重庆土拍地图：没便宜地了！？

按照生活常识，只要不是老板娘跟人跑路、老板被绿了，面包店出售的面包价格，一定不会比它购入的面粉价格便宜。

亏本的事，没人干。

在地产行业，土地被称为面粉，房子被叫做面包。过去二十年房市的表现，在绝大多数时候，绝大多数楼盘，都遵守了这个规律。

尽管有时候高溢价地块频出，人们的内心是拒绝的，是不承认的，并有一种对于调控的期待。但不得不承认，普遍的地价上扬，确实是一针打开人民荷包的强效剂。

地产行业有一个特别神奇的理论，叫“面粉和面包”。

土拍一定就代表了以后的房价？

当然NO！

但多数时候，土拍带来的是预期的变化、成本的变化，而这两点因素的交织，对市场就会是显著的影响！

本文统计了近两年来重庆各区公开拍卖的土地信息，希望能反映一些客观存在。

备注：

1）本次仅统计楼面价格，未考虑配建等其他条件，某些地块实际楼面价可能更高；

2）此次统计并未包含人才用地、商业用地、产业用地；仅统计综合用地+住宅用地（大部分），所以其中既有未来两年市场上会推出来售卖的地块，也有目前正在预售的项目；

3）此次数据统计仅供交流学习，数据统计周期2019年-2020年7月6日（个别版块土拍较少，采集了2018年数据），为不完全统计；

1

中央公园

成都一南一北如今地价差距到了夸张的十倍，南强北弱，反观重庆南北，刚好相反，北区*火热的地价，基本过万，和南面相比，仅仅也只是1.5-2倍的关系。

从价格上看，中央公园的楼面价，已经形成了一个非常牢固的价值体系。

量大，价高。

以公园+商圈为内环核心，价格几乎已全面破万。

同时，距离公园2-3公里的土地，也控制不住冲过万元大关，这样的结果就是未来小几年，中央公园会持续火热

重庆“北贵”的故事仍在继续...

2

悦来

顶着“生态城+智慧城+会展城”名头的悦来，近两年的供地并不多，仅有5块，当然价格并不便宜，稍微优质的常规地块，楼面价去到9000+。

成都麓湖的开发商万华进驻悦来，对区域的未来，同样会是很明显的提振。

3

蔡家

‍

蔡家，是一位善于把“面包面粉”理论融会贯通的知识分子。也是北区热门区域。

如果你在这里提问：2、3000的地是怎么卖上15000、16000的房的？他们大概就会甩你一张地价地图，自己看，这上面写满了两个字：

“腾飞”

从时间看，蔡家的土拍热，从2019年开年开始，差不多一直旺到了现在。

几十家房企排队抢单，从曹家湾轻轨站，一路买买买，不断突破板块新高...

相对于6000-8000元/㎡元楼面单价，2020年中旬，蔡家在售新房建面均价是12355元/㎡，实际上，非常健康

4

空港

北区除了北碚，目前楼面价*的就是空港版块。

从地价上看，空港未来一段时间内，新房价格不会有大变化。当然从后续的入驻开发商情况看，仍有大品牌愿意深耕于此，仍是有足够的市场信心。

但总体而言，前景或许一般。

5

水土

这张地价图，是不是又像极了两年前的蔡家土地市场？（2018年蔡家土拍均价4380元/㎡）

水土我们特意采集了2018年的几块土拍。

试着对比一下。

可能水土自己都没想到，在这么短的时间内自己就接过了蔡家手中的接力棒。

从去年开始，这里的土拍价格就陆续去到了6500、6800元/㎡...

6

大渡口

大渡口的新房市场，多数集中在华岩板块及建桥板块两处。

从价格看，多数的土拍价格中规中矩，去年5月前后两个大小王给了大渡口久违的惊喜，9301元/㎡+10066元/㎡！

可惜这股势头在后续的土拍中没有延续住。随着新房陆续上市，大渡口的城市界面更新进入到一个新阶段。

品质住宅会不会被买单，值得观察。

7

李家沱、龙洲湾、鱼洞

作为上了年纪的老城，李家沱确实就快没地了！

两年间陆续出让的零散土地，要么是位于老城内的拆迁地，面积不大；要么是配套还待完善的花溪板块。所以价格上，也马马虎虎。

*亮点，是弘阳拍下的滨江地块，搞好了，也许是个“大事件”，就像石桥铺一样。

龙洲湾附近，则没有多少土地出让，鱼洞区域的建设，从土地放量看，重点也更多集中在了高职城。

8

鹿角、茶园

鹿角板块，已经进入到了“南拓”阶段，沿着青山，一路前行，直到...界石镇。

至于板块内部，经历了19年的一波土拍小热潮，鹿角新兴的楼面价，均价已经到了7000元/㎡了。

相对于区域市场高层11000元/㎡，洋房12000-13000元/㎡左右建面均价，空间上看，也比较健康。

目前鹿角市场上，产品分化，一部分是早期拿地项目，还有少量小户型在售；新地块均以改善产品为主，围绕重庆东站机会带来的机会，未来的鹿角，也逐步正在从成长为改善区域。

至于如何让未来的房价匹配上企高的地价？我想，这大概又是一件需要让鹿角建设者们操心的事了。

广阳岛+东站，南滨路延长，对茶园区域，都是十足的利好。

9

西永

北边的光，照在了西边的大道上。

从价格来看，西永涨势“喜”人。

2013年至2017年上半年，西永土地出让价格基本徘徊在2000元/㎡左右；2018年，土地价格首次突破7000元/㎡；三天前，地价刚刚破八...

反观房价，2015年，西永新房平均售价为5121元/㎡，今年7月，西永商品住宅销售价格是13890元/㎡，涨幅为171%。

所有的动作，似乎又都说明，西边的利好，都是实质性的！

10

本文暂时没有统计核心成熟区域的零星土拍。

看完什么感受？

那就是重庆的地价仍然没有拉开。

主要围绕在6000-12000元/㎡之间，围绕着新兴区域发展。相对高价地集中的区域，在三北地区，也仅仅10000-12000元/㎡上下。

很多区域的地价和房价之间的空间很小，集中在5000-8000元/㎡之间，也几乎很难有更多的高品质想象空间。

一个良性的市场，我们认为，应该是热点区域，不断领涨，在优质地块上能诞生出高品质住房，人们为高品质买单，形成良性循环。