楼市冷热大不同，深圳买房须谨慎！

今天，绿地新都会公馆362套住宅毛坯均价4.7万3个多*卖光！昨天，勤诚达正大城凭借名校、完善配套等诸多优势备受购房者青睐，365套住宅精装修5.15万价格3个多*全部售罄！

这是继玖龙台11月30日秒光后光明区两度再现日光盘！与此同时，恒裕珑城等东部生态环境优良的高实用率楼盘以远超出区域销售率备受追捧！那么是不是意味着深圳楼市再度可以入市了？！地产凝眸认为，即便没有日光盘，深圳楼市照样是值得入手！

另一方面，地产凝眸提醒，龙岗很多楼盘依旧去化惨淡，了解这类楼盘背后的真实情况十分必要。今天我们再次披露几个打擦边球楼盘，请大家擦亮眼睛，仔细分辨。

有读者咨询挂着大运区域招牌的横岗卓弘星辰和国际低碳城坪地今日中心值不值得买？这里就和大家聊聊两个项目所在区域及其发展空间。

横岗产业没落，房价滞胀

龙岗区2018年国民经济和社会发展统计公报显示，横岗街道2018年规模以上企业增加值位列全区11个街道中的倒数第四。

近年来，横岗基础设施建设落后于原关外西乡、龙华不说，更落后于沙井、光明等镇区；城市面貌陈旧、区域低端印象固化。低端的农民房、眼镜城（产业没落中）充斥片区，基本没有太大改观。

从二手房价格看，横岗成为涨幅*小的板块。2014年全市刚需板块飞跃式普涨，如平湖、坪山、龙华、龙中等板块涨幅达高达60%以上，横岗成为涨幅*小的板块。

无论是二手还是新房，横岗楼市都处于长期上涨疲弱的趋势。从Q房网数据看，横岗过去三年二手房价的涨幅，连平湖都追不上。

以横岗几个新盘为例，某楼盘6月取得预售许可证，长达6个多月的销售时间，结果是这样的：

很多人对这些确凿无疑的数据视而不见，反而对开盘当天的楼盘销售大加质疑。地产凝眸提醒，不管开发商如何宣传，可以从房管局一手数据找到真实结论。

比如大族云峰，这家位于龙岗坂田的楼盘，团队去电咨询，对方竟然说卖完了！！你一家卖完的楼盘还有中介在拉客？！（不巧的是拉的是我的读者，直接咨询我，立马让她走出售楼处）大族云峰二期9月30日取得预售许可证，启动三级转介两个半月来，用高佣金吸引三级市场渠道大面积轰炸，然而住建局官网该项目却显示有很多待售。这是在捂盘4年后继续捂盘惜售？还是存在重大隐患？尚不得而知。

卓弘星辰噪音大，商业配套差

卓弘星辰就位于横岗，离地铁大运站还有2站，距离大运新城核心区域4.9公里，周边还遍布着大量农民房和工业园区，居住环境、氛围非常一般，周边没有大型繁华商业配套。虽然项目自身规划3.6万方商业，但是项目商业能否成功招商值得怀疑，毕竟项目体量不够，开发商品牌也不到位。

项目*的优势就是靠近3号线永湖站地铁口只有百余米，名副其实的地铁口物业。然而，坐过3号线的人都知道，3号线不足以支撑项目的交通，因为3号线太挤了，尤其是高峰期，比4号线还要拥挤，这样地铁对于房价提升有限。该片区未来还是要看14号线通勤情况。

卓弘星辰*让人的诟病的缺点是噪音大。亲临现场你会发现项目太靠近3号线“天铁”轨道桥。从清早6点到晚上11点，持续十几个*呼啸而过的列车让业主感觉并不会太美妙。

不仅距离地铁轨道近，卓弘星辰还紧邻临龙岗大道和横坪快速路。龙岗大道车流量超大，横坪快速路上高速行驶的各类大小车辆产生的噪音，身处其中的业主不多装两层隔音玻璃都难以消除困扰。喇叭声、噪音产生的困扰让购房者望而却步，这从项目取得预售许可证接近一个月还没有备案就得到验证。

综合评价，项目属于真正地铁物业，然而缺点也不少。*主要销售均价高达4.85万，性价比不高。

今日中心一期大起底！

今日中心属于坪西区域，周边整体环境较差，目前主要以老旧产业工厂区和部分住宅小区组成，街道面貌和龙岗很多镇区一样，还有极大提升空间。

同时项目商业配套不完善，目前购物只能依靠周边沿街底层商铺，或沿龙岗大道驱车到龙岗老街商业中心、坪地*附近等才有大型商业卖场。

项目优势是区域未来发展规划，随着低碳城推进，众多旧改陆续启动，项目或迎来春天。

劣势是紧邻中石化加油站，存在安全隐患同时空气质量较差，也没有地铁。且车位严重不足，住宅911户，公寓1134户，车位配比1220个，未来车位将明显不足。

另一方面，项目宣传的商业地块暂未动工，入驻后的整体商业配套落实情况暂不得而知。

在深圳买房，我们会发现这样奇迹：既有光明区连续三盘日光，也有龙岗恒裕珑城、颐安都会中央热销，还有大族云峰和横岗楼盘滞销，为何？既有区域因素，更有楼盘定价因素，滞销楼盘不外乎价格偏高或有重大缺陷。

对此，地产凝眸提醒购房者，切勿被铺天盖地“免费接送”看房所忽悠，买房前多方打听，多方咨询，选准潜力区域，选准真品质楼盘。

购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸20年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条百城千盘优秀奖获得者欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！

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