街商业，低密度、开放式，生活条件便利。

项目东北侧邻前海景观水廊道、滨海休闲公园，西南毗邻丝路长廊，被公园绿地所环抱，生态环境优渥。

颐湾府效果图

值得注意的是，颐湾府只是深国际前海版图的组成部分之一。根据9月29日深国际与深圳市相关部门签署的前海土地整备事宜协议，前海管理局将给予深国际价值约83.73亿元的土地使用权，置换用地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为39.58万平方米。

一般来说，土地整备的原则之一是置换地块相对集中成片。可以预见，深国际后期土地联动发展，有望发挥大盘效应，整合周边配套，或具备大综合体的优势。

从交通条件来看，颐湾府的通达性较好。

它靠近地铁5号线南延线铁路公园站，*近距离约150米，是不打折扣的地铁口物业。

铁路公园站还规划了15号线与5号线换乘，15号线将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，预计会纳入深圳第五期地铁建设批次当中。

除了地铁之外，海陆空一应俱全：妈湾港与太子湾游轮母港、赤湾港互联，陆地有沿海高速、妈湾通道（在建）、深珠通道（规划），还能便捷到达宝安国际机场、香港国际机场、澳门国际机场、广州白云机场。

颐湾府效果图

*后值得称道的是，颐湾府的住宅产品还是少有的大户型，主力户型120平和190平。

在以后，这样的改善大户型产品只会越来越少。像这次前海双限双竞的地块，规定了“9070”，即90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%，面向刚需居多。

品质也没得说。颐湾府是深国际和深业两个国企的合作产品，前者和万科合作开发过梅林关旧改，后者打造了深业上城、深业中城等大热楼盘，质量有保障。就拿外立面来看，采用大块面铝板，搭配中空LOW-E超白玻璃，从远处看楼体外观整洁干净，高级灰的配色显得大气沉稳。

据村长了解，颐湾府即将入市。

深圳房地产信息平台显示，11月22日颐湾府拿到预售许可，备案367套住宅，主推建面约120和190平3房，单价区间约8-13.2万/平，均价10.2万/平，总价区间在960-2531万/套，计划2021年毛坯交付。

颐湾府将于11月30日开盘，11月27日（今天）24：00截止认筹（认筹金100万）。仅有367套的它，坐拥正宗前海概念，势必卖一套少一套。有需要的朋友，*不要错过。

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文 |村长♂

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