过冷与过热同在，大湾区9市的楼市真相？

疫情之下，*近大湾区9市的楼市到底是个什么情况？

深圳

*近的这段时间，深圳楼市很魔幻。千万豪宅秒光，百万喝茶费重出江湖，传闻多套房源一夜涨百万。然而实际情况是怎样呢？

从数据来看，深圳一手住宅成交基本稳定，二手住宅成交才刚结束三连跌，连3月中的水平都为恢复，一切并没有看起来地那么火热。

再考虑到网签的延迟性，很多网签来自于疫情前的公交，实际的成交更不会有宣传的那么火爆。

当下深圳楼市的火热和房价上涨，主要发生在南山、宝安，这些有大利好的西部区域，集中在有优质地理位置和优质学区资源的片区。而东部，楼市仍是温和。

我仍看好深圳西部的发展，但目前过分热炒，甚至都出现“吹牛式报价”，挂出超高挂牌价，将很多不明真相的刚需都误导了进去。

加上前几天，深圳市住建局表示拟新开工商品房1000万㎡左右，大大高于过去每年600-800万㎡的销售量。此时，刚需完全不用急着进场，要么等这个热潮过去，要么转移到没被波及的东部。

*后，对于深圳楼市，只有一句话：在个案面前，我更相信数据和逻辑。难不成还经济越惨，房价越高了？

广州

相比深圳，广州的楼市可谓正常多了。

上周广州一手住宅网签成交1385套，环比上升26.02%，在疫情反扑导致的短暂下降后，再次恢复上涨。二手住宅周成交1019套，环比上涨16.3%，在春节后首次回归千套水平。

近期*热的，就是不限购的增城新塘板块，离广州市区*近，又是重点建设区域，加上疫情冲击下的“以价换量”促销吸客，让新塘成为了广州当下*热的板块，毕竟是的的确确给到了优惠。相比深圳，这才是正常套路啊。

2019年，全国城市对GDP重订，新规则是各市GDP之和与省级要相当，而广东各市GDP之和超省级4000亿，作为老大哥的广州恐怕是承担了很多溢出，才导致名义GDP增速只有3.37%。但广州实际GDP增速却为6.8%，还略高于深圳的6.7%。

加上广州2019年的常住人口增量仅次于杭州、深圳，达到40.15万，房价又相对低，对于广州，不管是城市发展，还是楼市，我都看好且认为很健康的。

东莞

东莞一直跟随着深圳发展，结果楼市也一样，也火了一把。

3月，东莞接连拍出3宗高价地，随后几个热盘乘势开盘，刷新东莞房价新高，单价3万多到6万多的都有。

近期，又有一批业主紧急涨价，*的一夜之间飙升110万！这其中，当然也离不开疫情期间无所事事，只好炮制耸人听闻的新闻的某些无良媒体，将其称之为“报复性买房”。

实际上，只是极个别的少量房源价格卖得高，部分业主挂牌高没成交，用个案说事没意义。

其次，跟深圳局部热一样，东莞也是热了城区和临深，冷了其它镇区，很多镇区都还得促销求量。3月东莞住宅成交30.95万㎡，同比下跌32%，受疫情影响还是很明显的。

上周东莞全市住宅成交845套，环比上涨15%，面积约9.6万㎡。随着疫情的逐渐好转，整体走势比较平稳。

当然，东莞供应不足也是事实，一季度住宅供求比0.72，连续7个季度供不应求。但是，跟深圳一样，还是要理性看待，不要成为被群体情绪带偏的“乌合之众”

佛山

佛山的楼市分化很明显。

整体来看，一季度，佛山楼市网签量同比下跌46%，但备案价环比上涨15%。而上周新房网签2357套，连续五周破两千套，签约面积达25.88万㎡，环比涨了14%。

涨价之下，是分化。

三水有楼盘降价到4千多/平起促销，高明、顺德、南海的不限购地区还有6-7千的楼盘特价单位。而桂城、祖庙这些核心地段，新楼盘备案价基本在3-5万/平。

实际上，3月广州越秀拍了一块破6万楼面价的地王，广佛同城之下，佛山很难不受影响。另一方面，佛山也在核心地段拍了很多不设*限价的地块，这也助推了整体房价的上调。

佛山低调，但不弱。去年，佛山市GDP突破1万亿大关，成为广东第三个万亿GDP城市。但即使这样，也没带动郊区的房价，这又一次论证了地段的重要性。

佛山虽然有多个中心，但房产投资，首选只能是广佛交界核心板块。

惠州

惠州降价空间有限。

上周惠州市网签住宅2020套，为1月下旬以来的新高，环比上涨32%，整体市场在升温。其中，惠阳和大亚湾两区的成交量在全市占比超四成，两区仍是惠州的热点区域。其中惠阳区网签476套，网签套数排名*。

据了解，清明过后，看房的人翻倍增长，购房热情大为好转，但相比去年同期水平，只有六七成的量，仍未恢复正常水平。

虽然有不少打折促销的消息，但在惠州的限价环境下，开发商也给不到很大的打折力度。所以要买房的，也不用寄望于大降价，本就因为限价而利润空间有限，除非真到了生死关头，否则再惨，开发商也不至于亏本卖。

珠海

珠海，卖得火的区域，反而房价跌了。

上周，珠海商品住宅网签成交6.16万平，环比上涨4.4%，网签成交均价约为22888元/㎡，环比下降0.4%。

3月珠海一手商品房，环比上涨466%，楼市已经重燃，但主要集中在西区。

有意思的是，成交前三的区域分别为斗门区、横琴和金湾，网签均价下跌的也是这三个区域（斗门均价应该是跌0.0346%）。又一次说明，炒得热的，不一定就是涨得好的。

小而美的珠海有一个明显的特点，真正高价值区域其实非常有限，东区土地枯竭，西区纯新城开发。然而它的发展逻辑，还是得落在澳门和珠江东岸的外溢上，投资买哪里，那就一目了然了。

江门

江门，松绑限购，房价下跌。

3月末，江门松绑限购，大专可购房，成为全国*个正式松绑的城市。可惜的是，限购也救不了它的楼市。

上周，江门全市住宅成交1099套，环涨65.8%，网签均价7713元/㎡，环降8.1%。市区近两月都量价下降。

对此我能说什么？想来想去只能憋出一句：刚需的福音

中山

中山，楼市已恢复，未来待成长。

上周，中山网签住宅面积为10.7万平方米，环比上涨1%，同比下降5%，基本上已经恢复正常水平。

3月时，中山的项目开盘推出各种优惠折扣，整体价格以下调为主，这也是成交量恢复的一大原因。

中山的楼市没什么乱象，倒是GDP存在问题。2019年，中山的GDP比2018年减少了531亿元，名义增速为-14.63%，实际增速1.2%。虽然有重新核算GDP的原因，但被砍这么多，还是有点超出意料。

中山已经错过了前十年的产业调整升级，能不能跟上大湾区核心城市的发展步伐，就看能否把握好这三五年了，深中通道是逆袭的一大利器啊。

肇庆

肇庆，不限购，但比江门好不到哪里去。

上周肇庆新房网签1554套，环比上涨9.51%，新房成交参考均价5839元/㎡，环比上涨0.01%虽然有个别楼盘优惠力度大，但整体市场还是平稳的，售价基本与去年底持平。

肇庆，是粤港澳大湾区难得的不限购城市，但看一看人口，长期外流。作为人口外流型城市，置业价值极其有限。如果一定要买，那就死盯着端州、四会、高新区、鼎湖4个还有人口流入的区域吧。

楼市过热的要理性进场，楼市遇冷的要冷静看待，大湾区正在蓬勃发展之中，但并非所有城市都能同步前进。

大湾区9个城市，你*关注的是哪个城市？告诉我们，给你带来更多城市分析。

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以上为正文，来自士子心

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