佳兆业：不仅仅是“破千亿”！

文|地产百强观察员潘永堂

2019年

是佳兆业的“巩固之年”

也是“里程碑”之年

为何这么说？老潘理由有五：

其一，2019年，是佳兆业上市10周年；

其二，规模迈入新台阶，佳兆业进入“准千亿”时刻。2019年权益销售881亿，全口径1152亿；

其三，行业地位1年前进10位，位列地产27强，是30强房企里上升*快的；反过来，这也是佳兆业时隔5年后重回地产30强，意义非凡！

其四，负债率三连降，稳健性加强，过去3年，净负债率从2017年300%下降到2018年236%、2019年底的“144%”。

其五，旧改“王者地位”再次巩固，旧改土储货值高达2.5万亿，同时旧改项目转化也在2019年加快，未来还将继续提速。

的确，昔日的20强，佳兆业，又回来了！

一直关注百强战略的地产总裁内参，也在持续追踪佳兆业这家房企的战略和经营之变。核心一个缘由就是——佳兆业与其他房企不一样，它有着独特的战略标签和成长轨迹。

其一，战略的独特性。佳兆业是中国地产的“旧改王”，这与众多房企强调高周转、高负债、高杠杆追逐规模的打法不一样。

的确，旧改项目利润率是*的，高达50%，但过去很多年，鲜有开发商愿意把“全身身价”和战略级投入，根本原因就是旧改风险过大、周期过长，周转速度太慢，现金流要求也非常高……而佳兆业却21年迎难而上，从公司成立初就以旧改、城市更新为序幕，*终21年的专注、操盘和迭代，终于成就中国地产“旧改王”美誉。

其二、佳兆业的发展的韧性和反弹力惊人。

做事做人，偶尔失败并不可怕，更重要的是反弹力！

巴顿将军说：“衡量一个人成功，不是看他到达顶峰的高度，而是从顶峰跌落谷底后的反弹力！”

佳兆业，从2014年20强，到2015年跌出地产百强外，而后又扭转乾坤爬升至地产27强，重回30强，可谓励精图治，稳打稳扎，2017年447亿，2018年700亿，2019年881亿，负债率更是三连降，*终，佳兆业的稳健性和成长性，开始全面恢复并愈加强劲！

今天房企破千亿，是留在牌桌上的必修课！

二次崛起的佳兆业，对于千亿，有着自己的目标。

首先，2020年遭受疫情，且房地产整体蛋糕预计下滑，但佳兆业管理层依旧表示：“佳兆业千亿目标，不会改变。”对此，总裁麦帆响应，“2020年的业绩目标总体上没有大的变化，与去年持平或略有增长，仍为既定的1000亿元销售额。”

其二，千亿也有口径的问题，在2019年年报上，佳兆业权益销售额881亿，这是权益值，但事实上按照绝大多数百强房企的全口径排行，佳兆业全口径销售已经1152亿。因此，2019年此刻说“佳兆业是准千亿房企”，这是妥妥的标签。

其三、按照货值去化推理，佳兆业2020年“权益销售破千亿”也是大概率事件。2020年佳兆业预计推售货值1800亿，去化率只需56%，佳兆业即可实现千亿权益销售。

值得补充的是，今年的黑天鹅疫情，并不会显著影响佳兆业2020年业绩。

因为疫情核心在一季度，而一季度佳兆业销售与去年同期比仅仅减少15%，同时一季度占比全年又很低，只有15%，再考虑到今年佳兆业1800亿货值基本上半年和下半年是三七开，重点在下半年。所以，佳兆业2020年即使受疫情影响，但依旧问题不大，2020年佳兆业权益破千亿，是大概率！

房地产走到今天，到底拼什么？

对此，佳兆业掌舵人郭英成强调：“现在不是拼规模，而是拼利润，拼稳健”！

那么，老潘反问，“佳兆业，你当下稳健吗？”

更常识的问题是，我们今天到底如何评价一家房企有否稳健？老潘也尝试给出一个综合判断。

首先是战略稳健，这是房企稳健的首要。

的确，只要方向对了，战略清晰了，企业稳健经营就成功了一半！

佳兆业这些年能够快速反弹崛起，重回30强，核心是战略方向选对了，重心落子落在正确的地方。

对此，老潘总结下来，佳兆业在方向和趋势上把握还是优秀的。

其一，佳兆业*的“旧改战略”和旧改模式迎来超级机遇期。

今天中国房地产进入存量时代，甚至进入城市更新时代，而佳兆业21年立足城市更新的前瞻战略，或许在地产上半场会规模、资金受限，但在行业进入存量时代，佳兆业的“春天”机遇来了。截止2019年，旧改项目销售已经占据佳兆业整体销售的38%。

其二， 房地产走到今天，走老路、或者没有顺大势而为的布局和发展都很难迎来超级成长，而选择与政府规划布局或与政府合作开发会带来中长期的二次增长。而佳兆业正好做到了这一点。

简单的说，佳兆业战略核心就2个词，其一是旧改，其二就是大湾区。旧改，就是要与政府紧密联系，顺应城市更新大趋势，而另一个大湾区，则是顺应“政府规划”的顺势而为，跟着政府规划走，政策本身就是超级红利。

应该说，佳兆业在2009年就完成珠三角、长三角、华中、华西、环渤海五大区域的全国化战略布局，这很前瞻，相对同行也更早，此种布局也为佳兆业后千亿时期奠基了深耕重点城市群，规模持续可期、风险平衡的作用。但类似佳兆业这种全国化各大区域布局，老实说，与今天其他TOP30房企相比，其实都趋同了，所以这只能算“正常分”。

佳兆业与其他30强不同的是，佳兆业重仓大湾区的比例、纵深度是其他千亿房企所不具备的。

本身而言，粤港澳大湾区要对标东京大湾区、纽约大湾区，未来会成为世界*超级湾区。而在佳兆业经营上已经高度与大湾区“捆绑”了。

其三，规模增长的持续性。

没有业绩的持续增长，或是起伏不定，或者下滑的企业，是谈不上稳健经营的。

未来佳兆业力争在业绩在实现20%的复合增长，这个增速在准千亿的新起点，在结合行业整体盘整下行趋势的大背景下，应该是相对合理的。

同时，佳兆业手握2.5万亿土储以及旧改的加速转化，佳兆业未来的增长持续性、长久性是可期的。

其四、没有利润的规模，没有利润的现金流也是不持久的。

对此，佳兆业2019年毛利率28.8%，也维持在行业较高水平。

同时，佳兆业是天生的高利润选手。比如深圳的旧改项目毛利率可以达到50%，广州可以达到40%，而佳兆业在这两个城市拥有的旧改规模占比超过60%。这保证了佳兆业未来很强的盈利能力。

其五，除了战略、模式、布局、规模、利润的稳健，核心稳健还需要有负债、现金流的抗风险水平。

事实上，对于佳兆业而言，有人评价即使净负债率三连跳，目前净负债率依旧有144%，哪怕是2020年下降到120%依旧还是偏高，对这个说法，老潘并不完全认同。

首先，评判房企抗风险能力，核心其实不是看负债水平高低。

事实上，负债率只是反映了资产结构，但没有区分有息负债的期限结构，未能反映债务的期限风险。而结合现金余额、现金流短债比等关键指标进行考虑才是核心。

所以，房企抗风险能力核心是现金充足、能够偿还短期债务，即便负债率较高，财务也是安全的。

反过来，高负债率也并非完全负面，它其实是双刃剑，即高负债经营，只要在可控范围内，对企业加速发展、快速成长是有强力驱动的。所以如果仅仅凭借负债率的高低来分析房地产企业经营的风险大小，这无疑是一种简单粗暴的方式。

对此，佳兆业2020年继续降低负债率的同时，依旧强调现金流的安全性，截止2019年底，佳兆业期末现金较期初大幅增加61%至369.8亿元，现金短债比大于1，短期偿债无忧。

整体而言，佳兆业2017年股市复盘之后，业绩、战略，布局、土储质量、负债率、现金流等都进入稳健的通道。

近年来，越来越多房企从事旧改，佳兆业作为旧改的龙头企业，还能保持自己的竞争优势吗？

答案是此言差矣。

旧改，成就了佳兆业！

佳兆业，也做强了旧改！

但佳兆业旧改能力，并非一日之功！

佳兆业的旧改能力，同行学不去，偷不走！

2020年，是佳兆业做旧改的第21个年头，过去在同行强调高周转、疯狂追逐规模的年代，佳兆业老老实实去收购、改造烂尾楼，花大力气，啃硬骨头，*终成就了“旧改之王”的称号，也锻造了自己的核心竞争力。

旧改，是个“学问很深”的行业！

面对旧改竞争力，佳兆业郭英成也感叹：“我们做了20几年城市更新，现在发现越来越多房企都来参与城市更新，但关于城市更新，谈何容易。这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块！”

佳兆业的旧改能力到底如何？

首先，在一个专业为王的时代，城市更新*核心的首要问题却是对“政策”的把握，其次才是专业，佳兆业多年深耕大湾区，对政策预见、解读已经形成自己的成熟判断。

其次，佳兆业城市更新21年打磨已经高度专业化、体系化。郭英成表示：“我们专业队伍是不能复制的，也不是说一年两年就能培养出一批专业人才的。关于城市规划、项目立项，包括项目的专规、项目补交地价等等方面都要下苦功夫，是要非常专业的。而且，这方面还要非常有前瞻性。”

其三，旧改还需要多方面的配套，佳兆业多元化的战略是其强力支撑。

郭英成表示：“现在旧改大多数项目都是要选定单位以招拍挂为主的，特别是广州。假如你只做房地产单一行业，那肯定城市更新招投标中目标机会是比较低的。现在佳兆业拥有真正做产业的团队，跟港科大强强连手，在科技产业、人工智能、大数据和无人驾驶方面紧密合作。佳兆业自身业务涵盖房地产综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、健康医疗、科技产业等超20个专业领域。目前，除了佳兆业集团这个*早的地产上市平台外，佳兆业旗下还有5个上市平台。”

另外，郭英成也强调：“做城市更新核心是服务的心态，佳兆业提出做旧改、城市更新的定位是做城市公共服务商，就不仅仅是拆楼、建楼，而是为整个片区、整个城市，尤其核心区的经济、文化、社会、生态、科技全面发展，全面提升来做出我们应有的贡献，*终服务好每一座城市。”

其四，佳兆业在旧改成功案例数不胜数。佳兆业是*早进入城市更新领域的开发商之一，早在1999年，佳兆业就将深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名，而后更多经典旧改成功案例，比如深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等，每个案例均实现了“回迁自分百、满意百分百”，受到各界好评。

郭英成坦言：“整体上来讲，我们在旧改领域获取项目到转化，成功机会达到了80%以上。要做到这一点，不是那么容易的。所以未来，佳兆业要保持这个优势继续前行。”

有旧改核心竞争力，有旧改王美誉，关键还是要“英雄有用武之地”。

你会尖叫的是，一家规模在800亿量级的房企，土储货值竟然高达2.5万亿。这与地产F4的碧桂园、恒大、万科、融创也相差不远。

更长远的看，佳兆业在旧改领域的吞吐力开始增强，一方面旧改总量在持续的增大，另一方面，旧改的转化量和速度也在提升。

老潘专门查阅了一下，近3年，佳兆业旧改货值总量年年攀升。3年从1.5万亿，到1.8万亿到2.5万亿攀升。

2017年底，佳兆业旧改项目占地2700万平米，货值约1.5万亿；而2018年末旧改约3000万平米，总货值1.8万亿；2019年末多达147个旧改项目达4000万平米，总货值约2.5万亿。巨量且还在增长的旧改，一种“别人家的烫手山芋，佳兆业手中的宝贝”的画面感

而另一面，佳兆业旧改的未来5年转化也在提速，根据业绩会公告，未来5年的计入土地储备的旧改项目面积达到近1100万平方米，接近过去20年的转化量，速度明显加快，考虑多年来房价的上涨，转化的货值将更大。

旧改一直很难转化，只打雷不下雨，但佳兆业却交出了多年持续高转化的成绩单。

从2008年至2018年（除2009年），佳兆业每年平均转换总建面约94万平旧改项目进入土地储备，而2019年佳兆业共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元。未来1到2年内，佳兆业旧改预计实现供地、供货项目约13个，可售货值预计1242.9亿元。而未来3到5年，可实现供地项目13个，可售货值预计4484.8亿元。

佳兆业的粮仓也在进一步深化和外拓，除大湾区深度布局之外，佳兆业2019年成功转化上海迄今*的城中村旧改项目，并首次拓展香港旧楼改造市场，加速旧改模式全国输出。

显然，旧改已经是佳兆业集团越来越重要的土储、业绩的贡献渠道，目前贡献比率超过三分之一，未来随着项目转化的加速，这一比例还将进一步提升。

头部房企逐步转入“降杠杆、握现金、偿负债、谋转型”的高质量发展模式，而此刻准千亿的佳兆业，面对2020年也针对性提出了12字战略，即“稳增长、调结构、降负债、谋新篇”，此刻的佳兆业，手握2.5亿土储，以“旧改王”的强大吞吐力，推动佳兆业进入稳健、可持续增长的新通道！

正如郭英成所强调的那样，“此刻房企不是拼规模，而是拼利润、拼稳健！”

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