地王悲歌：曾不可一世，如今半数被套，购房者遭“绑架”

潮水退去后，才知道谁在裸泳。

谁又能想到，素有楼市行情“启动器”之称的地王，现如今也会被按在地上摩擦。

近日，据中国证券报报道，热点一二线城市的“地王”正处于十分尴尬境地，北京、上海已有超半数的“地王”呈现亏损，其他城市也不容乐观，不仅新增地王数目骤减，地王楼盘销售也开始承压，房子难卖。

楼市上行期，地王道尽楼市风光，自从楼市调控不断趋严后，地王一个比一个惨。

真是应了那句老话：“天道有轮回，苍天饶过谁”。

01

一去不复还的“地王争夺战”

房企*意气风发的那年，当属2016年。

2016年，网友形象的将其称之为“地王年”，全年不间断上演各种“地王争夺战”的戏码、诞生了超350宗的地王，不仅在数量上创下新高，而且溢价率也高得吓人，当时地王数量排名前10的城市，溢价率普遍在100%以上。

数据来源：易居研究院

16年拿下的合肥地王的开发商，很多至今都没解套。

以安徽合肥为大本营的房企文一集团，2016年时横扫合肥土拍市场，当年共花了152亿元在合肥拿下8宗地块。*的那一笔，是合肥滨湖总价地王，经过百轮竞价，溢价率超过了400%，*终总价达到76.89亿元，该笔买卖，把合肥的总价地位纪录都往上提高了30亿元。

当时合肥滨湖总价地王拿地楼面价为19834元/㎡，按正常售价，起码得卖2.8/㎡以上才能*，但之后合肥开始调控，文一地产的首批住宅售价仅在2.2万—2.5万元/㎡之间，这批房源只亏不赚。

这个体量巨大的项目在2017年首开后，直到现在还没有卖完，目前在售价格仍在2.2万—2.35万元/㎡之间。

根据2016年中指院榜单数据，当时文一和奥园、中骏属于一个量级，在全国百亿房企中排名第60位。

今年前11月，奥园和中骏的销售额分别是1012.7亿元和699.6亿元，排名第27和45位，但在前100的房企中，却没了文一地产的身影，这意味着，文一这两年的发展明显落后于当初同量级的房企。

2016年时，房企之所以敢于“一掷千金”高价拿地，不是没有原因的，当你按照以前的方式赢过一百次，你就会以为自己会一直赢下去。

大多数开发商还是沿用着以前的思维，预料政策面仍会支持房价大幅度上涨，哪怕有部分房企预料到了市场太过狂热可能存在风险，但受制于囚徒困境也只好选择被迫抬价。因为对开发商来说，一旦错判了形势，很可能让自己在同行竞争中处于持续劣势。

但令所有开发商始料未及的是，2016年之后，调控非但没放松，还越来越严了，2016年“930”新政后，抑制资产价格泡沫成为当时调控主基调，并且在当年12月首提房地产的“长效机制”。

后面两年时间，从住建局到高层，不止一次强调调控目标不动摇、力度不放松，哪怕到现在，也没出现放松楼市调控的苗头。

既然调控不放松，开发商还能咋办，开发商也很无奈呀。

有实力的开发商就只能继续捂着，根据克而瑞地产研究中心的数据，目前捂着地王的开发商仍占多数。克尔瑞调研了去年的50个地方项目后发现，只有7个项目进入了开盘阶段，43个项目未开盘，其中有14个项目处于未开工状态。

而那些忙着回笼资金的开发商，就唯有亏本卖房了，所以也就有了文章开头所说的半数地王被套牢的现象。

只有在吃过亏后，才更能保持对市场的敬畏。

起码，现在房企拿地就比以前更谨慎了，数据显示，2019年前11个月40个城市的土地成交溢价率为12.3%，相比2016年时动不动100%的溢价率，更理性了。

02

“地王”之痛，也将成为房企之痛

在市场面前，房企也有自己的局限性。

这一点，房企跟在股市中追逐风口的小散无异。散户要是被套在了高点，无外乎割肉、补仓、减仓、装死几种结果。

那些高价拿了地王的开发商，能够选择的方式，也就如此：

一、大幅降价，亏本卖——“割肉”

二、以“高低配”的方式提高产品溢价——“补仓”

三、正常卖，但售卖周期拉长——“减仓”

四、先捂着地，以观后效——“装死”

上述提到的几种运作方式，在房企中，都能找到相关例子。

比如厦门许多拿了地王的开发商，多在亏本甩卖房子，其中包括了万科、融创、国贸等知名开发商。

根据厦门区域中原地产的数据显示，国贸天悦、万科白鹭郡、融创大同府、融创东南府的降价幅度均在5000元/㎡以上。

这些开发商采用降价的策略也是不得已而为之，不降价压根就卖不出去，我给大家举个例子。

下面红色框框地块是2019年11月底，由中南所竞得的地块，楼面价是18750元/㎡。

来源：厦门房地产联合网

中南拿下这块小地后，旁边正在建设中的世茂国风，估计都要吐血了。当时世茂国风长安的拿地价格可是中南拿地价的两倍。

数据来源：厦门小鱼房产网

但当时房企抢地皮时，可不会想这么多，2016年厦门的土拍现场可是相当激烈，房企一个亿一个亿的加价，“不见兔子不撒手”。

大家想象下，一堆房企代表坐在屋里，不遗余力的以更高价争夺地皮的场景，当某家房企力压群雄夺得地王时，何等风光。

只要以高价争得头衔，当天楼市新闻中，各种类似“重磅”、“突发”、“震惊”的新闻，必将围绕其展开。

当时在厦门翔安区拿到地王的房企，楼面价普遍都超过了3.6万/㎡。

而现如今，厦门翔安区的地价已经跌到18750元/㎡，地价已经腰斩。

除了降价卖房外，还有些开发商所采用的策略是变相“减仓”。

这方面，较为典型的例子当属深圳龙华的金茂府。

项目地理位置示意图

金茂府是2016年的龙华“地王”，在那个拿地火热的年份，开发商都对楼市充满信心。

2016年时，当时深圳还未施行商品房限价规定（新房定价不能明显高于周边同类户型在售均价），导致地价普遍偏高，当时金茂拿地价格达到了5.67万/㎡，该拿地价，就跟周边楼盘售价相差不远。

龙华金茂府周边楼盘均价情况

因拿地价格过高，就只能以更高价出售，根据深圳房地产信息网数据显示，龙华金茂府售价为10.3万/㎡，是龙华*个售价超过十万每平的新房住宅项目。

定价过高，导致的*终结果就是，拉长了去化周期。根据21世纪经济报道，金茂府11月24日开盘时，整体去化率不到30%，这和深圳福田、南山、蛇口片区的豪宅热销、售罄，形成鲜明对比。

11月28日，位于前海的招商领玺开盘，历经4.5*，456套房源全部售罄，均价为10.8万/㎡。

更早之前，位于福田香蜜湖片区的深业中城，均价约为13万/㎡，192套房源，也是一天卖完。

那些高价拿了地王的开发商，正在品尝恶果。

他们现在的境遇，应了一句话：土地再贵你能买就买吧，房子再贵，并不是你想卖就能卖。

03

地王楼盘，该不该买?

地王楼盘值不值得买，这个问题很难一概而论。

因为不同开发商拿到地王后入市时间不一样，对产品的开发能力也存在很大区别，所以并不能说地王项目就一定好或者一定有问题。

但在楼市下行期，村长对于购房者的建议是：在购买地王项目时，应当慎之又慎，谨防开发商为降低成本，以次充好。

有些地王楼盘疑似亏本销售，但在造房过程中，能控制的地方控制，能减配的地方减配，购房者要是买到了这样的房子，得不偿失。

比如*近闹得沸沸扬扬的金地中梁西江雅苑事件，购房者花费千万买下豪宅，*后却发现是豆腐渣工程，该项目也是当初义乌的地王之一

前些天闹得沸沸扬扬的金地中梁西江雅苑事件

西江雅苑所在地块位于义乌市稠江街道江湾区块，该项目由中梁旗下金华市福桥置业有限公司以总价22.8亿元竞得，楼面价16942元/㎡，在当年义乌地价榜中可排进前三。

这样类似的事件，随着开发商利润被压缩，以后还可能会越来越多，作为购房者，必须得多留几个心眼。

◆ “稀缺楼盘，坐拥宁静” ，可能是“项目比较偏僻，周边人气不足”；

◆ “千亩大盘，成熟社区” ，可能是“开发周期比较长”；

◆ “湖景洋房，水景园林” ，可能是“小区里有个小水坑，坑边可能有围栏”；

◆ “10*到高铁站”，可能是“直线理论距离，实际上开车都不止10*”；

……

今年以来，发生在房企身上的“糗事”数不胜数，有时候真让购房者哭笑不得。

房企宣称“绿化茂密”，却仅有六棵树，开发商解释称：“销售上的事情我解释不了，红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢……”

图片来源：央视财经

广东广州，一小区业主收楼时发现，阳台洗手盆仅巴掌大，手都放不进去，跟买房前看到的样板间不一样。

图片来源：凤凰网房产

长沙北辰中央公园的塑胶“人工湖”，面对购房者的维权，开发商解释称：“我们对外的销售中，从来没有说这里是有人工湖的， 这里只是一个景观，作为一个景观效果”。

图片来源：潇湘晨报

对开发商来说，有一个亏本的地王项目，不会“伤筋动骨”，因为还有千万个赚钱的项目去补亏。但对购房者来说，只要踩中一个“雷”，半生积蓄可能就折里面了。

村长不得不再次提醒购房者：这两年，买地王项目，要谨慎，谨慎，再谨慎。

过去楼市上行期，抢房层出不穷，许多人在中介销售的蛊惑之下，一拥而入。只要房价能继续保持上行，那么只要房子没大问题都能忍一忍。

但现在，开发商也由过去存量增量博弈转向存量博弈，对购房者来说，此刻买房如果还像以前一样，不看地段不看规划、对周边楼盘情况一概不知、甚至连开发商的信用情况都不调查，那么*终受伤的一定是自己。

未来，地王可能折戟，但作为购房者，我们可千万不能将自己“折”进去...

▼

THE END

商务合作请加微信：lstt2017

/

▼

文 |村长♂

联系作者：lstt2017

扫描下方二维码，关注作者公众号